新常態下商業地產經濟發展問題和對策

王琳

摘 要：在近些年來，我國的經濟發生了巨大轉型，面臨著新的經濟形勢，這樣也為我國商業地產創造出更多的機遇與挑戰，商業地產需要結合當前的經濟形勢，迎難而上，解決發展過程總遇到的障礙、問題，才能得到長遠發展。本文對于新常態下商業地產經濟發展中遇到的問題以及相應的對策進行分析，希望能夠為我國商業地產發展提供一些參考借鑒作用。

關鍵詞：新常態；商業地產；經濟；問題

在我國的城市經濟體系中，商業地產起著至關重要的作用，是城市經濟中的支柱。目前，我國的經濟發展已進入轉型期，第三產業所占的比重越來越突出，城鎮化進程不斷加快。在新常態下的商業經濟有著更多的發展潛力，這已經在韓國、日本等國家得到很好的驗證。而我國經濟在調整以后，第三產業逐漸成為主要的經濟產業，這就促使商業地產必然會在城市發展中起到更加突出的作用，因此在新常態下商業地產所面臨的問題、挑戰需要我們深入分析，解決發展過程中障礙。

一、我國商業地產發展狀況

1.商業地產增長速度快但需求相對不足

在前幾年，我國的商業營業用房供應量不斷加大，增長速度非常快，雖然在2014年出現了短暫的低迷期，但之后依然保持著迅猛的增長速度。進入2015年，由于前期供應量過大，庫存積累量較多。而且有很多城市的商業用房新開工面積出現滑坡現象，很多地區的商業地產都出現了不同程度的發展缺陷，如商業空置面積不斷增加、人流不足、商業地產企業資金回收困難等，這些都集中體現出商業物業的供過于求、產品同質化現象嚴重、行業競爭壓力加大等商業地產現象。

2.商業地產發生量變到質變的轉變

商業地產雖然在供量方面有著一些問題，然而其后隨著我國經濟轉型，商業地產已經由單純的購物場所轉變為體驗式商業中心，在規模、數量、性能方面都有了質的飛躍。商業地產的迅猛發展也為諸多企業創造出更多發展機遇，促使一系列商業地產企業得以建立、壯大起來。在數十年前，我國的商業地產企業只有萬達、華潤等為數不多的幾家，而現在，龍湖、保利等企業都開始把目光瞄準商業地產。在深度方面，先前僅有一線大型城市才會有商業購物中心，而現在越來越多的二三線城市都建有購物中心。

3.商業地產的分工越來越具有針對性

傳統的房地產開發商往往僅擅長于房屋建造，在商業地產經銷領域沒有成熟的操作模式，需要與商業地產外腦合作，比如說商業地產運營商之類。因此，我國日漸發展的商業地產從原來的資金分配、房屋建造、成品房出售等之間沒有明確的界限，逐漸轉變成分工更加明確、合理的局面：項目的開發者完成最初的資金集中，項目的運營商則完成項目最初的定位，中期的投資引進，以及開業運營后一系列的管理運行工作。中國第一家專業運行的奧特萊斯（北京）商業管理有限公司指出分工會有助于商業的成熟，使得商業地產更加完整高效。

4.開發成本增加，出租銷售模式并存

商業地產在經歷一定的運營挫折后，銷售量、銷售價格都有所下跌，短時間內難以再獲取很大收益，而且商業資產也缺少充足的融資渠道，這就促使商業地產出租銷售模式并存現象盛行。面對這一形勢，有些公司設置出多種形勢、不同層次的利潤收益渠道與方式，包括短、中、長期等不同目標的解決方法，從而拓展了投資價值。另外，很多房地產企業管理人也對自身手中的項目逐漸由銷售模式轉變為持有經營模式。這樣，如何實現商業資產保值、增值也是諸多房地產企業、開發商所必須要解決的關鍵問題。

二、新常態下我國商業地產經濟發展所面臨的問題

1.商業地產發展管理目標不清晰，政策連續性差

首先是商業地產宏觀調控能力不足，政策缺乏連續性。商業地產在運行中出現的很多問題，有關部門并未進行深入分析，雖然在相關方面采取了一些措施，但很多都無法得到有效貫徹，缺乏指導性與前瞻性，從而為商業地產帶來諸多起伏，有些房地產商借此機會渾水摸魚，牟取暴利，嚴重干擾到商業地產的正常有序發展；其次是有些地方政府沒有認識到商業地產的作用，僅把商業地產當成“搖錢樹”，將更多的GDP成績放在商業地產上，甚至是將商業地產當成樹立自身政績的工具，對自身政績有作用的就支持，反之對自身政績沒有太多幫助的則排斥，這樣非常不利于商業地產的健康發展。

