國際化視野下中國商業地產轉型思考

傅浩強

[提要] 隨著我國融入世界經濟體系進程的加快，國際金融和社會形勢對國內產業的影響逐漸加大。在經濟新常態下，國內商業地產行業受到較大的沖擊，同時也擁有全新的機遇。站在國際化歷史節點上，中國商業地產轉型迫在眉睫。本文立足商業地產經營實踐，在分析基本行業情況下，指出產業存在的問題，并尋求轉型升級的有效路徑。

關鍵詞：國際化；商業地產；地產轉型；經濟新常態

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國民經濟的支柱性產業，我國商業地產在整個經濟體系中發揮著牽一發而動全身的作用，事關經濟全局。近年來，我國融入世界經濟體系的進程不斷加快，商業地產亟待轉型升級，利用國際化契機，實現企業蛻變，是很多商業地產企業的發展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業地產行業經過多年野蠻發展，存在著諸多問題，包括產品、業態、經營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業從業者與理論研究者深入探討。

一、中國商業地產現狀

（一）商業地產體量呈持續增長態勢。隨著經濟社會的發展，國民經濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經濟形勢給中國的商業地產開發帶來了全新的發展機遇，也帶來了較多的投資機會，大量資金不斷地涌入商業地產開發市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產企業都開始布局商業地產項目，都希望可以在商業地產開發和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產企業的進入也給商業地產開發帶來了更大的發展空間。根據權威資料統計，2016年我國商業地產銷售面積同比繼續維持高速增長態勢，銷售額也在不斷攀升。從商業地產經營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經出現一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業發展前景依然廣闊。

（二）資金強勢推動商業地產行業發展?？v觀我國商業地產發展，依然存在著資金強勢推動的態勢。國外資本和一些大型的跨國企業也開始關注到了中國商業地產的發展潛力，一些商業巨頭更是斥巨資在我國開發商業地產項目，從而使我國的商業地產競爭更加劇烈。隨著商業地產的迅猛發展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業地產的開發和利用上。大型商業地產的盈利能力有目共睹，一些傳統的房地產企業也開始放棄居民住宅的開發，將經營重點逐漸轉移到了商業地產之上。除此之外，一些大型的商貿集團和金融機構也看到了商業地產的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業地產的開發中，延伸經營的產業鏈，拓展自己的經營領域。一些發展前景良好的商業地段更是炙手可熱，一些房地產開發企業逐漸開始以打造城市商圈或者商業中心的形式來擴大商業地產的影響力，從而在其中獲得更大的商業附加值，獲取高額的收益。

（三）商業地產國際化程度不高。從目前國內發展現狀來看，商業地產在國內發展較好，并且繼續向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經濟的持續發展給商業地產的開發和利用提供了良好的空間，由于經濟發展水平較高，一線城市的商業地產項目首先得到了迅猛的發展，并且在短短幾年之內就形成了飽和的狀態。很多商業地產的投資者和大型房地產開發企業也開始將目光投向經濟相對欠發達的二線和三線城市，并且推動了當地商業地產行業的高速發展。但是，毋庸置疑的是，我國商業地產的國際化程度仍有待提高。雖然商業地產行業在國內發展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業地產企業仍舊鳳毛麟角，只有少數大型房地產企業走出了國門，并且在國際領域開創了自己的品牌，但是更多的商業地產企業還在搶占國內蛋糕，競爭進入到白熱化階段。

二、中國商業地產面臨的國際化挑戰

我國商業地產經過多年的發展，已經形成較大體量與規模，但依然存在較為嚴峻的系統性問題，不管是產品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現出失衡狀態，許多從業者經營困難，特別是隨著全球經濟一體化進程的加快，我國商業地產企業面臨越來越多的國際挑戰，同時也迎來了“走出去”的契機。

