申請登記原則在不動產登記中的應用意義

劉洋

摘 要：申請登記做為不動產登記中的一個重要原則，對于我國不動產登記中的重要組織部分。本文結合我國《不動產登記暫行條例》、《不動產登記實施細則》，從不動產登記的重要意義入手，從不動產登記推進過程中梳理依申請登記原則的重要內容及重要意義，并尋找依申請登記原則在具體實施中所存在的問題，并據此提出相應的對策。

關鍵詞：申請登記原則；不動產登記；應用意義

1 引言

（一）不動產登記的重要意義

2016年1月1日正式頒布執行的我國《不動產登記暫行條例》的出臺以其所標志著的我國不動產統一登記制度的基本建立而具有保護不動產權利人合法財產權、保障不動產交易安全、維護正常的市場交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷這三重意義。

1.保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序

不動產登記，在法律上確立了國家對不動產所實施的必要保護，確定了不動產的權利歸屬。其核心是不動產權利；其功能是基于健全市場經濟的需求；其手段是通過登記并在登記簿上予以公示，改變了以前分散登記時各種不動產權利的重疊、漏登現象，并通過不動產登記信息平臺所建立的信息公開查詢系統，實現了不動產審批、交易和登記信息之間依法依規的互通共享，從而有效地化解了農林、農牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、歸屬不明確的矛盾和糾紛，從而能夠更好地維護當事人的不動產物權。同時，以其對不動產交易安全所實施的保障，使不動產市場的正常交易秩序獲得了更好地維護。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，能夠合理化解由于我國目前不動產登記多部門管理，所牽扯到人員消耗、機構龐雜、場所及設施設備眾多等大量的人力物力成本投入的浪費問題，并可以解決在多部門主管下所形成的職能交叉，令各部門之間在有利益的事宜上爭權奪利，在有困難的問題上卻推諉扯皮，致使行政辦事效率低下，政府公信力降低的問題?！恫粍赢a登記暫行條例》將房屋、林地、草原、土地以及海域等不動產的登記職責加以整合，由國土資源部承辦的規定，對于理順部門職責關系，既減少政府行政成本，又提高了辦事效率， 提高了政府的公信力都產生了積極的促進意義。

3 .更加方便快捷，以減輕當事人分散登記的負擔

《不動產登記暫行條例》的頒布實施，使以前農村土地管理中歸口的住建部門的《房屋所有權證》、國土資源部門的《集體土地使用證》、農業部門的《農村土地承包經營權證》、林業部門的《林權證》以及城市房地產管理中歸口的建設部門《房屋所有權證》、國土資源部門《國有土地使用證》在登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺上合并統一，對減輕群眾負擔，方便企業和群眾，轉變政府職能，改善政府形象具有積極的意義。同時，《不動產登記暫行條例》的出臺，標志著不動產權屬在國家民主法制層面已經進入逐步完善的發展階段，不動產統一登記法治保障體系的建立，標志著我國將加快權界清晰、分工合理、 運轉高效格局的形成，為保護不動產權利人的合法財產提供法律法規依據。

（二）不動產登記的推進

《不動產登記暫行條例》實施，有力地推進了我國的不動產登記的開展。從實際情況來看，我國進一步推行不動產統一登記，主要是為不動產交易提供法律依據，防范交易風險，保證交易安全。

首先，在國土部協調有關部門逐個落實統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺工作任務的基礎上，目前以全國土地登記信息動態監管查詢系統為基礎，整合推進不動產統一登記信息管理基礎平臺和查詢服務系統建設，推進信息共享的格局開始形成。這些舉措都有利于房產稅開征等工作的持續推進。

其次，不動產登記，通過不動產登記環節，也有力的推動了普通百姓的不動產權權能夠在《物權法》法律框架下徹底實現物權的自由轉移。

（三）不動產登記的基本原則

1.合法性原則

（1）在登記申請程序中，登記機關按照法律規定對申請材料的合法性審查，確保登記薄的真實、準確；

（2）《不動產登記暫行條例》中對登記機關的登記行為所做的嚴格規定，保證將其登記行為置于合法的登記程序之中。

2.申請原則

申請原則是指不動產登記中，當事人或相關機關提起登記申請。申請原則的建立， 一方面體現出私法自治原則在登記程序中的具體； 另一方面，源于申請的啟動，規范了登記機關的登記范圍，有利于對公權力進行限制。