2.缺少可以保證商業地產健康穩定發展的法規體系

我國商業地產方面有很多法律法規都比較欠缺，無法有效解決商業地產在迅速擴展過程中所面臨的一系列難題，有些法律條例雖然已經頒布，但卻因為種種原因而未能得到有效實施。現在，我國商業地產市場發展依然是靠政府出臺政策進行調控與管理，很多地方的商業地產發展都陷入泥淖中，導致很多爛尾樓出現，這不但和當地政府執法不嚴、推卸責任有關，而且也和現存的商業地產法律法規缺失相關，如適用性不足、可行性不強等。

3.政府對商業地產疏于管理

有些地方政府對商業地產發展中的問題進行解決時，采取“拆了東墻補西墻”的方式，根本解決不了實際問題，缺乏長久有效的管理機制。在近些年來，政府部門在商業地產管理方面的政策不斷出臺，從而使得地方政府對政策無法及時理解并落實，在執行中不到位，無法有效監管，甚至會發生偏差。另外因為商業地產方面的監督機制不夠健全，導致職責不明確，出現問題時相關管理部門會互相推諉、扯皮。

4.有些地方政府過分依賴商業地產，將其當做支柱產業

很多地方政府的領導把商業地產當做當地支柱性產業，尤其是一些領導以為單純依靠商業地產能夠從根本上促進當地的經濟發展，然而卻沒有認識到商業地產所具有的不穩定性，過于依賴商業地產無法達到長久的效果，使得很多城市的商業樓盤出現爛尾情況。商業地產有著資金投入量大、資金回收時間長、價格易于波動等特點，因此一旦出現大范圍的價格波動，將會給當地經濟帶來毀滅性的打擊。

三、新常態下商業地產經濟發展的對策

在近些年，面對我國經濟發展的新常態，如何采取切實有效的措施來保證商業地產能夠得到長期、健康發展，這是政府部門以及當地產開發商所要共同解決的問題。通常而言，對于新常態下商業地產經濟發展中出現的問題，我們可以采取以下幾方面的措施：

1.制定出長期的發展規劃

政府部門要深入研究商業地產市場需求，考慮到各種特定因素，提高調控能力與調控質量。一是要正確分析商業地產發展形勢，運用好中央出臺的政策；二是要理清商業地產發展思路，通過創新的思維體系來分析認識經濟新常態；三是要對商業地產發展目標進行分解，創新發展機制，根據我國一線城市、二線城市、三線城市的不同特征，分別制定出相應的發展規劃。

2.集思廣益，有效控制商業地產成本支出

隨著商業地產逐漸走向成熟，政府部門要加大對商業地產的管理與引導，在制定政策時要根據商業地產的實際情況綜合考慮，明確商業地產發展思路，在讓商業地產為當地經濟GDP增長做出貢獻之余，還要為居民幸福感提升奉獻力量。房地產商也應該從人民大眾角度出發，而非單純追求短期效益與經濟收益，要勇于承擔責任，為城市居民提供出更加便捷、舒適的商業購物中心，控制成本支出，獲取更多的經濟收益，提高自身競爭力。

3.不斷完善相關法律法規，促使我國商業地產經濟健康有序發展

要根據我國國情出發，制定出一系列能夠從根本上推動商業地產健康穩定發展的法律法規。在降低商業地產成本的同時，也可以震懾商業地產投機行為，嚴懲貪污腐敗現象。政府部門在制定出嚴密、規范、系統的商業地產法律法規，并對已有的法律法規進行完善優化以后，再保證政策制定時的穩定性、層次性，從而才能促使我國商業地產經濟得到有序運行。

4.深化改革，建立起健全嚴格的商業地產管理機制

一是要充分發揮出政府所具有的管理職能，對商業地產市場體制進行改革，做到有的放矢。一方面，政府部門要深入調研商業地產市場形勢，從而找到問題的解決措施；另一方面要轉變先前大包大攬的做法，對于具體問題進行具體分析，不越界也不放松。二是要更加明確責任主體，劃清中央和地方政府在商業地產方面的職責、權利以及義務，嚴厲打擊商業地產貪污受賄、哄抬市場價格、官商勾結現象。三是要利用好央行降息政策，加大對庫存量的消化力度，進行民間投資，讓民間資本流入到商業地產市場中，促使商業地產得到健康、平穩發展。

四、結論

總而言之，商業地產自身具有很強的復雜性，且商業地產中包含房地產企業以及品牌供銷商企業，因此商業地產要想得到健康、有序發展，就需要政府部門出臺行之有效的法律法規，社會各界共同參與，不斷優化商業地產結構，同時還要商業地產企業相互合作，讓商業地產經濟在經濟新常態下不斷實現新的突破，抓住機遇，實現長遠發展。相信隨著我國的商業地產市場越來越趨于城市，商業地產行業會迎來新的發展春天，取得更多的成績，在為我國經濟增長做出貢獻之余，更好地為城市居民所服務。

參考文獻：

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