物業管理上市公司營運資金管理研究

馮慧鈺+張波

摘要：隨著城市化進程的不斷加快、社區數量的迅速增加，物業管理行業顯現出廣闊的市場前景，行業內的上市公司不斷通過強化主業、重組收購來塑造競爭力，在這一進程中其財務管理也面臨著巨大挑戰。營運資金管理是企業財務管理的核心活動之一，對于廣大仍處于成長期的物業管理上市企業的發展尤為重要，因此，文章以截至2016年上半年在我國內地和香港地區完成上市的八家物業管理公司為研究基礎，歸納我國物業管理行業的基本特征；并重點選取彩生活的財務數據，通過橫向和縱向對比研究其營運資金的特點，進而提出彩生活營運資金管理的策略，以便為其他物業公司提高營運資金管理效率提供借鑒。

關鍵詞：彩生活 物業管理上市公司 行業特征 營運資金管理 管理策略

2016年7月，綠城服務集團在香港掛牌上市，成為繼彩生活、中海物業、中奧到家之后，第四家赴港上市的內地物業公司；前一段，碧桂園控股的碧桂園物業擬分拆上市的消息又引起了業內外人士的廣泛關注。我國物業管理行業上市的公司越來越多，尤其2016年以來，上市物業公司的隊伍不斷壯大。那么越來越多的物業管理公司上市，究竟為哪般？

一、我國物業管理行業的基本特征

（一）房地產市場的火爆促進了物業管理行業的興起。近年來我國房地產業在城市化進程加快的環境下發展迅速，面對房地產數量激增和人們對社區建設要求的提高，如何長期有效地保養、管理好如此大規模的房地產成為新的問題。要想提高房地產的使用效率，滿足廣大業主不斷提高的多樣化服務需求，就必須要通過物業管理實現。房地產市場的發展一定程度上推動了物業管理行業的興起。這一點也可以在我國初具規模的物業管理公司的產生過程中得以印證：依托較為成熟的房地產公司進行業務拓展而成立物業管理公司，隨后地產商分拆物業上市的例子不在少數，如彩生活服務集團、中海物業、綠城服務集團、碧桂園物業、萬科物業、保利物業、華潤物業等，均是從房地產開發業務中應運而生的。

（二）物業管理公司往往都以房地產企業為依托。2016年3月，中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了2016中國房地產開發企業500強榜單，2016年6月，中國物業服務百強企業研究成果發布會上發布了2016年中國物業百強名單。我國的房地產企業與物業管理公司存在著千絲萬縷的聯系，因此我們首先將兩榜單中前15名的企業進行對比。詳見下頁表1。

從對比中可以發現，表1中上榜的房地產開發企業中，凡是集團旗下設有物業管理公司的，其物業公司也在物業管理公司TOP 15中紛紛上榜，且房地產公司的排名與物業服務公司的排名情況基本吻合，只有較少出入。因此我們可以得出初步結論：房地產公司的綜合實力對其控股的物業管理公司綜合排名有一定程度的決定作用。

（三）物業管理上市公司的主要業務模塊。根據目前國內較早完成上市的8家物業管理企業（分別為彩生活、中海、中奧到家、盛全、開元、東光、華仁、丹田；彩生活、中海、中奧到家為在中國香港上市，其余為在內地上市）主要業務的歸納總結，得出物管行業主要業務具有以下特點：

1.基礎服務和增值服務構成公司的主要業務。基礎服務業務指傳統的物業管理服務、工程服務；增值服務則是受客戶需求、市場競爭等因素影響而拓展出來的個性化服務，主要指社區租賃、銷售及其他服務、協銷服務、社區O2O平臺服務等。

互聯網時代的到來從各方面影響著我國的經濟，也是促進我國物業管理行業增值服務產生的重要因素。企業的主要成本來自物業服務成本，降低成本就成為企業的一大目標，充分利用互聯網的信息傳播和資源共享特性，改變傳統物業服務方式，開拓增值服務模式，不僅能夠實現服務的及時性、多樣性，而且能有效降低服務成本，提高公司的服務效率和利潤率。

2.香港上市的物業管理公司增值服務業務更加突出。在香港和在內地上市的公司提供的基礎服務業務類型相似，但增值服務業務類型差距較大。從各上市物業公司招股說明書中對主要業務的介紹中可以看到，無論在香港還是內地上市的公司，基礎服務業務基本都包括為住宅社區、商用物業、政府物業等提供的保安、清潔、園藝、維修及保養等物業管理服務，以及設備安裝、維修及保養、交付查驗、工程質量監控、咨詢服務、物業管理的配套服務等。

