淺析商業地產企業財務風險的成因及控制策略

董琳

摘 要：社會大眾對商品住宅的需求隨著中國經濟的不斷發展而不斷增長，因此，許多投資者都紛紛投入商業地產市場。但是由于商業地產企業投入的資金非常大，開發的周期 又比較長，勢必會有財務風險存在。商業地產企業能否有效地應對并控制財務風險對其長遠發展至關重要。本文主要對商業地產企業財務風險的基本特征和表現形式、中國商業地產企業財務風險的成因以及控制策略幾個方面進行了分析和探討。

關鍵詞：商業地產企業 財務風險 成因 控制策略

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）10（c）-129-02

1 商業地產企業財務風險的基本特征

（1）商業地產企業投資的周期長。商業地產行業的前期準備工作以及開發的過程需要的時間比較長，因此商業地產企業投資的周期就比較長，不能及時收回一些賬款，就會出現壞賬，使資金的周轉出現問題，造成商業地產企業的財務風險。（2）商業地產企業追求高效益。由于商業地產企業投資的比較多，投資的報酬率相對來說也比較高，但是存在著通貨膨脹的因素，商業地產企業面臨的投資風險也比較高。（3）商業地產企業投資額巨大。商業地產除了投資的周期比較長，投資額也比較大，而資金的回收期比較長，容易使企業財務出現危機。

2 商業地產企業財務風險的表現形式

（1）債務不能按期償還。企業能按期償還各項債務，是保證資金能夠正常周轉以及企業能夠正常經營的基礎。大多數商業地產企業負債都比較多，如果其投資的項目達不到預期的收益，就會使企業不能按期償還債務，企業資金鏈就存在風險。（2）再籌資困難。商業地產企業如果不能對債務進行按期償還，企業的信譽就會受到損害，再進行籌資時就會十分困難，企業的內部就會有嚴重的資金缺口，存在著財務風險。（3）資金周轉不靈。商業地產企業由于各種因素導致不能按期對債務進行償還，籌集不到資金，就很容易導致資金周轉不靈，出現嚴重的財務危機。（4）投資回收風險。一些商業地產企業由于各種因素的影響，使得一些建筑用地或者商業地產商品被閑置等，但是商業地產企業已經將大量的資金投入里面，很難在一段時間內實現變現，或者由于一些因素客戶不能按時將房款交清，這些都會使商業地產企業存在投資回收的風險。

3 中國商業地產企業財務風險的成因

3.1 企業內部因素

（1）商業地產行業的特性。商業地產項目需要巨額的資金，而且投資的周期比較長，工程完成之后進行房屋銷售也有很多不確定因素存在。這些特點都使商業地產企業存在著較高的財務風險。（2）商業地產企業的資本結構。商業地產企業進行商業地產開發時需要的資金非常多，但是我國的商業地產企業規模相對比較小，資金實力不強，這些企業對銀行貸款的依賴比較強，還有一部分運營資金依賴于工程建設中的一部分欠款以及客戶的前期交款，企業自有的資金只占據很小的部分，這就使企業存在著潛在的財務風險。而且，我國的商業地產企業的負債也非常高，如果運營出現問題就很容易出現財務危機。（3）企業自身的風險管理水平。我國商業地產企業發展的時間非常短，而且一些商業地產企業是由國有企業轉換來的，并不重視風險的管理和控制，對于財務風險以及如何對財務風險進行規避也沒有明確的認識。而近些年國家也采取政策對商業地產市場過熱的狀況進行打壓，在這種情況下，一些商業地產企業沒有做好應對風險的準備，一些規模比較小、管理也比較混亂、缺乏風險控制意識的企業在打擊下紛紛破產倒閉。由此可以看出，導致我國商業地產企業財務風險的一個重要原因就是商業地產企業的風險防范意識淡薄、風險控制的水平也比較低。

