大數據時代基于云會計的房地產開發企業稅務管理探析

程平+張礫

【摘 要】 在云平臺下進行稅務管理是實現依法行政、促進征管質量和效率不斷提升的重要舉措。大數據時代來臨，隨著金稅三期管理系統的上線，稅務信息化進程加快，稅務管理離不開云會計[1]的支撐和驅動，這將給稅務工作帶來巨大的挑戰。以房地產A集團企業為例，針對數據視角下稅務機關征收管理現狀，分析了其存在數據來源單一、數據處理效率和質量不高等問題。引入云會計相關理論，以房地產開發過程中涉及的稅收業務為分析對象，從數據采集、數據處理分析、數據應用三個層次，登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架。期望能夠促進云會計在稅務管理中的應用。

【關鍵詞】 大數據； 云會計； 房地產開發企業； 稅務管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質量報告》報道，珠海市某房地產企業通過股權轉讓規避土地增值稅1億余元。同時，2005—2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%。據央視測算，房地產業毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產企業應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監管、隨意調整申報稅額等多種問題。當前，稅務機關由于征收管理方式和技術方法等方面的問題，對房地產開發企業的稅務管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互聯網、以數據為中心的會計信息系統，具有動態性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風險可控性等9個一級屬性[2]。大數據是運用數據采集、挖掘、分析等技術，進行實時數據處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業務流程中提供決策有用的信息。大數據時代，基于云平臺進行稅務管理，云會計的動態性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數據分析成為可能；云會計環境下的群體智能為領導決策支持提供了運行環境；云會計的服務化特征為面向廣大納稅人的數據挖掘個性服務帶來機遇。

大數據時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統的上線，稅務管理將以信息技術為依托，不斷推進稅務管理現代化，對保障稅收職能的發揮起到重要的推動作用。房地產業已成為中國經濟的引擎，隨著城鎮化進程持續推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發展戰略之一，面對其復雜的開發業務以及集團化的經營戰略，如何在種類繁多、數量龐大的數據中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產企業進行全面、有效的稅務管理，同時促進房地產業健康發展具有重要的現實意義。

二、A集團稅務管理現狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創立于1988年，主要由廣場和商業地產股份有限公司構成，形成了商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產業。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經營商業地產的基礎上，持續發展并逐步完善，形成匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業態的大型綜合型建筑群。通過將不同的業態融為一體，有機地整合了商業、商務及居住等多種城市商業功能。在規劃設計中通過建筑功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。

A集團下設北方項目中心、南方項目中心、酒店建設公司、商業管理公司、商業地產研究部等，劃分南北區域，按照商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨等開發業態進行管理。業務范圍分布全國，分別在各地設立項目公司管理具體業務，開發業態涉及營業稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等各大稅種，經營流程涉及拿地、開發、銷售、持有等多個環節。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務機關征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質量與水平也不斷提升。但由于數據來源、數據處理等原因，對A集團等房地產企業的稅務管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數據來源渠道單一，真實性、準確性不夠

A集團從事的房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發周期為22—26個月，商業地產則更長，開發周期為3—5年。在商業地產中以速度取勝的A集團，從拿地到開業開發周期也至少需要18個月。在其稅務管理過程中，采集了大量涉稅數據，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數據，工商部門的公司登記數據，發改委的立項數據，規劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設工程規劃許可數據，建設部門的初步設計審查審批數據、施工圖審查備案數據、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數據等，均由A集團主動把相關證照提供給稅務機關。在這個過程中，稅務機關不能及時獲取其立項證明、用地規劃、建設工程規劃數據，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業所得稅成本對象等。同時，由于其開發周期長、過程復雜，且涉及公司設立、拿地、開發、銷售、竣工后持有等各個環節，面對復雜繁冗的數據，其真實性、準確性稅務機關難以逐一驗證。

2.數據處理效率和質量不高，無法進行實時、動態監控

隨著集團的急速發展與擴張，除消費稅和關稅外，A集團的業務幾乎涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業務的特殊性和涉及稅種的復雜性，這就要求稅務機關對其進行全面有效的稅務管理。對于其開發過程中收集到的各種涉稅數據、企業會計數據、第三方數據等各種結構化、半結構化及非結構化數據，稅務機關目前只能進行局部的、常規統計分析，無法進行充分的數據應用和信息共享，沒有建立并利用數據倉庫分析企業的財務狀況和內外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發現企業納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態的稅源監控。

三、基于云會計的A集團稅務管理框架構建

對A集團進行稅務管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統，從取得土地使用權開始，對其項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程進行實時動態監控，實現稅務管理與納稅人項目開發同步。本文以A集團在房地產開發過程中涉及的稅收業務為分析對象，從數據采集、數據處理分析、數據應用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務中的應用，構建了大數據時代基于云會計的A集團稅務管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統中內部數據，應借助云會計平臺，通過社交網絡、語義Web、物聯網等新興應用，運用Hadoop（Map Reduce技術）、批量流計算（Twitter的Storm技術）、Apache等數據處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數據分析和挖掘技術，獲取稅務機關內部、企業會計和外部第三方的各種成組數據、面板數據、空間數據、高維數據、多響應變量數據以及網絡層次數據等結構復雜的數據形態，基于無形數據的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產國土信息、建委信息、規劃信息等，對數據中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現實時、動態、個性化的稅務管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發登記、項目預售登記、項目產權登記和項目銷售登記五個方面。

