淺析管理會計在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老領(lǐng)域的綜合運(yùn)用

摘 要：隨著我國人口老齡化特征越來越明顯，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成為保險、地產(chǎn)資本投資的熱點，但經(jīng)營效率低下阻礙了民間資本的介入，所以在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老領(lǐng)域管理會計的實戰(zhàn)綜合運(yùn)用是本文的主線，文章中涵蓋了持有資產(chǎn)運(yùn)營、重資產(chǎn)投資、輕資產(chǎn)運(yùn)營測算及管控等內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 管理會計 房地產(chǎn)去庫存

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）04（a）-159-02

1 管理會計在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老領(lǐng)域的戰(zhàn)略研究

1.1 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展趨勢以及從管理會計角度分析運(yùn)營困境的原因

當(dāng)前我國已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化特征十分明顯，人口紅利逐漸消失。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，到21世紀(jì)中期我國超過60歲以上人口將達(dá)到5億，所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為社會資本關(guān)注的重點，特別是中央全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場的政策措施，使得養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將進(jìn)入爆發(fā)期。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老雖處藍(lán)海市場，但當(dāng)前國內(nèi)難以找到盈利模式的途徑，無論是國有資本、保險公司、地產(chǎn)開發(fā)商在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項目上由于長期入不敷出皆難以運(yùn)轉(zhuǎn)，究其原因有三個：（1）養(yǎng)老購買意識普遍不足，很多養(yǎng)老服務(wù)傾向于非盈利性，市場雖大但提價空間有限，嚴(yán)重制約了企業(yè)合理的利潤空間。（2）民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金短缺，政府養(yǎng)老立項是針對持有資產(chǎn)運(yùn)營的項目，造成前期建設(shè)周期長占用資金大，而后期運(yùn)營的資金回收慢，以致于機(jī)構(gòu)運(yùn)作難以維持。（3）養(yǎng)老服務(wù)體系不完善，社會對養(yǎng)老服務(wù)人員的認(rèn)同感不高，因待遇過低使得人才儲備嚴(yán)重不足，加之管理經(jīng)驗缺乏導(dǎo)致機(jī)構(gòu)服務(wù)人員配比不合理，從而使得整體經(jīng)營效率低下。針對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老建設(shè)及運(yùn)營困境的轉(zhuǎn)型，本文從管理會計角度做簡要剖析。

1.2 從管理會計角度研究機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的投資戰(zhàn)略

從管理會計的市場需求者角度來分析養(yǎng)老持有資產(chǎn)運(yùn)營項目的投資戰(zhàn)略，首先在選址上應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐姆績r與人口結(jié)構(gòu)，無論是會員制養(yǎng)老，還是銷售使用權(quán)或支付押金形式，都是與住宅類高房價的反差下才突顯價格競爭優(yōu)勢。以上海、蘇州作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式研究對象來分析，2016年12月份據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新房成交均價39536元/m2，而蘇州新房均價18853元/m2，在人口結(jié)構(gòu)上2015年上海60歲及以上老年人口435.95萬人占總戶籍人口的30.2%，蘇州60歲及以上老年人口165萬占總戶籍人口24.8%。以上海清和源老年公寓為例，會員制經(jīng)營：A卡卡費(fèi)150萬元、B卡卡費(fèi)90萬元（即使用權(quán)），另計年服務(wù)費(fèi)10萬元。中戶79.58m2居住10年所支付對價190萬～250萬元左右，且會員卡可繼承轉(zhuǎn)讓，而且同等面積的住宅價格315萬元左右，價格競爭優(yōu)勢加上適老化專業(yè)服務(wù)使得機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一床難求。反觀蘇州瑞頤椿熹里同樣推出的會員制老年公寓，68萬～138萬元的會員卡截至2015年末僅售出13張會員卡，究其原因雖然上海、蘇州都是人口老齡化城市，但由于房價相差太大，會員制機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在上海可行，而在蘇州難以開展。如果在市場定價上作出讓步，勢必在經(jīng)營上帶來困境，以國有資本代表的蘇州怡養(yǎng)老年公寓項目為例，公寓入住押金10萬元，按戶型不同分別收取年服務(wù)費(fèi)8萬、10萬、12萬，四幢公寓樓646戶截至2016年末基本入住已滿，總投資5.91億元，其中自有資金1.78億元、中信銀行長期貨款授信4.2億元，年均固定資產(chǎn)折舊及攤銷2600萬元、財務(wù)費(fèi)用2500萬元，收入扣除上述兩大費(fèi)用以及人力成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在損益表上基本平衡，2014年10月開業(yè)至2015年度籌建期虧損彌補(bǔ)則需要高入住率情況下運(yùn)營20年以上才可能現(xiàn)金流回本。

1.3 從管理會計角度給持有資產(chǎn)運(yùn)營的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老戰(zhàn)略定位