（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業地產項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業地產項目一般都具有較長的開發周期。作為投資較大的國際化商業項目，要想使商業地產建成后具有持續的盈利能力，必須使商業地產具有一定的商業價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業地產在建成后實現預期的經濟利益。在此過程中，有些地產開發企業沒有事先評估自身的經濟實力，貿然開展海外項目，看到商業地產項目的發展前景之后就盲目跟風，匆忙開發，從而在商業地產尚未建設完成時出現資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現擱置的情況，從而人為地延長了商業地產的開發周期。另外，當出現資金不足的情況時，還有的開發商會提前向商戶融資，利用優惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業地產項目進行融資。此時，不可避免地會出現一定的經營風險，如果一旦項目出現問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業地產開發的風險，在國際經營環境下，這種投資風險會被進一步放大。

（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業地產業務，要面臨諸多風險。首先，國內商業地產企業并不熟悉海外的法律環境，在開展業務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業正常經營；其次，在開展海外業務的過程中，由于沒有很多經營經驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經營海外業務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業產生一定的不良影響。在海外開展業務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業的控制范圍內，因此企業要想實現海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統性風險控制到最低。

（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業地產要實現轉型跨越發展，必須解決商業地產的市場定位問題。隨著商業地產項目的持續升溫，眾多投資者和大型跨國企業都開始涉足商業地產項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業地產進行準確定位，從而導致商業地產的開發出現一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業地產區是一個城市較為繁華的區域，大部分的商業地產都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業地產成功開發和盈利的必要條件。而之所以會出現有的商業地產不盈利的現象，很大一部分原因是由于商業地產項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經濟欠發達的城市，房地產企業在開發商業地產的過程中沒有經過深入的市場調研和前期定位，在開發的過程中仍然按照其他城市的開發水平和市場定位來經營目標城市的商業地產，有的地區消費水平并未達到很高的程度，但是商業地產中卻出現了較高水平的消費項目。之所以會出現這種情況，很大一部分原因是開發商和投資者經營理念上的失誤，有的房地產開發商簡單地認為，即使當地的生活水平沒有達到相應的消費程度，但是只要在經營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當地的消費水平，基于這種考慮，使商業地產與當地的生活水平出現偏離。

三、國際化視野下中國商業地產轉型路徑

（一）不斷提升企業融資能力。作為建筑行業，商業地產行業兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現商業地產行業的升級轉型發展，不斷開創海外市場，中國商業地產企業要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業地產發展來看，很多商業地產企業的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內業務還是國際業務，中國商業地產企業要想在國際化浪潮下實現升級跨越發展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業地產企業在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同時要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。

（二）強化商業地產全產業鏈建設。中國商業地產要想實現國際化發展，必須實現“全產業鏈”發展，要想進行系統發展，最為重要的是提升項目規劃與運營能力。在進行商業地產的投資和開發之前，投資人或者開發商應該首先對城市進行充分的調研活動，從而對城市的發展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發展狀況之后，應該對商業地產的商業定位進行合理規劃，規劃過程中要嚴格按照之前的調研結果來進行，因為只有商業地產的市場定位與當地城市的經濟發展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業地產的可持續發展。在此過程中，消費者的需求以及當地居民的潛在消費能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業地產規劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業地產項目建成以后，既能滿足當地居民的消費需求，又能在一個相當長的期間內適應消費者消費需求的發展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業地產可持續發展的關鍵。

（三）優化經營服務與用戶體驗。商業地產與其他一些商業形態不同，要想保持長久的發展和可持續的盈利能力，后期的規范運營和管理都是必不可少的重要環節。因此，要想使商業地產得以持續發展，加大后期的經營管理力度，運用高效的經營模式進行經營才是可持續發展的關鍵。在此過程中，商業地產應該探索出一套切實可行的經營策略，不僅要與上下游業者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。

四、結語

綜上所述，要想在國際化浪潮下實現中國商業地產的轉型升級發展，首先必須從發展理念入手，創新發展思路，轉變發展模式，打造商業地產的全產業鏈條，同時有效評估企業經營實力與市場風險，適當選取合適的商業地產項目，提高企業融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優質服務和商品贏得國內乃至海外市場，實現商業地產企業的發展，同時推動國內商業地產總體行業提檔升級。

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