香港上市公司的增值服務業務主要有社區租賃、協銷服務，以及通過O2O形式提供的線上線下服務等；而在內地上市的公司受自身的規模限制、戰略定位、客戶需求等因素的影響，增值服務類型參差不齊。盛全物業以物業管理服務為中心，建立互聯網時代的新型社區生活服務平臺，為客戶提供英式管家、社區健康、社區教育、社區商業等四個方面的現代生活訂制服務；東光物業則在傳統物業之外運用移動互聯網技術打造了“一站式物業后勤保障服務解決方案”平臺，為客戶提供資產管理服務、行政保障服務、商務保障服務、餐飲管理服務等相關增值服務。與三家在香港上市的物業公司相比，盛全與東光的增值服務類型有很大局限性，服務對象仍限制于基礎服務的住戶。

3.物業管理上市公司的收入結構。每家物業管理公司盡管基礎和增值業務所占的份額不同，但是基礎服務業務依然是企業收入的主要來源，增值服務業務對企業收入的增加起到促進作用。

表2中各公司基礎服務收入和增值服務收入占總收入的比例，能夠清楚地反映出兩部分業務所占份額的差異。八家上市物業管理公司基礎服務收入占比均在80%以上，有六家在90%以上。這一現象反映出現階段我國物業管理行業中，基礎服務業務是收入的主要來源，增值服務是在基礎服務的穩固基礎上拓展出來的符合現代化生活的個性化業務。增值服務除了服務成本低，能提高公司的利潤率以外，更重要的是還能對基礎服務起到反向促進作用。由于物業增值服務是基于客戶需求的個性化服務，因此優質的增值服務能大大提高客戶的滿意度，增強公司品牌形象，強化公司的基礎服務業務。

二、彩生活營運資金的縱向與橫向分析

物業管理行業是一個處于成長期的行業，近年來，一大批知名物業公司在籌備上市的過程中，掀起了物業管理公司上市的高潮。在這一過程中，物業管理行業的營運資金管理受到關注，作為服務業中的典型代表，物業管理行業的經營活動特殊，其營運資金難以按渠道進行劃分，而且物業管理行業營運資金各要素之間的比例關系不同于傳統制造業，存貨極少甚至沒有存貨，應收和應付款項比例大，這與該行業特有的酬金制和包干制收費方式、主要業務等多種因素有關。本文以彩生活為主，以其他7家物業管理上市公司為輔，分析物業管理上市公司的報表結構并總結營運資金特點，以期為物業管理行業營運資金管理方法的修正打下基礎。

企業營運資金的分析需要從不同視角加以關注，一方面，財務報表顯示彩生活上市前后幾年中資金結構變動明顯，直接影響其營運資金的變化；另一方面，彩生活與物業管理行業中其他企業相比，營運資金共性中不乏個性。因此，筆者將從縱向對彩生活2013—1015年營運資金變化的原因進行分析，同時通過橫向對比分析彩生活與其他7家物業管理上市公司營運資金的異同。

（一）營運資金概念界定。我國對營運資金的研究始于20世紀90年代。近些年來，實務中人們意識到營運資金管理對公司經營的重要性，這在一定程度上促進了理論界對營運資金的研究，相關文獻也逐漸豐富起來，在這一過程中，我國學者對營運資金概念形成了不同的觀點。其中，雷新途（2003）從經濟學視角對營運資金的概念進行了界定，認為營運資金=永久性流動資產-永久性流動負債。本文基于這一觀點，將營運資金定義為流動資產與流動負債之差，并用這一定義作為營運資金的分析基礎，分析上市公司流動資產和流動負債中各個要素對營運資金的影響。

（二）彩生活服務集團營運資金縱向分析。彩生活服務集團作為掀起我國物業管理公司上市浪潮的“內地社區服務運營第一股”，其標桿性的“彩生活模式”和超高的毛利率格外引人注目，因此，我們首先對彩生活服務集團的流動資產和流動負債情況進行縱向分析（見表3）。其中，流動資產和流動負債的重要比率變化趨勢見圖1和圖2。

