第二輪志書記述房地產業芻議

詹躍華

[摘 要]首輪志書房地產業內容比較單薄，主要記述房地產管理，基本未涉及房地產開發與交易。第二輪志書不能沿用首輪志書模式，必須對記述內容作出相應調整，準確反映改革開放以來房地產業的發展全貌。一是設置房地產業篇，增大記述容量，確保房地產業的記述空間。二是設置住房制度改革章節，放入體制改革或房地產業篇，彰顯時代特征。三是準確記述房地產業，做到內容要素不缺，完整反映改革開放以來房地產業的發展全貌。

[關鍵詞]第二輪志書；房地產業；篇目設置；內容記述

首輪志書房地產業內容比較單薄，主要記述房地產管理，基本未涉及房地產開發與交易。隨著改革開放的深入推進，我國房地產業發展迅猛，并在國民經濟中占據重要地位。第二輪志書不能沿用首輪志書模式，必須對記述內容作出相應調整，準確反映改革開放以來房地產業的發展全貌。本文就第二輪志書記述房地產管理還是房地產業，房地產業設篇還是設章節，住房制度改革放入體制改革還是房地產業，以及記述房地產業的哪些內容等問題，談點淺陋之見。

一、第二輪志書是記述房地產管理還是房地產業

新中國成立后，農村和城鎮居民私有房屋，為自建、自修、自管、自用或租借；農村祠眾房產及集體新建房屋，為集體所有，由集體管理使用；全民單位（包括行政、軍事機關）自建房屋，為全民單位所有和管理使用；接管的舊公產房屋和依法沒收的房屋，以及房管部門新建的房屋，為公產房。公產房始由財政、民政、商業等部門經管，20世紀70年代成立房產管理所后，由房產管理所專管。80年代初，房產管理所歸屬城建環保部門，主要負責公產房屋維修和租賃業務，貫徹“以租養房”原則，實行獨立核算、自負盈虧。90年代初，各地成立房地產管理局，下設房地產綜合開發公司、房地產交易所、住房基金管理所，開始從事房地產的開發與交易。同時，房產管理所改稱房地產公司，劃歸房地產管理局。首輪志書的記述下限大多斷在1985年左右，1985年以前的房地產業比較單純，以房地產管理為主，很少涉及房地產開發與交易，也就是說還沒有形成房地產業。因此，首輪志書將其放在城鄉建設篇，記述房地產管理是合理的，能夠反映當時房地產的基本面貌。如江西省《德興縣志》卷十五城鄉建設與環境保護設第一章城鄉建設，下設第三節房產管理；江西省《婺源縣志》第十六篇城建環保設第五十四章城鄉建設，下設第三節房地產管理。

隨著國家住房制度改革的深入開展，我國房地產業從過去那種單純的房地產管理，已拓展到房地產開發、房地產交易、物業管理等方面，并成為國民經濟的支柱產業，各地新的經濟增長點。第二輪志書如果還像首輪志書那樣只記述房地產管理，就難以反映改革開放以來房地產業的發展全貌，也難以彰顯房地產業在國民經濟中的重要地位。第二輪志書只有全面記述房地產管理、房地產開發、房地產交易等內容，才能反映改革開放以來房地產業的發展全貌，才能突出房地產業在國民經濟中的重要地位。如河南省《新野縣志》（1986—1995）卷十四基礎建設設第五章房地產開發與管理，下設第一節房產管理、第二節房產交易、第三節房地產開發、第四節房屋修繕、第五節經濟實體。

二、第二輪志書記述房地產業是設篇還是設章節

從已出版的第二輪志書來看，房地產業在篇目結構中設置的層次有三種：（1）設房地產業篇。房地產業一般與城鄉建設并列設篇，單獨成篇難以遇見。如江西省《浮梁縣志（1994—2005）》設第七篇城建房產環保，下設第一章城鄉建設、第二章房地產管理、第三章環境保護。（2）設房地產業章。房地產業設章又存在兩種情況：一是放入城鄉建設篇，設房地產業章反映。如安徽省《濉溪縣志續編》（1986—1996）設卷二城鄉建設，下設第六章房地產業；江西省《南昌縣志（1986—2004）》設第四篇城鄉建設，下設第四章房產管理、第五章房屋開發。二是放入基礎設施建設篇，設房地產業章反映。如河南省《新野縣志》（1986—1995）設卷十四基礎建設，下設第五章房地產開發與管理。（3）設房地產業節。在基礎設施建設篇設城鄉建設章，下設房地產業節。如黑龍江省《肇東市志》（1982—2000）第十一編基礎設施建設設第一章城鄉建設，下設第六節房產管理。

