組合拍賣在土地出讓中的最優土地組合拍賣機制設計模型應用

黃建宇

摘 要：當前我國土地的出讓方式無法滿足開發商的基本需求，且會產生不同的土地組合問題?；诖耍疚囊肓送恋爻鲎屩械慕M合拍賣原則，并以此為基礎建立了最佳的組合拍賣模型，成立了最優的拍賣機制，可以幫助政府機構實現期望收益的最大化，確保土地的合理分配。

關鍵詞：組合拍賣 土地出讓 應用

前言

我國的土地資源部門已經明令規定，所有經營土地的出讓必須采用公開招標、拍賣等方式進行，其中拍賣是此制度的核心方法。多年來，我國政府主要依靠土地出讓獲得資金，但當前受市場經濟的影響，不同的土地出讓方式所帶來的價格也各不相同，只有政府找到一種適合的土地出讓方法，才可以獲得最多的出讓資金。實際上，任何一塊等待出讓的經營性土地都具備自身的物理特性于區位特性，物理特性主要包括土地的開發現狀、土地具體使用用途、地塊面積以及容積率等方面，而區位特性則主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距離等。對于不同物理及區位屬性的土地，政府應做到合理分類[1]。如果開發商需要多種不同屬性的土地時，則應在競價過程中考慮此后的拍賣是否可以得到想要的地塊，但由于不知道其他競價者信息，政府應制定適合不同地塊組合的綜合拍賣機制。土地組合的具體估值與其建成后的商品房價格具備較為緊密的聯系，而房產開放商也會對土地產生潛在的預期估值，進而形成最終的房價，此時如果開發商獲得了其他開發商的房價信息，則很容易會影響最終的土地組合價值。為此，在關聯價值影響下，應對最優組合拍賣出臺一個標準化的框架。本文則根據開發商對特定土地組合的偏好方式，在關聯價值信息的影響下，建立了最優土地組合的拍賣設計模型，并在求解過程中獲得了最佳的拍賣機制。

一、土地組合最佳拍賣機制的設計模型

首先指的是土地組合最佳拍賣機制組合設計模型中的條件及變量情況，一是假設政府機構具備m塊待為出讓的土地資源，且每塊土地的物理及區位屬性均不相同，由此看出，這m塊土地為異物品，但由于政府收購期間已經支付了安置補助費以及青苗費等成本，因此其希望在成本之上盡量高的價格進行出讓。二是假設n各開發商參與土地的出讓，其集合則被記為N={1，2，3……n}[2]。三是假設參與土地轉讓所有開發商的信息都相互獨立，且其各自的土地估值不受任何因素的影響，但這些信息在投標過程中才會出現，為此開發商產生的信息結構屬于關聯價值。四是在土地出讓過程中，開發商機構向政府報告估值函數的方式主要為組合拍賣機制，政府在根據土地組合的拍賣機制做出分配與支付的決策。在此類機制的影響下，開發商應向政府報告真實的信號值。六是假設所有的開發商都屬于簡單買家，要么拍賣所有的土地，要么什么土地也不要。七是假設開發商與政府的風險保持中性。八是假設政府允許所有的開發商都參與投標活動，且各自報告真實的信息，以便實現土地價值的最優化[3]。

二、最優土地組合拍賣機制

首先應遵循單物品的拍賣組合研究原則，比并在此基礎下得出事后激勵以及事后個體理性的相似條件，而后得出開發商事后收益函數以及政府期望收益函數，但使用此拍賣機制時，若政府發現開發商對土地組合的貢獻值小于保留價格，此時政府會保留所有的土地資源，且為了實現經濟效益的最大化，政府還會按照土地的貢獻進行重新分配。同時，還應按照以下幾個流程實行土地的拍賣機制，一是政府應在網站或者指定的報紙上發布相關的土地信息，包括土地拍賣機制、每塊土地的屬性及保留價值、拍賣時間、拍賣地點以及參與拍賣開發商的資格要求等。二是政府應該重新審查每個開發商的具體資格，只有在合格之后才可以重新分配賬號信息。三是具備競價資格的開發商應根據所發賬號進入特定的拍賣系統，并提交自身的競價信息。四是分析研究所有開發商遞交的投標信息，并根據特定公式計算具體的分配原則，成立完善的規劃整數模型，并在其中代入相關的數據信息，求解后即可得到開發商的土地組合模型。五是在遵循支付原則的基礎上計算各個開發商所需要提交的實際支付金額[4]。六是政府在與開發商簽訂合同后，應繳納相關稅款，政府并為其頒布土地使用權證書。

三、實際算例

假設政府機構使用本文設計的土地組合拍賣機制模型，且存在3塊待為出讓的土地，他們的屬性各不相同，其中土地1的保留價格為60；土地2的保留價格為50；土地3的保留價格為70?，F存在四個開發商參與拍賣過程，且其真實信號分別為66、42、62以及48，再代入特定計算模型后，利用軟件系統進行求解，得到開發商的土地組合S1=（0，0，0），S2 =（0，0，0），S3=（0，0，1），S4=（1，1，0）。最后計算拍賣模型的最小信號值，得出開發商1、2的支付均為0，開發商3的支付為95.4以及開發商4的支付為385.2，且政府的收益為480.6。

四、結束語

實際土地的交易市場中，受交易成本及競爭程度的影響，不同的土地出讓方式也會導致土地具備不同的價格水平，且合理的土地出讓會促進社會經濟的快速發展[5]。為此，政府部門應該選擇合理的土地出讓方式，維持土地出讓市場的正常運轉，進而促進社會經濟的健康發展[6]。這樣便可以吸引開發商的資源參與，并在確定土地實際使用價值的原則下，保證每個開發商機構都具備相同的土地資源爭奪機會，進而實現期望價值的最大化。

參考文獻：

[1]平新喬，黃昕，安然.地方財政收入中的土地出讓金和房地產稅收問題研究[J].中州學刊，2016（07）.

[2]楊繼東，趙文哲，劉凱.刺激計劃、國企渠道與土地出讓[J].經濟學（季刊），2016（03）.

[3]李國慶.我國國有土地使用權拍賣出讓中存在的問題及對策分析[J].統計與管理，2016（09）.

[4]席榮賓，黃鵬，賴雪梅，鄭巧鳳.組合賦權法在土地集約利用評價中的應用[J].廣東土地科學，2010（03）.

[5]黃賢金，陳志剛，於冉，李璐璐.20世紀80年代以來中國土地出讓制度的績效分析及對策建議[J].現代城市研究，2013（09）.

[6]趙婭.對不同土地出讓方式的理論和實證比較——基于拍賣理論并以北京市土地市場為例[J].南開經濟研究.2012（04）