對房地產調控政策下的房屋買賣合同糾紛的思考

黃鷗藝

摘 要：限購、限貸、禁購政策會使一部分購房人失去購房資格或能力，尤其是已簽訂了合同或正在準備貸款的購房人就要面臨是否履約、如何履約等問題。那么，房地產調控政策是否屬“不可抗力”、是否影響房地產交易的正常進行？

關鍵詞：房地產；調控；違約；格式條款

中央和地方出臺調控政策是一個長期發展的過程，調控目標非常明確，并非猝不及防突然發生。合同當事人在簽訂合同時，對各種風險須有一定程度的預見和判斷，對逐漸加強的調控政策須具備一定心理準備。因此，調控政策稱不上“不能預見、不能避免、不能克服”。

天津市高級人民法院《關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》規定，因受限貸、限購、禁購等房地產調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，一般應認定合同不能履行屬于不可歸責于雙方當事人的情形，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況準予變更或者解除合同。因前述原因，當事人解除合同以后，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方合理分擔。如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。由此可見，法律規定及司法實踐，均未將限貸、限購、禁購等調控政策認定為不可抗力情形，而僅僅是屬于不可歸責于雙方當事人的情形。

但需要注意的是，北京市高級人民法院民一庭《關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》規定，房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人原因致合同處于遲延履行狀態，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。

另外，對于當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭貸款，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，在司法實踐中一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予支持。但居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不應予支持；委托人請求居間人賠償所造成的損失，應根據當事人的過錯程度處理。

最后，對商品房買賣過程中，因房地產調控政策引發商品房買賣合同糾紛，援引江蘇省淮安市中級人民法院（2013）淮中民終字第0474號《淮安某房地產開發有限公司與孫某、夏某商品房銷售合同糾紛上訴案民事判決書》加以說明。案情：原告房地產公司（出賣人）與被告孫某、夏某（買受人）簽訂《商品房買賣合同》約定被告購買原告開發的房屋，買受人在合同簽訂時支付首付款，同時對余款辦理按揭貸款申請，如買受人未按合同規定時間付款，逾期超過90日，出賣人有權解除合同。合同補充協議（一）中還約定，買受人必須在《樓宇認購書》約定日期內辦理完畢按揭申請手續并簽署抵押貸款合同，并提供按揭所需的全部真實資料，否則視為逾期付款，買受人按合同約定承擔逾期付款的違約責任；如買受人的按揭申請未獲最終審批同意，買受人應在審批終了之日起5日內付清剩余房款，逾期付款的買受人應按合同規定承擔逾期付款的違約責任，如因買受人無法付清房款致使合同被解除，則買受人應按房屋總價款10%向出賣人支付違約金。合同簽訂當日，被告向原告交付首付款。后，房地產調控政策實施，被告辦理按揭貸款未獲批準。原告向被告郵寄了催促辦理商品房按揭的通知，要求被告辦理完畢按揭貸款申請手續或一次性付款。由于被告所購住房為其第三套住房而一直無法獲得銀行貸款，被告沒有支付剩余的房款，雙方發生爭議，原告遂訴至法院。

爭議焦點一，本案中的《商品房買賣合同》補充協議，由上訴人房地產公司提供，系上訴人為重復使用而事先擬定且在訂立合同時未與對方協商的條款，系格式條款。上訴人設置了“如銀行貸款申請未獲批準，則買受人應在五日內付清余款”的格式條款。被上訴人稱在簽字時并未注意到該條款，從表現形式上看，該條款所在的補充協議全文為“小五”號，字體較小，且上訴人對該條款未作任何加粗或變換字體等特別提示。法院認為，上訴人就支付房款的訂約方式有違誠實信用原則，其擬定的“如按揭貸款申請未獲審批同意則被上訴人應在五日內付清余款”的格式條款，不僅違反了格式條款提供方應公平合理分配雙方權利義務的法律規定，同時也顯然加重了被上訴人的義務，屬于《合同法》第四十條規定的“加重對方責任”的情形。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。根據上述規定，法院認定本案《商品房買賣合同》補充協議中“關于銀行按揭付款方式的約定（僅適用于選擇銀行按揭方式者）”的條款無效。

爭議焦點二，買受人在訂立合同時，相信可以辦結住房按揭貸款并支付首付款，最終仍因房貸政策收緊而致按揭貸款未果。此種情形屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定 “因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

據此，法院作出維持原判的判決，解除房地產公司與孫某、夏某簽訂的《商品房買賣合同》，房地產公司向孫某、夏某返還已付購房款。