三四線樓市的“火”起來與“活”起來

張宏偉

為進一步貫徹落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產市場調控精神，環北京、環上海等成交漸熱的強三四線衛星城市相繼出臺調控加碼措施。

比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日實施部分區域限購政策的基礎上，進一步擴大限購實施范圍。自2017年3月14日起在全縣范圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全縣范圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。換言之，在嘉善已有一套房的外地人將沒有資格再買一二手房。

此外，3月12日，安徽省滁州市也出臺了新政，規定居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

筆者認為，從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，這不僅僅反應在一二線城市與三四線城市之間調控政策的差異，也反應在三四線城市間的不同。

第一，從總體上來看，已經調控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩健康發展的平衡器成為今年的重點工作，這也是不同類別城市因城施策的重點表現。

因此，過去1-2年，大部分三四線城市地方政府開始采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，這些措施包括暫?；蚍啪復恋毓?、調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優惠、鼓勵人才購房、買房落戶等諸多方面“救市”措施。筆者相信，在2017年，這些措施仍然會在大部分城市實施，以解決這些城市的樓市庫存壓力。

第二，即使是三四線城市樓市，也要因城施策，市場“火”的三四線城市也要調控。

從現在政策面走勢來看，不是所有三四線城市都存在去庫存的壓力。當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求已經開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市），區域中心城市周邊的三四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四線城市）。

此外，早在兩三年前上述部分三四線城市已經開始著手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州、常熟等；近日又有地級市明確暫停或放緩供地計劃，比如安徽省除省會外的各地級市、嘉興市等。筆者認為，這并非個案，如果大部分三四線城市著手通過暫停供地或放緩供地來調節供求關系，那么未來1-2年三四線城市的供求關系將得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市將不存在去庫存的壓力，樓市將迎來新一輪的上漲的機會。

另據同策咨詢監測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看，截至2016年年底，平均存銷比為6.79個月，表現已經無去庫存壓力。在2016年尤為寬松的政策環境下，外加“寧鎮揚”一體化，環南京都市圈的鎮江成為投資客新寵。鎮江住宅產品去化周期逐步縮減為8.6個月，達到歷史最低，市場進入新一輪的上行周期，市場也開始“火”起來。

但是，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四線城市）已經出現過“火”的狀況，為此，環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調控樓市。

從調控的目的來看，首先當然是保護本地的首套自住需求及改善型需求，其次，對于外來需求來講，主要是為了進一步限制環北京、環上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的三四線城市降降火；同時也是為了防止類似北京、上海這樣的特大城市繼續沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后由于人口集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因為人雖然買房到環北京、環上海區域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題）。

第三，有去庫存壓力的三四線城市樓市，繼續堅持因城施策的去庫存措施，部分還沒有調控的城市一旦“活”起來，對于企業布局來講也是機會。比如，中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來“活”的時機，這些城市將成為新一輪的樓市熱點。

通過上述分析可知，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市雖然長期看好，但是短期內因種種政策壁壘而導致需求無法繼續正常釋放，此時，也不妨多關注一下中西部地區庫存去化周期小于15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來“活”的時機，這些城市將成為新一輪的樓市熱點。對于上述三四線城市來講，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。

作者系上海同策房產咨詢研究部總監