房地產稅對我國房價的影響及其改制路徑

蘇萍

摘要：目前我國房地產市場分化嚴重，三四線城市是高庫存，但一線城市依然面臨供不應求，房價上漲的問題。房地產稅制改革呼聲已久，上海、重慶的試點工作也積累了一定的經驗。因而，研究房地產稅制改革對我國房價及整體房地產市場的影響并提出改革路徑，旨在為推進我國房地產市場健康穩定的發展。

關鍵詞：房地產稅；房價；影響

全面部署稅制改革穩定房價，推進房地產市場健康穩定發展，是我國宏觀經濟調控的主要工作之一。2016年12月中央經濟工作會議提出：房子是用來住的，不是用來炒的。2017年來自兩會的聲音，房地產稅在今年內并不會出臺。其實，房地產稅制改革是必然的，只是時間早晚的問題，只是給了我們更多時間去思考、完善立法這一關系到千家萬戶的系統性工程。

一、房地產稅對房價的不同影響

1.不同目的房地產稅對房價的影響不同

房地產稅出臺的目的到底是為了抑制高升的房價還是為了增加地方財政收入，緩解地方財政支出壓力？由于我國中央財政與地方財政事權劃分不當，導致地方財政收入明顯不足，與地方財政支出相關的公共設施與公共服務也相對缺失。如果房地產稅制改革是為了增加地方財政收入，那么新的房地產稅并不會對現有的土地出讓金產生擠出效應，兩者并立存在的結果是持有成本增加，房地產的價格會依然堅挺；如果房地產稅的出臺是為了抑制高房價，讓普通的購買者也能買得起房，降低居住成本，實現居者有其屋，那么房地產稅會在一定程度上抑制房價，但同時房地產稅不可能無限提高，所以作用是有限的。有學者研究認為，房地產稅想要達到抑制炒房的目的，房價每年上漲額度要小于房產稅收，這在當前還不可能。

2.不同需求房地產稅對房價的影響不同

房地產作為一種特殊的商品，既是一種重要的生產資料，也是一種重要的生活資料，有兩種不同的需求屬性。首先是居住、消費屬性。隨著我國經濟的發展而帶動的城鎮化導致城鎮人口增加，農民工進城對房屋的需求是剛性的。這部分房地產市場價格最主要受供需關系的影響，由于房地產市場在短期內供給幾乎是不變的，居住需求不斷增長的同時，房屋價格必然是上漲的。其次是投資、金融屬性。如果房地產市場資金是投資者的自有資金，市場還應當是理性的、可控的，但如果利用信貸杠桿炒熱了房地產，資金脫實入房，則吹大了房地產市場的泡沫。房地產稅制的出臺增加了炒房者的成本，會降低投機需求，因此房地產稅制改革會調控房價和穩定房地產市場的健康發展。

3.不同環節房地產稅對房價的影響不同

我國房地產稅收制度重流通、輕保有現象非常嚴重。目前現階段與房地產相關的稅收主要是交易流通環節的契稅與個人所得稅，稅費容易轉嫁給買方，同時又增加了低收入者的負擔。房地產稅制改革人們關注的焦點主要是針對持有、保有環節納稅，居民自用住房納入征稅范圍，而不象以往以開發、交易環節納稅為主。從投資人的角度來看，由于房地產稅是財產稅、直接稅，持有越多，稅負越重，而且不能輕易轉嫁給買方。這樣可以從一定程度上抑制投資者的熱情，部分投資者會出售房產，還有部分投資者會持幣觀望，從而一定程度上抑制了房價的上漲。征收房地產保有階段稅收，一方面能夠提高稅收的效率與透明度，另一方面短期內還可以有效降低房價，緩解房價高企而給普通居住者帶來的壓力。

