房地產去庫存策略研究

張一博 尹子民

摘 要：自從我國中央政府從2015年下半年提出“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”戰略以來，全國各地先后實施了多項具體措施，如信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等利好政策等。然而，整體來看效果不是很好，本文正式基于這樣的時代背景，系統分析我國房地產庫存的現狀及化解意義，最后有針對性地提出優化對策，即強化政策引導實施供給側改革、強化銀企間合作提升服務能力、加快推進新型城鎮化建設步伐。

關鍵詞：房地產；去庫存；策略；研究

一、我國房地產庫存現狀分析

來自中國國家統計局的權威統計報告顯示，截止到2015年底我國商品房待售面積高達6.98億平米，相對于2015年11月增加了1036萬平米，比2014年整整增加了1.03億平米，創我國房地產庫存最高水平。理論研究和實踐表明，從2012年以來由于宏觀經濟增長乏力，我國房地產待售面積保持了年均1億平米的增長速度，這里所指的待售面積僅為顯性庫存，不包括在建項目和未動工項目。為了促進經濟的平穩較快增長，推動房地產事業的持續發展，中央政府從2015年開始提出了房地產去庫存化戰略，習近平在2015年11月10日召開的全國財經工作會議上明確提出“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，李克強在2016年政府工作報告中強調“去庫存將是我國房地產業和宏觀經濟發展的重要價值取向”。然而，整體看來，我國房地產市場的觀望情緒還很重，截止到2016年5月底我國房地產庫存面積高達39.33億平米（其中現房庫存達4.27億平米，期房庫存達35.8億平米），房地產高庫存的發展態勢還未得到根本性扭轉。

二、我國房地產去庫存的重要意義

新常態下，按照中央政府的戰略設計，積極推進房地產業去庫存化，具有重要的現實意義和作用，集中體現在以下幾個方面。首先，去庫存有助于我國宏觀經濟的健康持續發展。眾所周知，房地產業是我國的重要經濟支柱，是全國各地區域經濟發展的排頭兵和財政收入以及民生就業的引擎，一旦我國房地產業庫存面積不斷加大，勢必會對關聯產業如建材業、交通運輸業以及鋼鐵和水泥等產業發展造成嚴重沖擊，從而給宏觀經濟發展帶來嚴重挑戰。民生，乃就業之本。長期以來房地產業是我國解決就業問題的重要載體，更是提高農村富余勞動力收入的重要抓手，一旦房地產業發展受阻，勢必會導致本就十分突出的就業問題更加嚴峻。其次，去庫存化能夠消除“爛尾樓”帶來的不利影響。房地產業屬于典型的資金密集型產業，在實踐中由于部分中小房地產開發公司資金實力不強，融資渠道受阻，導致既定項目無法按時完成由此形成爛尾樓，致使回遷戶無法按時回遷，購房者無法如期收房，給社會穩定帶來嚴重危害。最后，去庫存化有助于我國房地產業轉型升級。在新常態下，我國房地產業去庫存化，不僅是單單去庫存，而是通過制度設計和政策引領，促使房地產開發企業強化風險管理，提高項目開發質量，并以此為基礎提高企業核心競爭力。

三、我國房地產去庫存的合理化對策

（1）強化政策引導實施供給側改革 。新常態下，我國房地產業去庫存，管理當局必須要進行頂層設計，根據房地產業發展規律，完善房地產業發展的政策法規和配套監管機制，著力從稅收、監管等方面引領房地產開發企業強化成本管理和需求管理，從而為廣大購房者提供性價比更高的住房及相應服務。從某種意義而言，我國房地產業之所以從2012年以來庫存面積不斷增加，一個主要原因就是房價過高，導致消費者的消費支出壓力太大，“甚至一家幾代人還供不起一套住房”。房價為何高居不下，除了房地產開發企業管理方面的原因之外，還有一個主要原因就是房地產開發企業尤其是中小房地產開發企業的稅費負擔比較重，甚至部分房地產開發企業為了降低成本不惜鋌而走險，采取偷稅漏稅行為進行非法經營。為此，我國管理當局要從政策法規層面，切實降低房地產業的生產成本和稅費負擔，比如從土地開發、建設施工、銷售管理等方面進行制度創新，從而形成長期政策法規與短期調控機制相結合的宏觀管理體系，促進我國房地產業健康持續發展。在政府的政策引導下，我國房地產開發企業也要加快推進供給側改革，努力提供布局高雅、交通便利、配套設施；良好的住房產品及服務，并以此為基礎實施營銷創新，切實化解庫存。

（2）強化銀企間合作提升服務能力 。新常態下，我國房地產業去庫存，管理當局要引領房地產開發企業，積極與商業銀行、中介機構和服務組織積極合作，著力開發更高性價比的住房商品與服務，從而提高住房商品及服務的針對性和實用性，為滿足廣大城鄉居民日益增長的住房需求、化解庫存和促進經濟發展奠定堅實的基礎。房地產業發展是一項復雜的系統工程，不僅需要房地產開發企業的積極參與，更需要商業銀行等金融機構的大力支持，還需要商業中介如房地產銷售企業等市場主體的作用發揮。

（3）加快推進新型城鎮化建設步伐 。新常態下，我國房地產業去庫存，管理當局要加快推進新型城鎮化建設進程，加快農民市民化步伐，釋放廣大農民尤其是農民工的住房消費需求，從而在加快解決“三農問題”的同時，切實解決住房的去庫存化問題，促進經濟社會的良性穩健發展。從某種意義而言，我國還不是真正意義上的高度城市化國家，截止到2015年我國的城鎮化率盡管高達55.2%，城鎮常住人口高達7.51億，但是這里面包含有2.51億的外來務工人員，他們還沒有真正成為市民，在城市買房的比例還很小。來自中國中小城鎮發展協會的統計數據顯示，“2015年我國農民工人數高達2.71億，其中在城鎮購買住房的比例僅為1%，住工棚的比例為17.8%，住單位宿舍比例為28.7%，回農村的比例為16.4%，其余則為租房居住”。由此可見，加快推進新型城鎮化可以大大釋放農民工的住房消費需求，不過要想真正促使農民工“買得起、住得上、留得住”，管理當局還需要在戶口準入、住房信貸、抵押擔保等方面配套相關政策，從而使新型城鎮化真正行為去庫存的重要抓手和得力措施。

參考文獻：

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（作者單位：作者1遼寧工業大學、作者2遼寧工業大學）