營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

王進軍

摘要：從稅制改革的初衷而言，其在于消除過去的重復征稅問題，進而銷項稅減去進項稅而降低企業的納稅負擔。房地產企業唯有從完善稅收籌劃中來盡最大可能獲得制度紅利。具體的稅收籌劃對策可從：房產企業管理層應牽頭學習營改增政策、切實升級現行的原材料采購供應鏈系統、聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度、房地產企業內部營造規范會計憑證文化等四個方面來構建。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；對策

2016年5月1日隨著“營改增”稅收新政的全面推行，其對房地產企業的稅收籌劃工作也逐漸產生的影響。從稅制改革的初衷而言，其在于消除過去的重復征稅問題，進而銷項稅減去進項稅而降低企業的納稅負擔。那么稅制新政是否在房地產企業中產生了制度紅利了呢。通過調研發現，受到我國房地產市場供需模式的決定，稅制新政所產生的稅制紅利還未顯現。而且，在短期內也看不出是否有明顯的改觀。因此在這樣的背景下，房地產企業唯有從完善稅收籌劃中來盡可能大的獲得制度紅利。梳理現階段的相關文獻發現，不少作者在論及房地產企業納稅問題時，容易陷入到形而上學的泥淖中去。事實上，隨著營改增新政的推廣，我們需要在供應鏈系統中來審視新政對房地產企業的納稅影響。

一、營改增對房地產企業稅收的影響

結合當前供應鏈系統的運營現狀，可以從以下三個方面來認識影響：

（一）原材料供應商所帶來的影響

以商品房開發為例，在房地產項目開發中存在著層層外包的做法，且在現有的原材料供應體系中，房地產企業習慣于從中小原材料供應商手中購置材料，這樣能通過長期合作而降低房地產企業的原材料購置成本。但這些中小原材料供應商卻很少有年銷售額達到500萬以上，從而他們作為小規模納稅人無法為房地產企業開具增值稅發票。這就導致了，房地產企業難以通過抵扣增值稅而獲得稅改紅利。再者，房地產企業在項目施工中需要雇傭大量的農民工，但這些民工也往往作為自由人而存在，所以也無法通過開具增值稅發票而給予扣除。

（二）稅率比例結構所帶來的影響

營改增稅制改革的確在數據上能夠給予房地產企業紅利，如過去房地產企業的營業稅率為5%，那么企業年收益若是按800萬元（成本為300萬）來計算，企業將繳納營業稅40萬。在營改增制度下，企業按照銷項稅率11%和進項稅率17%來計算，則新政下的納稅額為35.4。從中不難看出，房地產企業與過去比較而獲得制度紅利大小，直接取決于銷項稅和進項稅的稅率結構。然而，在當前稅制新政仍處于不斷完善之中的情形下，營改增對房地產企業所帶來的實惠仍不顯著。

（三）房產企業短視所帶來的影響

我國房地產企業整體質量呈現出良莠不齊的局面，特別在當前稅制新政還未對企業帶來實質性好處的時候，不少企業仍習慣于傳統的采購模式，即與長期合作的中小供應商合作。即使在與具有一般納稅人資格的供應商合作時，供應商也會以折扣價來換取不開增值稅發票的請求，對此不少房地產企業因短視而允許，從而自然降低了企業的抵扣額度。

二、對稅收影響的辯證認識

作為資本人格化的代表——房地產企業的管理者而言，在他們身上反映出了顯著的逐利性特質。因此，上文所提到的諸多負面影響，并不能單純理解為房地產企業管理者缺乏某種意識。事實上，這也和我國房地產的業態息息相關。為此，以下從三個方面辯證來認識稅改對企業稅收的影響。

（一）營改增稅制改革的輿論宣傳方面

我國房地產企業經歷了長達10多年的高速發展期，這一發展期也同時伴隨著我國城鎮化進程的飛速發展。這就在很大程度上決定了房地產企業管理者的行為偏好，即以項目為驅動、以拿地為主線的競爭力構建模式。從而，較為忽略對稅制改革的關注?？梢姡瑺I改增稅制改革的輿論宣傳還未深入到房地產企業之中