二、加快完善房地產稅制改革的途徑

1.稅費等市場化手段成為房地產市場調控的主要方式

面對我國房地產市場價格的不斷攀升，政府更多地使用了限購限貸等行政手段，短期內對抑制需求有一定作用。但房地產市場的健康發展，房價的理性回歸，最終還需回到市場化的稅費調控手段，金融、土地、立法等相關政策也要協同并改。首先，從稅費領域調控房地產市場，比純粹的抑制需求端更有效。要使市場回歸自住屬性，增加供應從而改變供求關系，稅費等市場化手段對改變市場需求結構，在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。其次，金融政策宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持自主購買，嚴格限制信貸資金流向投機性住房，尤其要打擊炒房者。再次，解決房地產的供給問題必須解決土地的問題。我國是在國有土地之上對私有個人住房征收房地產稅，這在國際上是沒有先例的。但土地問題不解決，就不能更好地促進房地產市場的健康穩定發展。所以對特大城市應該擴大土地供應，這非常重要；政府還要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，落實地方政府主體責任。最后，還要完善相應的法制體系建設，從立法層面引導房地產市場的理性回歸與健康發展。要完善一整套稅收體制的頂層設置，要多管齊下，完善金融、財稅、立法措施等，形成合力，調節供需矛盾，建立穩健的房地產的長效機制。

2.加快房地產稅納稅人、課稅對象、稅率、計稅依據、稅收優惠及稅收征管等制度的構建

我國房產稅的納稅人應為“在中國境內擁有房產所有權、建筑物和構筑物所有權和土地使用權的單位和個人”，城市與農村同時征收，而不區分增量與存量、高檔與普通。這既是房產稅的應有之意，又體現了均衡稅收負擔原則。課稅對象越廣，稅源越充沛，越有益于房地產稅寬稅基的實現。這樣所涉及到的納稅人可能就會多，但只要做到稅收“取之于民，用之于民，造福于民”，再輔以適當的稅收優惠和減免措施，如可以制定人均居住面積扣除和稅收返還制度等，法定納稅義務人可能也不會成為真正的納稅人或負稅人，并不會增加低收入人群的稅收負擔。

稅率是房地產稅制構成的核心要素，體現了課稅的深度，稅率的高低是關鍵。首先應該實行差別課稅。要區分不同用途、不用位置、不同面積、不同套數住房，稅率上可實行累進式稅率，這有利于調節收入分配并縮小貧富差距，實現縱向公平。還要針對不同的住房行為分別課稅，比如是交易還是出租或是空置等等。其次，中國經濟發展的不平衡性，還要求稅率的設計要具有一定的彈性，各區域間可實行浮動稅率，并留給地方政府可在一定范圍內進行因地制宜的調整，實現橫向公平原則。

從計稅依據上看，大多數國家都是以市場價值作為計稅依據的。對于房屋出租的，按照租金價值征稅，實現稅收增長與房屋租金上漲同步。中國個人住房房地產稅制在設計初期，為降低課稅成本，以每個人在房屋產權交易所登記的房產持有量扣除規定個人應享有的免稅面積后的應稅面積為征稅對象。稅收優惠則主要是通過不同的稅率、扣除比例、價值等級外，還可直接進行減免。比如對國家機關、事業單位、軍事、外交機構和宗教場所等自用的房地產應免稅，對于家庭貧困的低收入階層要實行減免等。

房地產稅一般屬于地方政府財政收入，因此，由地方政府進行評估和征管也是責無旁貸的。因此，要完善房地產登記制度，建立和完善房地產的相關評估機制，同時建立一套稅款收入的監管機制等一系列與完善房地產稅配套的相關制度，并以立法的形式保障其實施，。

3.完善多層次的住房供給保障體系

步入2017年，房子問題依然是經濟熱點問題。今年調控的主基調是房地產市場的平穩發展，宏觀調控上要因城施策，并強調堅持住房的居住屬性。在市場經濟條件下解決住房問題，要租購并舉，梯度改善。在鼓勵提高社會自住房擁有率的同時，在居民租售模式上不應該有更多限制，更不要有政策上的歧視。通過購買方式增加住房的，一定要注意剛性需求或改善性住房需求，這是經濟發展在住房市場中的一種正常表現，信貸政策要支持。同時，借鑒國外大多數國家的做法，還要通過保障房建設完善住房的租賃市場，政府可以憑借供給者身份把房地產稅收收入直接投入到保障住房建設中，加快廉租房及公共租房建設；在加大政府對住房保障的同時，還可以鼓勵和引導市場資金和社會力量也投入到保障住房建設中。