3.在先原則

《不動產登記暫行條例》中所說的在先原則，指的是將登記程序作為不動產登記的必經程序，這個原則的要求，在最大程度上確保了不動產登記簿的準確性，從而使登記機構能夠根據登記簿，準確推斷記載的權利人是否為有處分權人，而無須審查登記薄上的權利人是否真正享有處分權，減少工作量。

（四）相關文獻綜述

從文獻中得知，盡管不動產登記是以土地登記為主要形式而延展開來，但準確地說來，“我國在民國以前并沒有真正形成現代意義上以公示為目的的登記制度。”（黃克偉），只不過是稅賦制度的衍生物。據黃克偉、陳顧遠、王利明等學者從歷史延承的角度分析認為，現代意義上以公示為目的不動產登記法肇啟于距今己有上百年歷史的民國時期，是新中國不動產登記制度為歷史之一。另一淵源據蔡定劍、李秀清、何勤華等人研究認為，得之于新中國成立之初所全盤移植的蘇聯法學模式。

新中國成立后，對土地房屋重新進行了確權登記，但隨著農村集體所有制、城市私房非商品化和“文革”運動，在相當長的一段時間內，土地登記停滯不前。當代土地登記從行政管理逐漸向符合市場經濟需要的產權保護以及維護交易安全為目標的立法進程的過渡，張迎濤和張雪都認為，應該是改革開放后才開始進行的。隨著土地登記逐漸法制化，學術界對土地登記的理論研究也日漸重視，例如齊恩樂從歷代土地契證進行客觀描述的角度，張德義、郝毅生從經濟學角度，李鳳章、陳明燦從不動產登記中的公權力角度，黃偉從地理信息學角度等分別對中國土地登記制度進行論述。并且有更多的學者如王利明、孫憲忠、梁慧星等則對我國目前不動產登記制度弊端以及改進的規則和如何建立相應的制度等方面進行了論述。

2 依申請登記原則的主要內容及重要意義

依申請原則是不動產登記中非常重要的一個原則，既能夠有效地保護不動產人屬權利益，也能夠有效地防范登記過程中不規范操作。無論是從依申請登記的內容來看，還是從依申請原則實施后的效果來看，依申請原則的應用，都給予了我國不動產登記以更精確、更規范的法律操作。

（一）依申請登記原則的主要內容

《不動產登記暫行條例》規定了依申請登記，并以共同申請為原則，單方申請為例外，允許申請人在登記完成前可以自愿撤回登記申請。

從第三章所規定的登記程序來看，依申請原則的內容主要涉及共同申請和單方申請兩大部分。其中共同申請的為因買賣、設定抵押權而申請登記的申請；當事人可以單方申請的內容則包括：尚未登記的不動產的首次登記；繼承、接受遺贈所取得的不動產權利；人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅的不動產權利；除此之外，依申請原則還將在不動產中所涉及到變更、滅失、放棄、更正或異議包括法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形視為可申請登記的內容。

（二）依申請登記的重要意義

我國頒布的《不動產登記暫行條例》中所采用的非強制性登記而是依申請原則登記的規定，體現了在對不動產權利人作為民事主體充分尊重的基礎上，更有效地約束不動產登記機構的行為，并以此來保證登記內容的準確全面。將不動產登記中依申請原則納入不動產登記范疇，并使其成為不動產登記中不可或缺的關鍵因素，無論是推動我國法制建設，還是從不動產登記對權利人利益保護方面都有著的積極意義。

首先，依申請原則充分體現了對當事人意愿的尊重。

秘魯經濟學家赫爾南多.德.索托在對公民擁有的財產所有權的研究中指出：“缺少一套系統化的正規所有權制度，現代化市場經濟就不可能出現”。就當下中國來說，對公民財產的保護已經實現了從客觀現實到法律確定的認定，彰顯了法律對財產權這一屬于人的基本權利的再度尊重。我國對于不動產的登記，所采用的依申請原則，已然表明充分尊重公民對個人財產的主權，已經成為我國民主法制建設進程中的一個重要標志，并且在國家法律層面得到了有效保證。

