論2016倉儲地產發展現狀和2017年趨勢展望

文/徐佳梅

論2016倉儲地產發展現狀和2017年趨勢展望

文/徐佳梅

2016年在世界經濟不景氣的大背景下，中國經濟雖然增速趨緩，但總體運行平穩。作為物流行業中的基礎設施產業，倉儲地產總體上也呈現出平穩增長的發展態勢。本文就2016倉儲地產現狀進行分析并據此對2017年倉儲地產前景進行展望。

倉儲地產；多樣性；專業化；物流生態

2016年在世界經濟不景氣的大背景下，中國經濟雖然增速趨緩，但總體運行平穩。作為國民經濟很重要的風向標，物流行業中的基礎設施產業——倉儲地產的發展雖然同樣面臨著土地和人力資源成本的節節攀升、土地資源獲取越來越困難、更多外來競爭者進入等挑戰，但總體上來說還是呈現出平穩增長的發展態勢。

據中經未來產業研究院發布的《2016～2020年中國倉儲業發展前景與投資預測分析報告》1顯示，倉儲業固定投資額為6619.97億元，同比增長28.4%。從橫向比較看，倉儲業固定資產投資額的增幅高于物流行業的整體增幅，也高于全社會的投資增幅，這反映了倉儲業的歷史情況與現實市場需求。從縱向比較，2008年之前倉儲業投資年增幅平均達30%多，最高達50%，2008年之后增幅普遍下降，但2015年的增幅較2014年增加5.6個百分點，說明倉儲業的發展仍呈現出比較強勁的勢頭。從全國格局上來說，市場的供給遠遠落后于需求，物流的強勁市場需求，不斷推動著物流基礎設施的發展，全國物流園區的投資、建設熱情不減。

1.中國倉儲市場供給特征

根據戴德梁行2016第四季度的研究報告顯示，截至2016年第四季度中國高標準倉庫面積達到2850萬平米，華東地區占比最大達1300萬平米。

物流倉儲設施由于內需經濟引領的現代物流設施需求、第三方物流的快速發展和中國零售格局的調整，已成為中國固定資產投資市場的新焦點。越來越多的商家進入到這個市場進行角逐。除了原有的物流地產開發商不斷穩健地在全國布局建設以外，供給市場主要出現四類新增供給源：1.傳統的房地產開發商的紛紛涌入，2.電商、快遞投資自建物流倉儲，3.獲得穩健投資機構青睞，4.跨界進入者增多。

雖然有眾多的進入者，但我國的物流基礎設施整體供給市場仍較分散，現代物流基礎設施主要投資者的市場份額占整體市場僅約2%。按人均建筑面積計算，僅占美國人均倉儲面積的1/12。截至2016年第四季度，各區域倉儲存量供給分布如下2：

2.主要現代物流設施提供商競爭格局

中國現有倉庫中僅有25%比例能滿足現代物流運作需求，屬于現代物流設施。縱觀2016年的物流倉儲市場，呈現出參與者不斷增加，令物流地產市場競爭進一步加大的趨勢。根據戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產市場快報顯示2，普洛斯憑借其強大的網絡和客戶資源，良好的園區運營服務能力在現代物流設施行業中仍然一枝獨秀，處于龍頭老大地位。市場份額超過5%的第二梯隊共有4家企業，他們分別是嘉民市場占有率達7%，寶灣、宇培、平安均為6%。第二梯隊的市場占有加總達25%。安博、易商紅木、豐樹緊隨其后，市場占有達4%。平安和萬科自2015年進入高標庫市場之后快速發展，至2016年末，其分別在全國運營著160萬平方米和60萬平方米的高標庫。以電商客戶為主的易商紅木通過和紅木的購并市場份額排名進入前10。

3.中國倉儲市場需求特征

2016年面對中國經濟結構的不斷調整，制造業發展趨緩，零售業的活躍發展特別是電商零售業的迅猛發展，內需消費日益旺盛，從而也帶動了整體倉儲物流業的發展。倉儲市場呈現如下需求特征：

3.1倉儲的需求出現多樣性發展

由于消費市場的多樣性，傳統的單一倉儲服務已經不能滿足倉儲客戶的需求。消費市場對倉儲種類的需求呈現出多樣化趨勢。例如：隨著人民生活水平的提高，對生鮮食品的品質要求也在不斷提高，餐飲食品行業的發展使得低溫倉儲和冷藏倉庫市場的需求量這兩年也出現大幅度的上升。