從上述養(yǎng)老持有資產(chǎn)運(yùn)營項目的財務(wù)分析來看，對于類似蘇州這樣老齡化的城市來說，只有運(yùn)用創(chuàng)新思維才能破局，本文例舉兩個可行性分析案例拋磚引玉。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有沿太湖的商業(yè)地塊，占地7萬m2，原定位太湖文化主題酒店，并已開工建成主樓部分的五星級酒店，但由于附近同質(zhì)化競爭激烈，在投資測算上難以收支平衡，欲戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老項目。通過測算可以分析出，酒店改造成老年公寓并持有資產(chǎn)運(yùn)營，由于前期投入成本較高，導(dǎo)致后期運(yùn)營在同行業(yè)高端老年公寓市場定價中面臨價格競爭劣勢，而對于自理長者的居住功能市場來說價格敏感性高于品質(zhì)的要求，所以改造成健康長者的老年公寓方案不可行。縱觀機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場，介助、介護(hù)長者的服務(wù)是剛性需求，而高端護(hù)理服務(wù)是市場緊缺的，大部分有護(hù)理需求的家庭對價格敏感性略低，所以精準(zhǔn)定位于高端護(hù)理院是轉(zhuǎn)型的突破口，這也符合政府推行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的精神。經(jīng)過運(yùn)營測算分析，將原250間酒店客房改造成600張單人間的護(hù)理床位（目前蘇州護(hù)理院市場的戶型主要是雙人間、三人間，而單人間供給難以滿足市場需求），護(hù)理院運(yùn)營按人床配比1：1（床位數(shù)與醫(yī)護(hù)人數(shù)比，護(hù)理院規(guī)范要求1：0.8）來計算，床位市場定價15000元/床/月，測算結(jié)果：毛利率35%，20年測算期IRR為3.5%，投資回收期14年。根據(jù)市場運(yùn)營經(jīng)驗，主樓護(hù)理院運(yùn)營第4年入院率可達(dá)95%以上，在運(yùn)營期第2年啟動主樓以外的2.5萬m2老年公寓建設(shè)，以一期護(hù)理院良好的運(yùn)營和較高的入院率來帶動二期公寓會員制銷售，會員卡30萬元/戶，服務(wù)費(fèi)3000元/戶/月，根據(jù)這個市場價格競爭力保守估計運(yùn)營五年入住率達(dá)到90%。20年測算期整體結(jié)果：綜合毛利率36%，20年測算期IRR為3%，投資回收期13年。

1.4 從管理會計角度發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的新思維

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的傳統(tǒng)運(yùn)作、政府養(yǎng)老立項、金融機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項目貸款都是站在養(yǎng)老持有資產(chǎn)運(yùn)營的角度，而這種運(yùn)營模式的特點是建設(shè)投入大、投資回收期長，導(dǎo)致民辦社會資本難以充分介入，所以轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思維定勢發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的盈利模式是開啟養(yǎng)老服務(wù)業(yè)進(jìn)入爆發(fā)式增長的前提條件。結(jié)合房地產(chǎn)去庫存的宏觀背景下，利用商業(yè)地塊過剩供給開發(fā)出產(chǎn)權(quán)式銷售養(yǎng)老是目前還沒有出現(xiàn)的新型養(yǎng)老運(yùn)營模式。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有商業(yè)地塊26畝，80%可分割銷售，根據(jù)所處地段及配套設(shè)施，周邊酒店式公寓和商業(yè)綜合體已經(jīng)達(dá)到飽和，無論是毛坯還是精裝都難去化，已閑置三年以上過剩的商業(yè)地塊，樓面價2500元/m2左右。如果該地塊重新定位養(yǎng)老項目，設(shè)計成80%可銷售產(chǎn)權(quán)的精裝老年公寓，20%部分自持護(hù)理院、服務(wù)中心，建設(shè)成集居家健康老年公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、護(hù)理院（門診）三大核心業(yè)態(tài)于一體的社區(qū)。這個項目定位特點在于現(xiàn)金流回收快、盈利能力強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)銷售式的老年公寓不同于普通酒店式公寓產(chǎn)品，同等價位的酒店式公寓去化周期長、價格競爭劣勢，而可售的老年公寓在市場上沒有出現(xiàn)過，對比會員制的老年公寓除有明顯的價格競爭優(yōu)勢外還擁有產(chǎn)證，填補(bǔ)了市場需求空白。以上述分析案例為證，項目總投資6.5億，可售公寓部分建安成本7000元/m2（含精裝修），加計樓面價、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、稅收等開支公寓部分的綜合成本13000元/m2，市場定價15000元/m2，預(yù)計去化周期兩年，完成去化后銷售凈利率15%，現(xiàn)金流全部收回投資，并且還持有1萬m2計容面積的護(hù)理院、服務(wù)中心，相當(dāng)于建設(shè)投資部分的資金兩年內(nèi)全部回籠。這種操作模式使機(jī)構(gòu)養(yǎng)老建設(shè)資金周轉(zhuǎn)快，便于城市養(yǎng)老快速布局，也有利于房地產(chǎn)商業(yè)地塊快速去化，是一舉多得的運(yùn)作模式。除此之外，保險與養(yǎng)老的結(jié)合也是一種模式，如中國人壽在蘇州陽澄湖建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)案例，客戶可通過購買該金融保險產(chǎn)品享受入住該養(yǎng)老社區(qū)的資格，相當(dāng)于保費(fèi)的資金回報反饋于養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)的支出，而保費(fèi)收入足以覆蓋養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，但對于客戶來講，購買巨額保費(fèi)來實現(xiàn)養(yǎng)老面臨的是一道資金門檻，模式是否可復(fù)制有待于市場檢驗。