（二）房地產企業生存環境的業態方面

房地產企業屬于資本密型性和勞動密集型并存的企業類型，這就決定了企業在項目建設中需要大量的勞動力資源。而在我國農村勞動力大量轉移的過程中，這群人中的絕大部分進入到了房地產行業尋找工作機會。由此，在農民工行為偏好和經濟角色的多重影響下，導致了房地產企業生存環境現狀難以充分獲得稅制改革的紅利。

（三）物資供應鏈系統短板的現狀方面

房地產產業的行業關聯度極強，而且諸多房地產企業管理者都需要直面裙帶關系的影響。這就在一定程度決定了，房地產企業管理者暫時無法調整原材料采購供應鏈系統。而且，諸多民營房地產企業主因固有的短視和小農思維，仍然習慣于以社會關系維護為理由，而主動放棄上游供應商開具增值稅發票的權利。

三、房地產企業稅收籌劃對策

根據以上所述，房地產企業在稅收籌劃中的對策可從以下四個方面來構建：

（一）房產企業管理層應牽頭學習營改增政策

在目前的房地產調控背景下，以及在房地產市場供需關系下，房地產企業都需要強化成本控制力度。而充分獲取營改增稅制改革所帶來的紅利，則是當務之急。為此，企業管理層應牽頭邀請高?；虻谌綄I機構的專家，前來企業為財務部門、采購部門、人力資源管理部門的相關人員詳細講解營改增政策。并在講解過程中，應突出如何最大化的獲取稅制改革紅利。只有這樣，才能提升財務人員主動完善稅制籌劃的意愿，也才能增進其他部門人員的崗位規范意識。

（二）切實升級現行的原材料采購供應鏈系統

房地產企業在規范增值稅發票開具的要求下，首先就需要升級現行的原材料采購供應鏈系統。其中，積極尋求與具有一般納稅人資質的供應撒保持長期合作關系，則成為了升級的重點。這里需要指出，在二三線城市中的本土房地產企業，往往與中小原材料供應商存在著千絲萬縷的聯系，進而在升級供應鏈系統的過程中，可以考慮與之形成縱向合并，進而將采購成本內部化，以及會計憑證規范化。

（三）聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度

前面已經指出，營改增稅制改革的初衷在于規制重復增稅現象，并切實降低企業的稅負壓力。事實上，我國企業的稅負壓力依然較大，這也是制約房地產企業走出目前經營低谷的主要障礙。為此，在“銷項稅一進項稅”的內在邏輯下，可以考慮將項目施工成本分攤到每期的成本構成之中，這樣就能在整體上控制每期的納稅額度，也有助于房地產企業對資金周轉的監管。另外，應嚴格控制企業經營管理中的非價值創造環節的成本。

（四）房地產企業內部營造規范會計憑證文化

顯而易見，房地產企業的稅收籌劃工作不能單純交由財務部門來開展，而需要在各業務部門的配合下綜合展開。因此，在營改增全面推廣的背景下，房地產內部還應營造出規范會計憑證的文化，并重點落實采購部門、人力資源管理部門負責人的主體責任。從而倒逼這些業務部門能在日常經濟活動中，主動規制人情關、利益驅使等不良現象。

四、展望

為了使房地產企業獲得更大的營改增紅利，未來還應加大保障房項目的建設力度。保障性住房的建設仍然歸屬于城市整體建設的規劃之中。城市整體建設規劃包括：各功能區的布局、人口的有序分布、生產力的科學設置等。目前諸多同行在涉及房地產業的發展問題時，往往較為謹慎。筆者認為，一味的從社會道德、民生領域來打壓樓市是不可取的。畢竟，房地產業作為帶動諸多其它產業發展的驅動力本質無法改變。同時，城市化進程對房地產業的依賴也不會在短期內消失。因此，房地產企業的戰略歸化，應在成本控制上下工夫。從而，規避現有金融歧視政策的干擾。

綜上所述，以上便是筆者對文章主題的討論。

五、結語

2016年5月1日隨著“營改增”稅收新政的全面推行，其對房地產企業的稅收籌劃工作也逐漸產生的影響。本文認為，房地產企業唯有從完善稅收籌劃中來盡可能大的獲得制度紅利。通過討論，房地產企業具體的稅收籌劃對策包括：房產企業管理層應牽頭學習營改增政策、切實升級現行的原材料采購供應鏈系統、聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度、房地產企業內部營造規范會計憑證文化等四個方面。