3.2倉儲專業化要求越來越高

隨著更多企業投身倉儲地產領域，競爭逐漸加劇，客戶這兩年來對于倉儲的專業化要求也越來越嚴苛。原來簡單的農民倉已經無法滿足對現代倉儲有要求的現代物流體系的運作了。以醫藥倉儲為例，隨著國家新版《藥品經營質量管理規范》發布，對醫藥倉儲物流也提出更高要求，當然作為醫藥倉儲物流很重要的節點——醫藥倉儲的要求也越來越嚴格。

隨著一帶一路的政策推進，鐵路貨運的資源越來越受到重視，特別是隨著運輸成本的逐年增長，更有效整合公鐵聯運、推動集裝箱多式聯運的鐵路公路集合點的倉儲需求也逐漸應運而生。

3.3倉儲增值服務需求不斷創造

隨著電商進入到倉儲地產領域，更多跨界運營者的進入，給傳統倉儲服務帶來了嶄新的思維和沖擊，越來越多的企業希望倉儲提供者能夠一攬子地滿足他們整體供應鏈的需求，這倒逼企業不斷改變、創新。最明顯的就是進一步帶動了除傳統倉儲租賃以外的更多增值服務的需求。比如供應鏈金融服務、保險服務、倉配一體化服務、園區后勤服務等等。

4.中國倉儲市場面臨的問題與挑戰

由于我國土地資源的稀缺性，作為倉儲行業主要原材料——倉儲用地的取得日益艱難，一些地方政府甚至把稅收要求作為綁定條款添加到倉儲企業土地合同中，這些都使得倉儲企業的土地獲取越來越困難，嚴格制約了倉儲行業的發展。

中國整體物流發展起步較晚，大部分城市的物流缺乏整體系統規劃，對于物流園區也沒有一個統一的科學規劃，僅僅是在城市的邊緣或高速公路出口畫幾個圈，這些顯然無法滿足倉儲業與相關行業協同發展的要求。

近幾年大批新進者涌入到倉儲業，造成了一些城市物流園區蜂擁而上，競爭加劇，局部地區供給與需求失衡。但由于這些企業自身的行業經驗較弱，在園區規劃、開發、運營和服務等方面能力較差，造成一些園區雖然開發出來但出于空置或低出租率的情況，極大地浪費了土地資源和社會資源。

中國人工成本呈逐年上升趨勢，作為勞動密集型的倉儲行業也同樣面臨著人力短缺的嚴重考驗，但全面使用機器取代人力尚有一段漫長的道路。如何有效地進行人力招募、控制好人力成本也是眾多倉儲企業面臨的嚴峻考驗。

5.2017年發展趨勢與未來展望

一線城市的土地瓶頸使得一線城市供地荒格局仍將在2017年延續下去，今后的倉儲開發建設會向更多的內陸和二三線城市擴展。連同電商在內，線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。隨著人們對生活品質要求的提升，人們對于優質新鮮食品的需求、對于跨境商品的需求將不斷地推動冷庫和保稅倉庫的需求擴張。

智能分揀設備、機器人、物聯網云平臺、自動化立體倉等新技術在倉儲領域的應用今后會越來越多，這些都對倉庫的承重、層高、開門方式等倉庫設計規格提出了更高的要求。而智能化分揀設備又帶動了更多的現代高標準倉庫的需求。

設施、設備和勞動力作為物流運營必不可缺的三大經營要素，他們的變革也對整體倉儲業發展帶來不同凡響的意義。從設施方面來看，未來除了傳統租賃模式以外，共同開發、合作經營等多種靈活的合作方案會越來越多地應運而生。在設備方面，客戶對于融資租賃的需求也會進一步促進倉儲企業向供應鏈金融領域的拓展，越來越多地倉儲企業會涉足物流金融領域。而人力外包的需求，將促使更多的倉儲企業尋找資源為客戶提供更多的增值服務。未來倉儲地產商將不僅僅是純粹的倉儲設施提供商和服務商，他們會縱橫拓展，進一步成為集設施、金融、提供一體化、全過程供應鏈綜合解決方案的綜合服務商。

今后的倉儲業發展熱點不僅在智能倉儲、物流金融、倉配一體化、多式聯運領域，屋頂光伏發電、綠色倉儲與配送技術與產品推廣運用以及托盤循環共用的推廣也將在倉儲領域得到不斷的擴展。倉儲互聯網+，生態圈的共生共榮將引領倉儲企業邁向新的發展高度。

（作者單位：普洛斯投資（上海）有限公司）

1.中經未來產業研究院《2016～2020年中國倉儲業發展前景與投資預測分析報告》

2.戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產市場快報