3.2 外部因素

（1）政策環境的調整。為保證國民經濟的健康發展，國家經常會采取一些經濟政策對商業地產行業實現宏觀調控，國家的宏觀調控政策對商業地產企業的收益有很大的影響。比如，對于土地資源，國家的開發和使用計劃就會使土地的供應受到直接的影響，而土地是商業地產企業進行開發必不可少的，因此商業地產企業會受到國家土地政策的影響；政府對貨幣政策的調整也會影響企業的融資，使企業的資金流動受到影響，導致商業地產企業存在財務風險；商業地產的價格以及流通狀況同樣也會受到國家政策的影響等。（2）金融環境以及市場環境不穩定。金融市場利率出現變動就會使商業地產的產品價格的定位不準確，商業地產企業就會面臨著風險，市場利率的變動使得購房者的購房成本以及購買能力受到影響，從而使商業地產產品的銷售數量受到影響，甚至會降低，使企業的資金很難得到回收，債務就不能按期償還，從而導致財務風險。市場發生變化，商業地產的供求關系也會發生變化，商業地產的供求關系發生變化，就會使商業地產的價格發生變化，這種變化就會使商業地產企業投資的預期效益存在著不確定性，商業地產企業就存在著財務風險。而且，市場中商業地產企業供大于求時，商業地產產品很難銷售出去，或者企業進行降價銷售，都可能會使企業不能收回投入的資金，從而不能對貸款進行償還，導致破產。（3）資源環境的風險。土地是一種不可再生資源，是商業地產企業進行開發時所必須的，也是商業地產企業資源環境風險的主要來源。各種土地因素都會影響商業地產企業，比如土地的價格、位置以及國家的土地政策等。而土地閑置的問題在近些年很嚴重，如果企業不能在規定的時間內對所儲備的土地進行開發，就會使企業面臨征收土地閑置費甚至土地的使用權被無償收回的風險。

4 商業地產企業財務風險的控制策略

4.1 提高財務風險控制意識

財務風險對商業地產企業的經營和發展的影響非常重要，但是許多商業地產企業人士尤其是管理層的財務風險意識十分淡薄，認為商業地產行業是中國經濟的推動力，國家會對商業地產實行政策扶持，即使不扶持也不會使其陷入泥潭，而且還認為中國經濟只要波動不大，商業地產企業就不會出現問題，非常缺乏財務風險控制意識，這就很容易導致商業地產企業出現風險。商業地產企業要獲得持續發展，就要提高財務風險控制意識。

4.2 完善財務風險評價指標體系

商業地產企業要和行業的特點以及企業自身的實際情況相結合，對企業內部的財務風險評價指標體系進行完善，對財務風險評價指標進行實時的動態監測，也要對監測指標定期進行更新，使其能夠將企業發展的各個階段的避險需求都能夠反映，從而能夠有效的對風險進行規避。

4.3 加強資金鏈風險的控制

資金鏈控制不力會導致商業地產企業發生財務風險。商業地產企業進行開發時需要大量的資金，而且周期也比較長，對資金的依賴性非常強，如果缺少資金，商業地產企業的發展就會受到阻礙。特別是一些中小型的商業地產企業，如果缺乏科學合理的資金鏈管理政策，企業的資金鏈很容易出現問題，導致企業陷入財務困境，最終導致企業的崩潰。因此，商業地產企業要加強資金鏈風險的控制，建立科學合理的資金鏈管理政策。

4.4 提高應對市場和政策變化的能力

商業地產企業受到市場和政策的影響，特別是商業地產企業內部的風險達到一定程度的時候，更容易抽到市場和政策變化的影響，而這時如果對市場和政策變化的應變力不足，企業很可能就會陷入困境。對市場和政策風險進行準確的把握，是商業地產對財務風險進行有效規避的重要基礎。但是當前我國商業地產對市場和政策變化的應對上還有許多的問題，應變力不夠。因此，商業地產企業要提高對市場和政策變化的應變力，以市場和政策的變化為依據，來進行合理的財務決策，通過對科學合理的資本結構進行保持，實現對財務風險的控制，并實現商業地產企業價值的最大化。

5 結語

導致商業地產企業出現財務風險的因素非常多，商業地產企業要了解財務風險的成因，并采取有效的策略進行控制。商業地產企業可以提高財務風險控制意識，對財務風險評價指標體系進行完善，加強對資金鏈風險的控制以及提高應對市場和政策變化的能力等。

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