論述我國的商品房預售制度

摘要：商品房預售制度是我國商品房銷售的主要方式之一，隨著社會的發展，經濟制度的變遷，商品房預售制度逐漸暴露出了它的弊病，房屋預售合同不能很好地遵守，逾期不交房、“爛尾樓”、房屋預售款被房地產商挪作他用、交付的商品質量不達標等問題逐漸暴露，本文主要從以下三個方面進行論述：一、商品房預售制度的概況；二、分析當前我國商品房預售制度存在的問題；三、對商品房預售制度提出一些改革建議。以此來期待商品房預售制度的解決。

關鍵詞：商品房預售；風險分擔機制；“爛尾樓”

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）11-0221-01

作者簡介：林粟鳳（1996-），女，漢族，河北唐山人，河北大學，本科生，研究方向：房地產法。

一、我國商品房預售制度的概況

（一）預售制度的含義

商品房預售是指將房地產開發企業正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

在商品房預售的過程中，買受人通常需要支付全部或者部分的款項，但是最終卻不能獲得房屋的所有權，只是一個房地產商說將來會把所有權轉讓的承諾，也就是說買受人購買的不是房屋的所有權而是房屋的期待權，因此，商品房預售也被稱為期房銷售。

（二）預售制度來源

我國的商品房預售制度是來源于我國的香港地區，1953年，我國香港地區住房嚴重不足，需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業有限公司，一改當時的現樓銷售制度，提出“預售樓花”，從1955-1965十年間，房市蓬勃發展，“炒樓花”也被外國人成為中國的第五大發明；后來傳入了中國內地，國家前后頒布了大大小小的許多法律法規，最后在1994年國務院頒布的《中華人民共和國房地產管理法》中，將這一制度的條件要求用法律的形式確定了下來。

二、當前我國商品房預售制度存在的問題

（一）預購人和銀行風險問題

房地產商進行房屋預售后可以得到一部分資金，再加上向銀行的貸款和工程承包團隊人員的墊付，房地產商完成一項工程所用的自有資金非常少，投入成本非常低，可以說開發商是“以小搏大，空手套白狼”，最后只要坐享其成，拿高額利潤即可，但是一些風險便全都轉嫁給預購人和銀行，如果最后開發商房屋因為某些原因沒有建造成功，銀行貸款的本金和利息無法收回；預購人支付的定金也無法收回，一些人花光一生積蓄買的商品房也將打水漂，這些后果都將由預購人承擔，很有可能出現逾期交房“爛尾樓”現象，損害預購人的利益。

（二）預購款項被挪作他用

有些開發商打著要將預售款用于工程建設的幌子，將預售款用于別的項目，或者吃喝玩樂，置預購人的利益于不顧，雖然說國家法律對于預售款項的使用以及非法使用的后果進行了規定，但是比較原則化，實施起來非常困難，條文就像是一個空殼子，沒有人實際的對其遵守和加以運用。

（三）交付商品房質量不達標

這是受我國當前施工工程隊的技術影響的，據統計，當前工程隊技術達標的僅有7%，一般都是農民工，專業技術含量不行；在加上，開發商的預售款已經收到，便不再對工程建設問題太上心，反正成本已經回來了，并且減少一些好料的使用可以減少成本，增加自己的利潤收入等等；這些原因使商品房質量不達標，一些預購人，還不能很好地辨別，這更給了開發商一個可乘之機。

三、完善商品房預售制度之我見

（一）建立風險分擔機制

從我國的現狀來看，我國商品房預售制度風險非常高，但是風險最后卻被購房人與銀行承當，開發商“以小搏大，空口套白狼”，這也就要求國家應該加強立法，建立一套好的法律制度、信用體系和房地產市場監管制度；讓房地產商與銀行和購房人共擔風險，甚至房地產商應該承擔更大的風險，以此來約束房地產商的行為，同時建立風險擔保制度，貫穿商品房交易的始終。

（二）實現第三人監管

在上述中我們可以看到，美國政府對于預售款項并沒有管理太多，而是雙方當事人將預付款項交給第三人監管，我們可以學習這一方法；預付款項交由第三人監管并不是只房地產商就沒有使用這筆預付款的權利，只是其在使用的時候要向第三監管方申請，說明用途和數額，并且告知預購人，預購人如果有異議的可以提出異議，且第三人監管方派人監督房地產商預售款的使用情況；防止企業將預售款挪作他用。

（三）重視廣告監管

可以學習法國的廣告監管制度，既減少了房地產商的運營成本，又增加了披露信息的真實度和準確度，并嚴格貫徹我國當前的對虛假宣傳的懲罰力度，將懲罰落實到實處；統一測繪技術和標準，防止面積“縮水”現象的出現。

四、結語

當前商品房預售制度雖然存在很多問題，但是我們不能將市場風險，和當前出現的所有問題都歸咎于制度上，我們應該注重完善制度，監督制度的實施；若預售制度消失，我國的房地產業將會迎來空前的災難，人們的需求短時間也得不到供應，必然會引起許多無法預見的問題，當前我認為我們的重點就是完善預售制度，加強國家監管；讓房地產業健康運行。