上述設篇（并列）、設章、設節記述房地產業的三種形式，究竟哪種科學，我們不妨作些分析。房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。它的內容豐富，包括土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。第二輪志書記述房地產業，如果設節反映，難以容納整個房地產業的內容，也就展示不出行業的全貌；如果設章反映，容納空間雖然比設節寬廣了許多，但把房地產業放入基礎設施建設或城鄉建設篇不妥，因為它不屬于基礎設施的范疇，屬于第三產業；如果并列設篇反映，房地產業只不過在篇的層次上有所顯示，實際上還是處在章的位置，容納空間與設章一樣，況且房地產管理局已從城建部門劃出，其管理的房地產業也發生變化，成為一種產業，不能把兩種性質不同的事物并列立篇。第二輪志書記述房地產業，應該單獨設篇，排序放入第三產業的行列。這樣設置，不僅容納空間更加寬廣，而且行業歸屬也有條理。

三、住房制度改革是放入體制改革還是房地產業記述

從已出版的第二輪志書篇目來看，住房制度改革的設置形式有兩種：一是放入改革開放或體制改革篇，設節記述。如黑龍江《大慶市志》（1986—2000）第三篇改革開放設第三章保障制度改革，下設第五節改革住房制度；江西省《高安市志（1986—2006）》卷七經濟體制改革設第七章相關配套改革，下設第三節住房制度改革；河南省《孟津縣志》（1986—2000）第一卷體制改革設第五章社會保障制度改革，下設第六節住房改革。二是放入城鄉建設或房地產業篇章，設章節記述。如安徽省《濉溪縣志續編》（1986—1996）設卷二城鄉建設，下設第六章房地產業、第七章住房制度改革；江西省《浮梁縣志（1994—2005）》第七篇城建房產環保設第二章房地產管理，下設第三節住房制度改革。

住房制度改革是體制改革的組成部分，是時代標志之一，也是房地產業的重要內容。第二輪志書無論從突出時代特征，還是完整反映房地產業的角度考慮，都要濃墨重彩地記述住房制度改革。記述住房制度改革，既可放入改革開放或體制改革篇，也可放入房地產業篇。把住房制度改革放入改革開放或體制改革篇社會保障制度改革章，可以看出住房制度與養老保險制度、醫療保險制度、失業保險制度等構成一個完整的社會保障體系，說明改革是一個有機的整體，而不是單一的、零散的，體現改革的整體性；把住房制度改革放入房地產業篇，可以看出住房制度改革促進了房地產業的快速發展，與房地產業密不可分，體現改革的深入性。第二輪志書在篇目設置上必須有住房制度改革章或節，否則記述住房制度改革的空間受到限制，難以彰顯時代特征。

四、第二輪志書應該記述房地產業的哪些內容

房地產業是改革開放以來形成的一個新行業，第二輪志書應該記述房地產業的哪些內容呢？2007年，第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，其內容分為總則、房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理、法律責任、附則七章。2011年，由國家質量監督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會批準發布的《國民經濟行業分類與代碼》（GB/T4757—2011），將房地產業分為房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、自有房地產經營活動、其他房地產業。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的內容和《國民經濟行業分類與代碼》（GB/T4757—2011）的行業劃分，并結合各地實際情況，第二輪志書應該記述房地產業的行業發展概況、住房制度改革、房地產開發、房地產交易、房地產管理五個方面內容，做到每個方面的內容要素不缺，完整地反映改革開放以來房地產業的發展全貌。

（一）行業發展概況

記述房地產市場體系的形成過程，在形成過程中注重記述政府對房地產市場的管理以及房地產行業的發展。其中，房地產市場體系包括土地使用權出讓和轉讓、商品房銷售、存量房轉讓和服務租賃，房地產評估、經紀、咨詢等。房地產行業發展需要記述房地產業的主要經濟指標，包括房地產開發投資額及占固定資產投資總額比重、房地產業增加值及占地區生產總值比重，房屋施工面積（其中住宅施工面積）、房屋竣工面積（其中住宅竣工面積），商品房出售套數、面積、金額，存量房交易過戶套數、面積、金額，房地產銷售價格指數、租賃價格指數，引進外商投資合同項目、合同金額和實際到位金額等。