稅務登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環境下，通過查驗工商營業執照信息、組織機構代碼證信息、法人身份信息，核實其提供給稅務機關的數據是否相符，以確認企業登記類型、所屬行業的真實性和合法性；查驗中介機構的驗資報告，核實企業股東構成、投資規模、投資國別、出資方式等資本結構；查驗房產部門提供的產權證明，核實企業注冊地址及生產經營地址；查驗集團合同、章程、協議書等，核實其生產經營業務的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產經營、財務管理、履行納稅義務等情況，審核確定其企業所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權轉讓合同、土地投資入股協議、股權收購協議、土地評估及驗資報告等相關資料，建設部門提供的項目開發協議及補充協議、立項批復或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監理合同、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案登記證》等，規劃部門提供的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、項目規劃總平面圖，房產部門提供的《商品房預售許可證》、《房源統計表》、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、初始《房地產證》等核實其建筑施工、規劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監控

通過云會計平臺，強化房地產開發各環節和稅源監控，以登記管理和信息采集為基礎平臺，以拿地—開工—預售—竣工—銷售為關鍵節點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環節，將土地使用稅進行全面監控；對通過資產或股權收購，企業兼并、分立、置換等債務重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎，加強土地轉讓或變相轉讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環節土地使用狀態的監控，加強土地再開發環節的營業稅管理。

在項目開發—開工登記環節，跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，掌握從事建設施工、裝飾裝修的單位和個人應繳納的營業稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據土地增值稅的開發成本、開發費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節點全面深入掌握A集團各開發項目的開發模式、立項及規劃數據、物業類型及開完工時間，實現稅務管理精細化。

在項目開發—預售登記環節，全面加強預售階段的營業稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數據、發票開具金額等，強化該節點的不動產發票監控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發—初始產權登記環節，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業面積、不可售物業面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設項目的完工情況及工程結算進度，及時做好建設環節各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。

在項目開發—銷售申報登記環節，利用契稅征管中獲取的A集團房地產交易信息，掌握房地產交易中轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預警分析。對達到清算條件的項目，及時發出清（結）算通知書。

同時，對A集團在企業所得稅納稅申報中產生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關數據與綜合納稅申報表、企業所得稅預繳申報表、企業所得稅年度申報表以及其他數據進行對比分析，加強企業所得稅的動態、后續管理。結合房地產開發企業的行業特點，重點關注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經費、廣告費和業務宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業名稱、稅務登記代碼、注冊資本、經營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產經營規模、開發量、開發流程、開發成本、開發費用、水電氣能耗等各類與稅收相關的數據，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產銷售統一發票領購和開具明細，不動產銷售監控明細及企業申報數據、財務會計報表等。根據云平臺中的行業信息，結合行業生產經營、財務管理和會計核算特點，掌握房地產業成本構成特點，針對A集團納稅過程中容易出現的問題，確定稅務管理的重點環節。

以A集團提供的納稅申報和財務會計數據作為實施監控的主要數據，以日常稅源管理采集的與生產經營相關的其他數據作為實施監控的輔助數據，與預警指標進行比對，對A集團一定時期內的納稅情況進行監控。通過拿地信息，判斷其樓盤規模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發費、基礎設施費、工程建設費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳、開發項目完工產品結算的依據；通過房屋銷售合同、預售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業稅金及附加、預征土地增值稅、預繳企業所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算、項目工程合同結算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的數據，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業所得稅完工產品結算；結合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發票使用信息、享受稅收優惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產業納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現動態監控。根據審核分析的結果，及時發布風險警報，按執法風險的性質提出管理建議。同時，根據建議對預警信息進行持續監控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構建稽查信息系統[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執行四個環節所需要的有關法律、法規、政策、規定、各種稅目稅率、企業經營狀態、外部稽查情況等相關信息。在全面及時掌握A集團企業變革、市場變化、電子商務等信息的基礎上，進行偷逃稅比對，一旦發現問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務

通過稅收信息服務系統，根據A集團房地產業的特征，及其復雜的業務形態，自動為其推送相關的稅收政策、納稅提醒、評估預警等，并可實現實時政策咨詢。利用程序服務系統，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網上辦稅、稅務登記、資格認定、發票管理、遠程抄報送、網上認證、申報繳稅[6]。同時實現實時辦稅查詢，如受理辦稅結構查詢、文書審批結果查詢、證照辦理查詢、發票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權益服務系統，啟動執法監察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復議、進行監督舉報等。最終實現以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務，提高社會稅法遵從度，構建和諧稅收征納關系。

四、結語

大數據、云會計的產生和發展正逐漸影響稅務管理的質量和效率。以A集團為例，對數據視角下房地產業稅務管理過程中出現的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架，期望能夠充分發揮大數據、云會計對稅務管理的支持與促進作用，進而加強房地產業稅務風險管理，提高稅務機關的管理效率和服務水平。

【參考文獻】

[1] 程平，何雪峰.“云會計”在中小企業會計信息化中的應用[J].重慶理工大學學報（社會科學版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，溫艷好.基于云會計的AIS可信性層次結構模型[J].重慶理工大學學報（社會科學版），2014（2）：24-31.

[3] 張艷玲.云審計——審計信息化的發展趨勢[J].商業會計，2013（10）：47-48.

[4] 張建光，朱建明，張翔. 基于云計算的稅務信息化建設模式探討[J].稅務研究，2013（11）：59-61.

[5] 劉暢.物流企業的稅務管理淺析[J].稅務研究，2010（8）：97.

[6] 謝波峰.面向稅務管理現代化的大信息平臺[J].中國稅務，2014（11）：58-59.