2016年營改增對房地產新舊項目的影響探析

王麗丹

【摘要】2016年5月，房地產業、建筑業、金融服務業和生活服務業等正式納入到營改增范疇，自此國民經濟中涉及到的各主要行業均已劃入增值稅稅制下。由于房地產行業長期以來實行營業稅，所以營改增后對房地產的核算體系及稅收籌劃等諸多方面都帶來了不同程度的影響。本文將主要針對營改增對房地產新舊項目的影響及對策給予分析并嘗試提出合理化建議。

【關鍵詞】房地產 營改增 影響 對策

房地產開發行業自2016年5月1日起正式納入到增值稅稅制下，由于房地產行業在國民經濟中的重要地位，本次稅制改革對于國家宏觀經濟及房地產開發相關領域內的各個行業都具有深遠的影響。

房地產行業在改革前處于營業稅稅制下，適用5%的營業稅率。營改增后，房地產行業實行11%的增值稅稅率及5%的征收率，對于銷售不動產的預售收入實行3%的預征率。由于增值稅的計稅原理和征收機制與營業稅相比有很大的不同，所以對于房地產行業傳統核算體系的影響不容忽視。本輪營改增稅制改革充分考慮到房地產項目開發周期長的特點，在改革實行初期對房地產開發項目做出了新舊劃分、區別處理的規定，為房地產行業營改增的順利過渡提供了保障。

一、房地產新舊項目的界定標準

由于房地產企業的小規模納稅人均按統一的5%征收率計算增值稅，所以房地產開發項目的新舊主要是對于具有一般納稅人資格的房地產企業而言。根據國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中規定，對于房地產老項目的劃分依據主要有兩個方面：一個是“《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目”；另一個是“《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目”。

簡言之，劃分房地產開發項目新舊的時間節點是2016年4月30日，而時間節點的取證依據是《建筑工程施工許可證》或相關工程合同有注明的項目開工日期。

二、營改增對房地產新舊項目的影響

（一）對于新項目的影響

1.首先是銷售額的確認方面。對于新項目的一般納稅人房地產企業，其只能采用一般計稅方法計算銷售額。即按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地總價款

2.小規模納稅人的房地產企業適用簡易計稅方法。按照5%的征收率計算，但土地價款不允許在取得的全部價款和價外費用中扣除。即：

銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

3.一般情況下，由于房地產企業的銷售額及成本規模相對較大，小規模納稅人的房地產企業數量有限，所以劃分為新項目的房地產企業多為一般納稅人，均采用一般計稅方法核算。雖然營改增后新項目的房地產企業適用稅率由原本的5%上升到11%，但營業稅的銷售額確認是以取得的全部價款為計稅依據，而增值稅下可以扣除相對應的土地價款且實行價稅分離，所以其兩者在同等條件下的可確認收入規模差別不會很大，在銷售額確認上對企業稅負的影響也相對有限。

4.其次是計稅方法。根據財稅[2016]36號文件規定，新項目的房地產企業適用一般納稅人的11%增值稅稅率以及小規模納稅人簡易征收的5%征收率。即：

銷項稅額或應納稅額=銷售額×適用稅率或征收率

對于還不具備確認收入條件，使用預收賬款核算所收取房款的項目，應按照3%的預征率計算應預繳的稅款。即：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

5.房地產企業在營改增后，除了稅款計算方法的變化外，最值得關注的就是關于預繳稅款的規定。在營業稅時期，房地產企業收取房款時即為營業稅納稅義務的發生時間，與具備確認收入條件時的納稅處理基本沒有區別。而增值稅稅制下，預收款階段不確認為增值稅納稅義務發生時間且明確規定了預繳稅款的計稅方法，同時房地產企業預繳的增值稅可以抵減當期應納增值稅，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

6.與營業稅相比，增值稅在預售款階段的發票開具處理也有很大不同。營業稅時期，預收款階段企業以預收款發票的形式將發票開具給購房者，有辦理按揭貸款需求的購房者可將此發票提供給貸款機構。由于增值稅納稅義務發生時間與營業稅規定的不同，預收款階段不允許開具正式的增值稅發票。但考慮到購房者按揭貸款辦理的需要，國家稅務機關明確規定了過渡時期的處理方法，允許房地產企業對購房者開具零稅率的增值稅普通發票以用于辦理按揭手續，但納稅義務時間不發生改變。

（二）對于老項目的影響

1.房地產開發企業老項目的銷售額確認原則及計稅方法上與新項目基本上一致。但對于老項目的一般納稅人企業而言，其可以根據自身現有的具體情況選擇采用簡易征收（5%征收率）或是一般計稅方方法（11%增值稅率）計稅。采用了簡易征收方式計稅的老項目一般納稅人企業不允許進項稅額抵扣，也不允許在計算銷售額時扣除對應的土地成本。同時，老項目的一般納稅人企業一經選擇了簡易征收方法計稅，則其在未來36個月內不能變更為一般計稅方法計稅。

2.對于老項目的一般納稅人企業而言。實行11%稅率的一般計稅方法并不一定能降低企業的實際稅負，在項目開發情況、稅收籌劃及市場環境的綜合影響下，甚至會出現稅負上升的情況。因此，許多持有老項目的房地產開發企業都趨向于選擇簡易征收的方式。選擇簡易征收計稅，可以基本維持原有的財稅核算體系，企業無需對現有的核算模式做出過多的改動，這樣可以有效的幫助此類房地產開發企業順利度過營改增的過度期。

三、營改增對房地產新老項目影響的對策

首先，持有老項目的房地產一般納稅人應該根據自身的具體情況選擇合適的計稅方法。如果，房地產企業持有的項目已經開發結束，但仍未銷售完畢，企業基本上已無開發成本類支出，難以享受到增值稅進項稅抵扣所帶來的實惠，那么這種情況下就應該選擇簡易征收方式。如果，房地產企業的開發項目沒有開發結束，且目前的開發進度占整個項目規劃的比重較小，各類成本發票還沒有取得，這樣后續就會有大量的成本發票可以用于進項稅抵扣。這種情況下，房地產企業就可以選擇一般計稅方法。反之，則應該采用簡易征收的計稅方法才會對企業更有利。

其次，對于新項目的房地產開發企業而言，由于營改增實現降低企業稅負的主要途徑就是進項稅的抵扣。因此，房地產企業應該在工程建設期間盡可能的獲取增值稅專用發票以用于抵扣，從而達到降低企業稅負的效果。從某種程度上來說，房地產企業的稅收情況對其經濟效益有直接影響。一旦企業承擔的稅負過重，很可能會影響到房地產企業的盈利能力，為企業增加不必要的涉稅成本。所以，在房地產新項目的開發過程中必須加強成本控制以及合同管理工作，同時做好相關的稅收籌劃，以保障項目開發過程中進項稅抵扣的最大化。

四、結束語

總之，營改增對房地產企業的影響是多方面的、廣泛的。同時，政府對于房地產企業在過渡時期的扶持政策也是比較全面的。相信隨著營改增稅制改革相關制度的不斷完事，以及房地產開發行業市場環境的不斷優化，產業鏈結構的不斷調整，房地產企業一定會在本次營改增稅制改革中獲益良多。

參考文獻

[1]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015，（11）.

[2]《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》.財稅[2016]36號.

[3]《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》.國家稅務總局公告2016年第18號.