1.流動資產的結構分析。彩生活屬于輕資產類型的服務行業，公司從2013年到2014年期間，流動資產占總資產的比重一直都在75%以上，2015年下降明顯的原因是：2014年7月彩生活上市獲得了市場上各方的資金支持，大刀闊斧進行擴張，彩生活2015年的非流動資產中，物業、投資物業、商譽等項目由于受所得款項60%支持的大規模收購活動而大幅增長；廠房及設備、無形資產等項目數額因將20%的款項用于購買設備，以及將10%的款項用于市場推廣及平臺建設而有顯著提高。

彩生活的應收及預付和貨幣資金占比較大且波動也很大。2013年應收及預付款項超過了流動資產的60%，而2014年和2015年該比例急速降至35%左右，這是由于2014年和2015年貨幣資金項目增長速度超過其自身增長速度，導致流動資產增加幅度遠大于應收以及預付款項的增加幅度。貿易應收款由2013年的49 566千元增加到179 350千元，這主要來自物業管理服務按包干制計算的管理及服務收入、工程服務的安裝合約收入及自動化設備升級服務收入以及社區租賃、銷售及其他服務的服務收入；2011年彩生活向工程服務分部的一名第三方客戶深圳市龍興世紀投資有限公司的墊款，2013年未償還的1 752千元于2014年全部償還，2014年彩生活由額外墊支龍興公司12 000千元，使得“向一名客戶墊款”項目較2013年增加超過一千萬元，彩生活對該客戶應收款項的賬齡進行了詳細的分析，款項收回及時。但值得注意的是應收關聯方款項數額較大，且其中多數為對與本公司有關聯關系的房地產開發公司的墊款，再結合現金流量表分析，彩生活的貨幣資金主要用于收購附屬公司、抵押融資以及為關聯公司墊款等投資活動，其中為關聯公司墊款占比最大。這說明公司的大量資金被關聯方占用、無償使用，這一方面會降低公司營運資金的使用效率，另一方面會造成對公司盈利質量的高估。

彩生活的貨幣資金項目的變化十分顯著， 2013年12月31日，深圳市布吉供水就供水合約向法院申請對彩生活采取法律程序，凍結了彩生活近100萬元銀行存款，形成“抵押/受限制的銀行存款”。而2014年和2015年的抵押/受限制的銀行存款項目，是彩生活向銀行抵押的作為授予本公司的銀行融資抵押品產生的。2015年是彩生活大力收購擴張的一年，2014年上市前入駐全國78個城市，到2015年底這一數字翻了一番，增加到165個城市，并已進入新加坡；與2014年相比，2015年彩生活新增管理面積139.2百萬平方米，其中52.8%來源于收購和并購。彩生活現金流量表也證明，通過銀行融資籌集的借款主要用于了收購附屬公司及相關投資活動。

從存貨占流動資產的比例來看，彩生活的存貨比例極小，物業管理行業本就是以提供物業服務為主的服務業，它不同于存貨占比重大的傳統制造業，彩生活將自己絕大多數的物業服務業務外包給專業外包商負責，不斷加強合作、優化供應鏈，更進一步減少了存貨數量，因此我們看到彩生活近三年存貨的比例始終遠遠小于1%。

2.流動負債的結構分析。彩生活流動負債的構成比較簡單，主要有應付賬款、稅項負債以及短期借款項目。其中應付款項占比超過半數，2013年甚至高達84.76%，稅項負債占比較為穩定，短期借款波動則比較大。其中貿易應付款項及其他應付款和應計款項在2015年較2014年翻倍增加，一方面由于包干制和酬金制下的代表住戶收款、用于支付水電供應商的水電費產生的代表住戶收款、預收物業管理服務費用的增速快，結合2014—2015年彩生活的收入激增分析，原因可能是 “先交費后服務”的業務大量增加使得預收款項增加；另一方面則是應計員工福利等人工成本的大幅增加導致，2015年環境、社會與管治報告顯示，彩生活實施了一系列措施增進員工福利，讓員工共享集團發展成果并促進工作積極性，這可能與其員工福利成本的增加有關。

短期借款的比例在2014年有很大的變動，從流動負債的0.05%猛增到25.41%，2015年該比例穩中有進達到28.22%，該項目與流動資產中抵押/受限制的銀行存款相關，借款項目明細賬中列示，接近100%的短期借款都是有抵押銀行貸款，即流動資產中抵押/受限制的銀行存款形成的作為授予本公司的銀行融資抵押品，因此短期借款與抵押/受限制的銀行存款的變動趨勢一致。綜上所述，雖然應付及預收款項逐年遞增，但仍小于短期借款的增加速度，因此2014年和2015年短期借款的大幅度增加稀釋了應收及預付款項在流動負債中的占比。