2 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的財務(wù)測算

2.1 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的測算分類

如果產(chǎn)權(quán)銷售式養(yǎng)老中建設(shè)投資銷售部分的測算都看成重資產(chǎn)投資測算，那么后期運(yùn)營測算可以看成是輕資產(chǎn)運(yùn)營測算。兩種測算分開作為研究課題是因為在實務(wù)中養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化團(tuán)隊極為稀缺，如果以房地產(chǎn)的思維去設(shè)計養(yǎng)老產(chǎn)品必然會與適老化設(shè)計初衷背道而馳，事實證明脫離養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)的設(shè)計必然不被市場所接受，所以養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)團(tuán)隊與地產(chǎn)開發(fā)、保險公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是未來機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展的必然趨勢，重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)運(yùn)營結(jié)合是的兩個測算主體存在的前提條件。

2.2 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的輕資產(chǎn)運(yùn)營測算研究

在輕資產(chǎn)運(yùn)營測算、財務(wù)預(yù)算及成本的過程控制中，重點關(guān)注的是構(gòu)成養(yǎng)老服務(wù)三大成本，即生活服務(wù)、快樂服務(wù)、健康服務(wù)。健康長者的老年公寓側(cè)重于生活、快樂服務(wù)，護(hù)理院側(cè)重于健康服務(wù)，而服務(wù)成本占比最大是人力成本。老年公寓的運(yùn)營成功與否主要看入住率，而入住率的高低取決于生活秘書的服務(wù)，所以生活秘書的崗位薪資及排班人數(shù)是老年公寓管理會計中的重要課題。而護(hù)理院的人力成本主要是護(hù)士、護(hù)工，根據(jù)《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)》：“每床至少配備0.8名護(hù)理人員，其中，注冊護(hù)士與護(hù)理員之比為1：2～2.5”，而這一條很大程度制約了護(hù)理院的盈利能力，運(yùn)營較好的護(hù)理院實際每床配備0.6名護(hù)理人員，而多人間產(chǎn)品的設(shè)計以及服務(wù)品質(zhì)的下降影響了服務(wù)價格的提升，部分民辦護(hù)理院還未能實現(xiàn)醫(yī)保報銷，所以護(hù)理院的硬件設(shè)計、服務(wù)動線、排班人數(shù)、護(hù)理人員薪資、服務(wù)價格都是管理會計研究的內(nèi)容。譬如：在服務(wù)動線設(shè)計上單個護(hù)理員每天服務(wù)距離從10公里縮短至5公里，那么在排班人數(shù)上可實現(xiàn)精簡，或者護(hù)理的床位數(shù)增加，而護(hù)理員個人待遇也可以因此得到提高，這樣不僅提升了護(hù)理院的服務(wù)品質(zhì)，而且總體上降低服務(wù)成本、提高經(jīng)營效率。養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)的能耗成本、餐飲成本的控制也是經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，而成本控制的源頭來自于硬件的適老化設(shè)計，在電氣、暖通、排水、餐廳等設(shè)計上不僅僅是達(dá)到政府有關(guān)部門的驗收標(biāo)準(zhǔn)，而且要從輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)角度上考慮到成本的節(jié)約，并且通過市場定價法在財務(wù)測算上對運(yùn)營成本進(jìn)行壓力測試。

3 結(jié)語

綜上所述，在政府大力推動養(yǎng)老服務(wù)的宏觀背景下，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老作為未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮男袠I(yè)之一來說，管理會計的綜合運(yùn)用顯得十分重要。因為目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不管是資產(chǎn)投資方還是運(yùn)營方都面臨著困境，本文分析了如何運(yùn)用管理會計中的測算方法進(jìn)行養(yǎng)老投資戰(zhàn)略分析，運(yùn)用成本管控提高養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)經(jīng)營效率，望本文能對讀者有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

[1] 崔琛.管理會計在我國實際應(yīng)用中存在的問題[J].山東紡織經(jīng)濟(jì)，2012（23）.

[2] 劉藝.淺析管理會計與財務(wù)會計的融合[J].財經(jīng)問題研究， 2014（93）.