數字化測圖技術在房地產測量中的應用

李晶晶++武盈盈

摘要：近年來，隨著現代化計算機技術、網絡技術以及測繪新儀器的迅速發展，數字化測圖技術因具有更規范、更精確、綜合應用性更強易拓展等特點，給各用圖單位進行規劃、設計計算、綜合管理等帶來了極大的方便，較好地滿足了現代化房產管理的需要。

關鍵詞：數字化；測圖；房地產

隨著城市住宅建設與房地產業的飛速發展，房地產測繪工作量迅速增加。住房商品化和貨幣化，產權多元化的發展趨勢，對房屋產權產籍管理工作提出了更多更高的要求。傳統的手工作業方法愈來愈暴露出工作效率低下、信息共享困難、出錯率較高及缺乏透明度等問題，已不再適應新形勢的發展要求。近年來，隨著現代化計算機技術、網絡技術以及近年來，測繪行業在計算機技術的不斷滲入下，已打破了傳統的模擬測繪方法，數字化測圖技術占領了主導地位。其成圖成果數字地圖具有更規范、精度高、綜合性運用強等特點，而且對于各用圖單位進行規劃、設計計算、綜合管理等方面具有極大的優越性。

一、房產測量的意義

房產測量的內容包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護的依據，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。通過對房屋狀況和其權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產產權的管理單位提供基礎數據。最后，房產測量也是衡量和檢驗房地產開發商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開發商在利益的驅使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、數字化測繪技術的優勢

（一）它可以通過計算機的模擬，在屏幕上直觀生動地（分層）反映出地形、地貌特征以及地籍要素，而且一目了然，基本上改變和彌補了傳統產品線條、符號和數字、文字等綜合包羅，非具一定專業知識才能讀懂的缺陷。

（二）數字化測繪產品在使用、維護和更新上具有方便快捷的特性，能夠隨時保持產品信息的現勢性，可以隨時補充修改，隨時出新圖提供使用。

（三）根據不同用戶的需要，可以對產品的各種要素進行數據再加工，得到不同用途的圖件，而且還可以隨意對圖形進行拼接、縮放，用途更廣泛。

（四）利用數字化（地形、地籍）測繪成果，作為底圖，可在計算機上進行各種規劃與設計（如土地資源開發規劃和城市道路網的設計等），可方便地進行許多方案的設計與比較，對各種要素的統計、匯總、疊加、分析也方便、準確。在計算機的幫助下，大大提高了測繪生產作業的自動化、科學化、規范化程度，數字化測繪產品的應用水平也將達到新的高度。除此以外，在其他方面還顯示出很多優越性，但從以上幾點足以可見數字化（地形、地籍）測繪很符合現代社會信息的要求，是現代測繪的發展方向。因而，以前以傳統測繪為主的專業測繪單位，現在是以發展數字化測繪技術作為發展的目標與方向。

三、房產測量過程中計算機數字化技術的實現方法

（一）房產調查

在開展調查工作之前，進行了房產測量與調查的宣傳工作。房產管理局印制房產調查與測量通知書，分發給單位和個人。在房產分區的基礎上，調查人員根據表格所列內容，實地填寫有關項目。需要單位提供資料才能填寫的項目，與單位進行協商，請其出具有關的文件資料，然后正式填寫表格。房產調查的同時進行房屋勘丈。要求實丈每一條邊，畫好外業勘丈草圖，確保面積計算的順利進行。

（二）碎部測量

界址點、建筑物角點及其它要素測量均采用拓普康GTS-211D全站儀進行數據采集。隱蔽地段的碎部點采用距離交會等間接方法求得：在實地量測有關長度，利用計算機輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過程中，對房屋的每一條邊都進行了鋼尺量距，因此對規則建筑物只進行兩個定位點的采集，對別墅等不規則的多邊形建筑物將其特征點全部采集，以便于內業成圖。

（三）面積量算

對規則建筑物，內業人員按外業勘丈草圖，將勘丈數據平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對于需要進行分攤計算的住宅樓，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內偏移到墻體厚度的一半處（陽臺處不進行偏移），計算房屋的總套內面積（S套內總面積）。

（四）房產圖編制

房產圖成圖可以采用南方測繪儀器公司開發的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp 語言在AutoCAD平臺上編寫了邊長注記及面積計算程序。首先利用CASS4.0的“數據通訊”功能，將外業采集到的數據傳輸到微機中，然后進行展點，根據測量草圖及外業勘丈草圖，繪制好房產總平面圖，在此基礎上利用CASS4.0進行分幅圖、分丘圖的制作。房產分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內容及表示方法依GB/T17986.1―2000《房產測量規范》第一單元：“房產測量規定”及GB/T17986.2―2000《房產測量規范》第二單元：“房產圖圖式”。

（五）傳統模擬圖的掃描矢量化

自房產測繪工作開展以來 ，各房產測繪部門都先后測制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實現對原有數據從新利用的過程中，我們可以使用掃描儀進行傳統模擬圖的矢量化處理。這種感覺處理方法不僅靈活方便、效率高、見效快，而且實用性強、成圖精度高。

四、結束語

計算機數字化技術在房產測量過程中的應用，不僅是房產管理數字化、信息化的需要，也為房屋產權的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計算機數字化技術的應用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結構變化過程中房產修測過程中的困難。最后，房產測量過程中的計算機數字化技術還具有測量精度高、數據處理準確、信息共享便利的特點，不僅大大提高了房產測量工作的效率，還使得測量結果的保存和查閱更加便利。

參考文獻：

[1]李向明 .房產測量技術探討 [J].大眾科學，2008（1）.

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[3]房產測量規范（GB/T17986， 1-2000）[ S] .北京：中國標準化出版社， 2000