彩生活2013—2015年負債結構中流動負債比率很高，2015年有較大下降是由于當年新增一筆290 000千元的長期借款，使非流動負債較2014年加倍增長，從而降低了流動負債比率。

總體看來，彩生活的流動資產/總資產比重較高，這說明該公司的資產流動性強，有利于增強企業的償債能力，滿足資金流動性的需要；流動負債/總負債比重大，公司對營運資金的依賴性強，同時物業管理公司重大建設項目少，資金的短缺大多通過短期負債來解決。2013—2015年彩生活的資產負債率有波動但總體水平較高，與行業整體情況吻合，這可能與我國物業管理行業所處的成長階段有關，成長期對資金的需求量增加，加大融資力度使得負債水平高。

（三）彩生活服務集團營運資金橫向分析。本文通過橫向分析彩生活與同在香港上市和內地上市的其他7家物業管理公司流動資產、流動負債結構的異同，總結物業管理行業營運資金的特點。

1.流動資產結構分析。表4和下頁表5列示了本文所選取的八家上市物業服務公司2015年的流動資產項目以及各項目在流動資產總額中所占的比重（注：其中中海物業有一個特殊的科目——庫存物業，反映的是該公司房地產開發業務相關的已落成物業和發展中物業的總額，中海的庫存物業數額為203 182 608千元港幣，占流動資產的60%，它的存在會稀釋其他項目在流動資產中的比例，因此我們將其從流動資產中剔除后，計算各項目的比例）。

其他七家上市公司流動資產占總資產的比重與彩生活相似，均超過50%，彩生活上市后非流動資產激增使得該比例略低于其他上市公司，尤其是內地上市的五家公司，流動資產占總資產的比例都在90%以上，這一特點更加突出，當然某種程度上與五家公司上市不久賬面持有現金較多有一定的關聯。

應收款項和貨幣資金項目特征鮮明，與彩生活體現出來的特點一致，占流動資產的比例普遍較大，只有中海物業和中奧到家的應收款項比例偏低，原因是短時間內大量增加的貨幣資金稀釋了應收賬款，其現金流量表顯示，兩公司2015年現金及現金等價物較2014年的增加，主要來自正常的經營業務。將應收款項分解來看，彩生活和盛全物業的貿易應收款和應收賬款占應收款項的比例大于貿易應收款和應收賬款的比例，而其他公司則與之相反。這是由于香港上市公司的其他應收款中包括按酬金制計算的代表住戶付款，彩生活以酬金制收費方式為主，而其他公司以包干制收費方式為主；而內地上市公司的其他應收款則主要記載了計提的壞賬準備和其他墊支款項，其中盛全物業壞賬準備數額較大。

對比表4和表5中的各項目占流動資產的比例，八家公司的存貨均不足流動資產總額的1%，只有盛全和東光兩家公司的預付賬款比例超過1%，但也只有1.87%和2.65%，因此存貨和預付賬款不是影響彩生活乃至物業管理行業營運資金的主要因素。

2.流動負債的結構分析。表6和表7列示了本文所選取的八家上市物業服務公司2015年的流動資產負債項目以及各項目在流動負債總額中所占的比重。

彩生活與其他上市公司流動負債結構相似，應付及預付款項占比重最大，幾乎均在60%以上，其中其他應付款和預付賬款是構成應付及預付賬款的主要項目；但不同的是，彩生活等另外2家在香港上市的公司中該項目主要是由代表住戶收款、預收物業管理服務費用構成，而在內地上市的公司則由押金保證金、應付代收款和其他往來構成。

應交稅費主要是企業所得稅，彩生活應交稅費/流動負債比率為10.06%，處于八家上市公司平均水平，可以在一定程度上反映流動資產總額在當前收入水平下的合理性。

彩生活短期借款項目占流動資產的比例為28.22%，與其他上市公司尤其是內地上市公司相比差異較大。香港上市的三家公司和內地上市的盛全物業的短期借款均是由向銀行貸款產生的，但數額差別顯著，而其他四家公司不存在短期借款項目，這一差異產生的原因可能是不同的發展戰略對資金的需求量不同。彩生活、中海和中奧到家的策略是進行同業收購、拓展市場、開發新業務，而內地上市的五家公司的發展規劃是完善現有業務、進行產業創新、提高服務質量。