（二）住房制度改革

記述住房制度改革的發展階段與成果。在計劃經濟體制時期，住房制度實行國家計劃建造、單位無償分配、居民低價廉租。1999年后停止實物分房，實施住房分配貨幣化。住房制度改革主要包括住房公積金制度、公有住房出售、公有住房出租、住房解困、廉租房制度等內容，要用數據反映住房制度改革的成果。（1）住房公積金制度。記述住房公積金制度的建立和完善，包括制度的要點、運作的機構、繳存比例的變化、歸集的住房公積金、補充住房公積金和提取住房公積金總額。（2）公有住房出售。記述公有住房出售的辦法、實施，包括出售的成本價變化、出售范圍的變化和歷年共出售公有住房的套數和總建筑面積。（3）公有住房出租。記述各類直管公有住房租金的調整、應收租金和實收租金。（4）住房解困。記述住房解困的政策、解困對象的住房標準、實施辦法及解困房數。（5）廉租房制度。記述廉租房制度的建立與完善，申請廉租房的條件變化，申請廉租房的戶數，審核符合廉租房住房條件的戶數，租金補貼來源、金額、實際核發租金、配租居住面積、平均每戶增加居住面積。

（三）房地產開發

記述住宅建設、舊區改造與拆遷和房地產開發企業等內容。（1）住宅建設。記述管理（行政管理、住宅配套管理）、布局與總量、新建住宅、創優活動、住宅產業現代化等內容。（2）舊區改造與拆遷。舊區改造，分階段或分時期記述舊區改造的規劃、改造地塊、拆除房屋面積、新建房屋建筑面積、融資渠道，以及改造舊區的成功經驗。拆遷，記述拆遷的居民戶數、拆除居住房屋建筑面積、拆遷單位數量、拆除非居住房屋建筑面積、拆遷地塊數、拆除居住房屋居住面積。（3）房地產開發企業。記述房地產企業發展情況，并選介部分國有房地產企業、骨干房地產企業和民營房地產企業。

（四）房地產交易

記述房屋交易、交易市場、交易營銷活動和房地產經紀企業等內容。（1）房屋交易。記述商品房銷售情況（包括住宅、辦公、商業用房三類房屋的預售、銷售建筑面積、成交金額、平均價格），存量房交易、售后公房交易和不可售公房交換的相關政策及歷年交易、交換的套數、建筑面積、成交金額。（2）交易市場。記述房地產交易市場的設置和市場的設施、服務、管理、交易情況。（3）交易營銷活動。記述房產的籌劃和房展活動。（4）房地產經紀企業。記述從事房地產中介服務的房地產經紀企業的起步發展、房地產經紀人隊伍的管理、房地產經紀行業的自律性管理。

（五）房地產管理

記述管理機構、土地利用管理、房地產產權產籍管理、房地產市場管理及其他管理。（1）管理機構。記述房地產管理局的機構沿革和管理體制改革，房地產管理局下屬的全民所有制事業單位，如房地產交易中心、房產評估所、房地產登記中心等單位的沿革、管理事務和業務量。（2）土地利用管理。記述土地利用制度改革的內容、做法，以及具體征用、批租、出讓、收購儲備土地的地塊數、土地面積和土地批租后引進的外資、土地出讓后實收的出讓金。（3）房地產產權產籍管理。記述房地產產權產籍管理的發展變化，包括房地產產權證的登記發證、房地產產權產籍的整頓、管理、利用工作。（4）房地產市場管理。記述房地產市場的起步、形成、完善及政府對房地產一、二、三級市場的管理和規范，包括對土地市場、商品房銷售、公有住房出售、已購公有住房上市交易、存量房上市交易、承租人將其承租的不可售公有住房按市場交換價轉讓使用、換購商品住房或互換使用，以及內外銷商品房交易的管理。（5）其他管理。包括私房管理、房屋糾紛仲裁、房產評估、公房管理等內容。私房管理，記述農村房屋建設用地的審批，城鎮居民建造私人房屋申請執照手續的申請范圍和辦理執照的手續及建造面積，落實私房政策辦公室共處理私房落實政策（對1960年、1965年社會主義私房改造中錯改的房屋予以落實）的戶數、房屋建筑面積、落實情況（作價收購處理、發放補償費、還產處理）等。房屋糾紛仲裁，記述房屋糾紛仲裁機構受理房屋糾紛案件、仲裁結案件數（其中調解結案、判決結案、撤訴案件件數）。房產評估，記述房產評估機構在房屋買賣交易、納稅和拆遷補償中按標準對房產的評估情況（評估戶數、建筑面積、評估價值和評估手續費等）。公房管理，記述直管公房和單位自管公房的面積、租金和管理。