淺談企業資金管理存在的問題及對策

蒲亞萍

摘 要：在全球經濟放緩環境下，我國出臺了限購令、提高首付、收縮銀根等一系列房價調控措施，以及同行業間競爭加劇，促使房地產業現金流進入了嚴冬。本文對房地產企業項目立項、資金預算、資金籌資、資金使用、資金回流中存在的問題及對策進行了分析闡述，以期提高房地產企業的資金管理。

關鍵詞：房地產企業 資金管理 問題 對策

中圖分類號：F275.1 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（c）-021-02

房地產行業是一個高投入、高成本，資金占用期長且回收慢，風險大的行業。資金是企業持續經營的重要保障，是企業賴以生存的源泉，建立健全的資金管理體系，加強房地產企業資金管理能夠降低企業經營風險，高度集中資金，合理調度及使用資金，控制生產成本，提高資金周轉率及企業市場競爭力，擴大企業規模。

1 房地產企業資金管理存在的問題

1.1 立項的可行性分析不準確

部分房地企業在立項分析評估做出可行性分析時，高估了企業自身的承受風險能力，未充分考慮市場趨勢環境因素，國家宏觀調控因素，現有公司人員因素潛在變動影響，對公司資金使用及回流的各種可能性未進行科學論證，導致資金使用率降低、回流緩慢、加大了資金占用成本及公司風險。

1.2 資金預算與執行流于形式

現階段我國房地產企業大多數雖然實行了資金預算，但預算的全面性及可靠性較低，執行與預算存在較大差異，公司高管及各執行部門在實際工作中對預算不夠重視，計劃與執行差異往往也未真正找到原因，更別說對原因進行深入分析并給予調整。對臨時增加的業務或預算遺漏項特別是部分民營企業根本就不再補充申報預算及調整，而直接越級找上級領導特批支付、對于企業已測定的最佳現金持有量這一警示性紅線經常忽視，隨意性太強，未按照無合同、無預算、審批流不完整的業務不得支付，讓預算及執行僅存在形式上，達不到預算應有的職能，科學合理的使用調度及融通資金。

1.3 單一的資金籌措渠道

目前房地產企業的融資渠道主要有內部融資留存收益的補充、股東追加資本金；外部融資表現在發行股票及引進新的股東等權益性投資或者發行公司債券、銀行貸款等。但由于股票及公司債券的發行對房地產企業的要求較高，一般都是一些業績較好或已獲上市的大型房地產企業，大多數中小房地產企業很難實現這兩種渠道的融資，市場絕大多數房地產企業只能依靠銀行或小貸公司等金融機構貸款來實現滿足資金的需求量及持續性。加之目前大環境經濟發展放緩，銀根收緊，在限購令出臺等制約下，很多房地產企業很難從銀行獲得貸款。

1.4 資金使用缺乏集中管理

1.4.1 資金管理過于分散

部分房地產開發企業存在資金過于分散，沒有實行集中管理與合理調配。公司本部或分公司與分公司之間，在相同或不同區域同時存多個開發項目，而每個項目開設一個或多個用于收支的銀行結算賬戶，每個賬戶都隨時留存一定資金，造成賬戶資金閑置與短缺并存現象嚴重。同時，由于資金賬戶體系過于分散，對公司或集團而言難以及時、準確掌握各項目資金的真實庫存及使用情況，不能高效使用調配公司現有資金，傳遞出錯誤的資金信息，甚至可能會在投融資決策上做出錯誤判斷。未實行統采統購，統一結算，資源共享，削減了公司在采購談判中的籌碼，可能會造成相同區域不同項目，相同或類似成本的差異化不利于公司的成本管控，最終造成公司利潤的減少。

1.4.2 成本中心職能缺失

部分房地產開發企業未設置成本控制中心或者在成本管控工作的過程中太過粗獷化，未分解到各項成本明細，在實際工作中，未保持動態跟蹤，未隨時與原各項預算明細控制成本相比較，對差異變動結合現行市場環境與行業趨勢作出有效判斷并匯總分析后及時上報相關部門，各部門也未按相關程序及時組織對異常成本增加的分析討論并做出相關應對，加之房地產開發項目中變化影響因素太多，未達到科學管控成本，加大了綜合成本，影響了銷售定價，制約了公司的市場競爭力。

1.5 資金回流緩慢

在如今限購令、銀根收緊、大環境經濟發展放緩的低谷時期，各房地產企業財務狀況在不同程度上受到了波及，商品房積壓嚴重，各房地產開發商只有拼價格戰，各種促銷手段層出不窮，最終造成企業利潤較預期大幅下滑，現金流入也相應減少，要保證新開發項目的順利開展，而各現金回流項目前期投入資金較大部分來源于銀行貸款，現金支出壓力陡升，可能會出現無法償還部分到期債務進而陷入財務危機，使企業形象和聲譽受損，制約了資金回流規模的提高，使房地產企業容易出現資金斷流的情況。