其他物業管理上市公司與彩生活相比，流動負債比率普遍偏高，除中海物業為49.10%外，其他六家公司均高于90%，其中有四家內地上市公司該比率甚至高達100%。即便扣除預付賬款的積極影響，這些公司的流動負債比例還是存在償債風險較高的可能，因此如何保持合理的流動負債比率應引起物業管理公司的重視。

三、彩生活營運資金管理的基本策略

（一）要素角度營運資金管理。本文將營運資金定義為流動資產與流動負債之差，彩生活的營運資金要素管理即從流動資產與流動負債兩方面進行重點管控。流動資產方面：（1）合理分配籌資活動所得款項的用途，具體來說，控制用于收購的資金規模，加大技術研發投入，為營運資金和一般用途提供充足的資金支持；（2）加強應收款項的全過程管理，如設置賒銷和征信部門，專門負責客戶信用評級以及應收款的催收，完善壞賬核銷制度，嚴格遵循配比原則和謹慎性原則；（3）在滿足資金流動性需要的基礎上，適當降低流動資產/總資產比率，減少資金閑置現象，提高公司資金使用效率。流動負債方面：（1）彩生活的應付及預收款項數額有增無減，雖然負債經營是明智之舉，但過度負債會增加公司自身的信用風險和償債風險，因此彩生活應適當降低應付及預收款項的數額；（2）降低其在總負債中所占的比例，使流動負債與非流動負債合理配比，避免流動負債過多增加償債風險，影響企業的可持續發展。

（二）活動角度營運資金管理。從活動角度看，彩生活應從經營、籌資和投資活動三方面進行管理。經營活動：（1）彩生活應嚴格監控貿易應收款的收回情況，并逐步改善“先服務后交費”的傳統收費方式；（2）加強應收關聯方款項的賬齡分析，簽訂關聯交易協議，完善公司內部控制體系，監督控股股東對公司的資金占用行為，提高營運資金的使用效率；（3）進一步擴大業務范圍，并通過提高服務質量逐漸改變業主的繳費觀念，及時繳納物業管理費，調整包干制和酬金制收費方式的配比，為公司運作獲取更多的資金支持。籌資活動：物業管理行業是一個資金流動性很強的行業，彩生活多采用較為激進的短期借款融資策略，風險較大，應采取多元化的籌資方式，長短期籌資相互配合，適當降低銀行貸款比例，以防資金周轉不靈致使資金鏈斷裂。投資活動：彩生活的投資主要集中于收購和向關聯方墊款，這極大地限制了資金的流動性，且后者投資獲得的收益與成本失衡，應從源頭上減弱關聯方對本公司資金的依賴。

（三）收入貢獻角度營運資金管理。加強營運資金管理是企業增收的關鍵環節，相應地，加強企業增收關鍵因素的管理也是營運資金管理的重要環節。因此從彩生活的收入角度來講，一方面，應保持基礎服務業務的收入規模，不斷優化服務質量，同時在現有業務的基礎上擴展新業務，進一步擴大業務范圍，進行適度擴張，提高市場占有率，有效增加業務收入量；另一方面，繼續著力開發便捷、多樣化的增值服務業務，加強客戶體驗、吸引新客戶，提高增值服務收入的比重，使彩生活在增加業務收入的同時有效控制成本。

四、結語

2014年彩生活服務集團的上市掀起了物業管理公司上市的浪潮，這些公司欲通過上市獲得長期穩定的資金來源。營運資金是企業的血液，是企業發展、盈利的動力，貫穿企業經營始終，加強營運資金管理是企業生存和發展的必由之路，怎樣合理、高效地利用籌集的資金就顯得尤為重要。但不同于我國傳統的制造業，物業管理行業庫存很少甚至沒有庫存，資產負債結構有其獨特性。本文分析了彩生活服務集團的流動資產和流動負債結構，總結了物業管理行業營運資金特點，并據此從要素、活動、收入三個角度提出了強化營運資金管理的基本策略。一方面，為彩生活的營運資金管理提供新的思路，有助于企業及時分析營運資金的管理，從而及時發現并降低經營風險，同時能對重要因素實行重點控制，有利于管理層更好地把握營運資金的結構、提高管理效率；另一方面，本文的研究對于物業管理行業營運資金管理方法的修正創造了前提條件，有利于下一步在傳統營運資金管理方法的基礎上進行補充完善，最終找到一個適合物業管理行業的營運資金管理方法。

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