我國保險資金投資不動產的風險管理

塔娜

摘要：保險公司投資不動產過程中面臨著諸多風險，目前我國保險公司不動產投資過熱的事實有目共睹，所以我們應從監管部門和保險公司自身兩個方面著手對不動產投資產生的風險做必要的防范。

關鍵詞：保險資金；不動產投資；風險管理

我國保險公司投資不動產過程中面臨著諸多風險，例如政策風險，包括金融監管政策風險，不動產政策風險以及稅收政策風險；房地產泡沫風險；流動性風險和變現風險；間接投資模式易產生委托代理風險，保險公司和代理公司之間的信息不對稱會產生逆向選擇與道德風險等。不動產的投資規模大、期限長，保險公司投資不動產面臨的風險需要監管機構與保險公司共同應對，目前我國保險公司不動產投資過熱的事實有目共睹，所以監管部門和保險公司自身兩個方面都應著手對不動產投資產生的風險做必要的防范。

一、監管部門

1.國家采取多種方式進行宏觀調控

國家采取宏觀調控的政策往往偏向強制性的行政手段，比如限制購買或者采取一些方式影響開發商開發土地，根據發達國家的經驗，應該更多的采取一些杠桿型措施，比如財稅、金融政策，強制性的行政手段往往也會降低房地產的剛性需求，這種方式短時間內可能會取得一定效果，但是長期來看可能會造成市場資源配置效率低下。

2.保監會要聯合各部門進行協調控制

保監會在保險公司投資不動產方面已經采取了多項政策措施，為保險資金運用營造良好的投資環境，但是其中也出現了部分問題：第一，相關政策出臺時間跨度大，涉及保險資金運用的多個方面，執行起來較為困難，反而出現一些不合理或者低效率的現象；第二，部分政策制定不清晰，導致保險公司難以正確理解保監會的用意，發生“無意”的違規行為；第三，部分比例設置涉及交易對手方，信息獲取難度大、成本高。保監會應該合理的制定政策，不要頻繁變更業務辦理流程，這樣會導致不必要的成本損失。

另外，保監會還應鼓勵保險公司在安全原則下進行不動產金融產品的創新，積極引導保險公司資金間接投資渠道。同時，保監會也要聯動各部門進行協調控制，甚至要聯系國內外監管機構聯合控制風險，并加強同國外監管機構、優秀不動產投資研究者的交流，學習發達國家和地區優秀的投資管理經驗。

二、保險公司加強風險管理

1.建立可持續發展的投資理念

保險公司投資不動產的資金量大、周期長，因此保險公司資金池中的資產配置必須遵循可持續發展的投資理念。保險公司在做長期投資決策的時候要考慮到項目的質量、周期、資金投入的要求和國家的政策等，合理的利用資產一負債管理運用到公司的經營治理中。投資管理部門要仔細分析項目的整體收益情況以及回收期，及時的掌握資金池的變化，做好資金出現問題的預警系統。當不動產市場和資本市場出現問題的時候要快速反應，不要錯過最佳的處理時機。同時，在保險資金到期時要做好銜接準備，及時選擇優質的投資項目進行資金的再循環。此外，還應該建立良好的退出機制。

2.重點實施內控治理

投資決策前對項目進行詳細了解，充分掌握項目的“軟”、“硬”信息。在投資項目的策略和選擇上要謹慎選擇投資伙伴。保險公司在實施投資之前應該進行有效的研究，在理論層面和實操層面都要進行論證。投資部門要廣泛搜集資本市場、消費市場、不動產市場以及宏觀經濟變動的有關情況，特別是調研當地的實際情況，再加之資金運用途徑、發展前景等，做出分析是否投資該政策的選擇。項目實施階段保險公司采取委托代理的方式投資不動產時要注意做好代理人的跟蹤機制，要求其定期或不定期的發送審計報告以及投資活動的記錄。在投資決策中應注意堅守以下原則：首先在投資商業物業時仍要以成熟物業為主，同時要把租金回報率作為投資收益的重點考慮對象；其次，著手布局與各大商業地產、房地產公司的合作戰略，盡管保監會將保險資金的投放目前還限于不動產中的商業地產、廉租房、自用辦公樓，但從發達國家監管的經驗來看，保險資金的投資渠道還會繼續放寬，不動產證券化產品也會越來越豐富。

國外商業地產與我國商業地產開發的最主要區別就是開發商所做的不僅僅是地產的開發，更重要的是后期的經營。所謂經營并不是指類似于商場運營那樣的經營，而是把整個商業物業當作自己的產業來運營，以長期經營為出發點，而不是僅僅將他銷售出去，由社會、購買者去承擔風險。因此國外專業商業地產開發商對于商業地產的操作模式，幾乎已經完全脫離開以銷售作為回收資金的途徑，而是把重點放在整個商業物業的長期營運以及租金的穩定增長收回上，從而帶動長期的投資回報，在成功及穩定經營的基礎上，甚至推動項目打包上市，這樣不僅有穩定的投資回報，更利于資金的回籠，以利于新項目的建設。

3.選擇合適的投資模式

保險公司必須確定是通過自己組建團隊來進行投資管理，還是通過第三方機構來進行。目前，保險公司投資不動產的專業模式主要分為以下幾種：專業化的控股公司，公司內部設立投資機構或者是外包給第三方機構進行投資。目前，我國保險公司多采用在公司內部設置專門投資機構的方式進行不動產投資。這種方式的優勢在于可以做到有效的風險控制，保險公司管理層可以對整個投資活動有較強的支配力，而缺點在于容易產生職責混亂，滋生內部的暗箱操作行為。國際上來看，各國保險公司主要采取控股集團或者是集中的投資來進行不動產投資活動，雖然不易于總公司直接支配，但是可以建立起雙重風險控制體系，更加公開投資經營過程，保險公司也要根據自身情況合理的選擇投資模式。

4.注重人才培養

保險公司要將引進人才與培養公司專業人才結合起來。保險資金的運用歸根到底還在于人。今年光大的烏龍事件表明，公司決策人員的疏忽產生的風險是巨大的。所以保險公司要及時的對員工進行專業知識的培訓以及風險安全方面的知識教育。同時，保險公司投資不動產應該引進擁有不動產投資經驗的相關人員或者熟悉不動產投資的專業人員給本公司員工做培訓，打造一支不動產投資管理專業的人才隊伍。