2 加強房地產企業資金管理的對策

2.1 重視房地產企業立項可行性分析

房地產開發項目立項可行性分析是房地產開發活動的開始，是一項綜合性、系統性很強的工作，會直接影響整個項目運作的成敗，牽動著公司的經營發展。因此房地產企業必需在進行項目開發前立項時，根據公司的實際經營情況，全面充分的對國家政策、市場環境、行業發展趨勢等可見或可預測的各種因素進行綜合、系統、科學的分析。識別其中存在的各類風險，正確評價公司承受各類風險的綜合能力，做出在降低企業風險、節約成本、保證企業資金正常運行、促進企業戰略目標實現的項目可行性分析。

2.2 完善房地產企業預算與執行管理

為了提高房地產開發企業資金的使用效率，實現資金的高度集中，加強資金的調控力度及資金運作項目的管理，保證公司各項生產經營管理活動對資金的需求，維護公司正常的資金管理秩序，強化對資金的計劃管理，提高資金的周轉效益，節約資金成本，確保資金有計劃的籌集、使用和調配，策劃與安排本金及利息的償還，維護企業誠信形象。必需實行資金的全面可靠性預算，并層層分解嚴格執行，對無合同、無預算，審批流不符規定的業務支付一律不得拒絕，對漏報、不全或臨時性支付項目必需先進行補報調整審批后再予以支付。只有完善房地產企業資金預算管理體系才能提高資金的使用、調度及周轉，從而保障整個企業內資金的正常運行，降低企業成本，做出正確籌融資決策。

2.3 加強房地產企業多元化資金融資策略

單一的債務融資模式加大了公司財務風險及償債壓力，要改變這一現狀房地產企業可以通過并購、控股等調整產業結構，跨領域互補型經營、改變經營理念資源共享吸收優質的新股東參與投資增強公司實力，也可以利用現有的土地或存貨對外投資或持有待開發土地的股東帶地入股實現聯合開發等模式曲線融資，還可以通過合并、控股等形式讓公司打包上市、售后回購等多渠道分散融資，改善資本結構，降低綜合資金成本。

2.4 加強房地產企業資金集中使用管理

房地產企業應建立資金管理中心，實現資金集中管理、收支兩條線，所有項目的回款都先回到公司資金中心，各分支機構在支付款項時都先向資金中心提計劃及申請，各項目實行滾動備用金制，達到更有效合理的使用調度及籌集資金。

此外，還應建立健全成本控制制度，對各項目的成本進行全過程、全方位的跟蹤把控，實時與預算對比，將目標成本與實際成本產生的變動及變動原因進行分析，對異常情況及時上報相應負責人員對企業成本運行的異常情況進行科學分析，并及時調整成本控制工作，把成本控制在最優范圍內為銷售定價提供可靠的參考依據。

2.5 加速房地產企業資金回流

資金回流的緩慢及大小牽動著房地產企業的運行與發展，應該結合企業的資金管理情況，針對性的進行項目開發工作，加速存貨周轉，房地產企業應通過房地產市場的走向分析，根據公司各項開發成本情況、資金回流情況制定相適應的營銷策略，先選擇成本較低而效果較好的宣傳方案、打出不同的促銷方式，加速存貨周轉，也可以通過不同的銷售渠道擴大銷售，如網絡平臺、團購等以達到使資金回流得到提高。

此外，房地產企業應當協調項目開發過程中與承建方的關系，盡量利用應付賬款財務杠桿效應，在發包工程時就應當做出相應約定，在合同執行過程中按照工程進度及合同約定比例支付工程款，使資金支出與資金回流能夠協調進行，使資金回流能夠滿足資金支出的需求，避免房地產企業再融資而產生的財務風險，也能夠使房地產企業與供應商搭建良好的合作關系。

3 結語

房地產企業資金貫穿房地產開發的始末，在這房地產行業恰逢冷冬時節，要平穩過渡到春天，并穩步發展。房地產企業必將資金管理與企業戰略相結合，制定出符合各企業自身發展的資金管理戰略，加強對項目投資的可行性分析、完善預算管理體系，改善資本結構，實現資金集中管理；提高產品市場競爭力；加速成本周轉，利用應付賬款杠桿效應帶動收支平衡。降低企業風險，提高公司的整體競爭水平，促進公司發展。

參考文獻

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