其次，可以有效約束不動產登記機構的行為。

任何法律制度在執行過程中都會因為人為的因素而引發問題和現象，對于不動產登記機構來說，依申請原則在有效約束其行為的意義方面主要有兩個方面：

一方面，基于依申請原則規定，登記首先需要提供真實的申請材料，而因為第一手資料的存在，給法院判決提供了裁斷的數據支撐，對圖謀不軌之人關閉了造假之門。

另一方面，在依申請的前提下所進行的登記，對登記機構相應的法律職責做了明確規定，從而從法律制度上形成了對登記機構的有效規范。

第三，保證登記內容的準確全面。

依申請原則所秉承的申請材料的準確以及登記機構規范操作的原則，從而保證了登記在登記薄上的內容翔實、準確。

3 依申請原則應用中存在的問題及成因分析

任何法律制度在執行過程中都會因為人為的因素而引發問題和現象，在依申請原則應用中主要存在的問題及成因為：

1.地方政府隨意征用農民耕地，圈為各類經濟技術開發區、修建鐵路、公路的現象。造成這種現象的主要原因是地方政府缺乏對公民不動產權益的維護意識，造成依申請原則貫徹不到位，給政府隨意侵害公民權益留下了找借口的機會。

2.出于利益驅使，在不動產登記中出現當事人與登記者雙方合謀造假，虛報不動產價值，從中非法營利的問題；也出現了某些經營實體，為了本部門本單位的經濟效益，與登記機構個別工作人員惡意串通，錯誤登記的；甚至還有別有用心之人擅自涂改、毀損登記簿的行為發生。造成這些現象的主要原因是因為，有些地方依申請原則執行力度不夠，導致不動產權利人初始登記的實際內容缺失，從而給不法分子提供了以“法”違“法”的機會。

四、改進對策建議

（一）以依申請登記原則本身所蘊涵著的法度有效規避政府的不規范操作

依申請原則的本意是給予公民更大范圍內的依法維護自身權利的空間和法律依據。盡管，按照我國不動產登記的規定，國家充分尊重公民的意愿，給予公民可以對自己的不動產申請保護，也有權不申請登記。但是，從司法實務上來看，當公民不動產涉及法律糾紛，尤其是公民個體與政府之間就不動產之間發生糾紛后，依照依申請原則而進行了不動產登記的公民，就可以在自己與政府侵權行為的博弈中，以法律所賦予的權利維護自己的合法權益，而未進行不動產登記的公民，在司法裁決時就會因基礎資料的缺失而處于下風，并以此而引發了公民因自己權益受侵害而上訪甚至是以個別激烈的行為以示抗議，從而嚴重的影響了社會安定。公民是社會穩定的基本因素，民安則世安，因此，各地政府要在國土資源部的統一協調下，站在維護國家穩定發展大局的角度，以《不動產登記暫行條例》、《不動產登記實施細則》的頒布為抓手，履職盡責，大力宣傳不動產登記的積極意義，廣泛動員公民對自己名下的不動產予以登記，把自己的權益置于法律保護之下，以最大限度地消彌不動產侵權事件的隱患。同時，各地政府也要高度重視不動產登記對于公民權益維護而帶來的法律效力，從而自覺地遵法、守法，不以政府意志去隨意碰觸法律底線，以保證政府行為的規范、合法。

（二）以依申請登記原則嚴格規范登記機構的行為

首先，從依申請原則的法律規范來看，依申請原則所強調的是對民事主體合法不動產的保護力度，這就要求不動產登記機構在工作中需要更加地謹慎與細心，既要嚴格審核依申請人所提交的申請材料的真實性，以保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權兩者之間的統一。

其次，依據依申請內容，對不動產登記的權屬中存在著的共有關系、異議登記等都做出了明確規定，這就要求登機機構工作人員要基于法律條款，針對不動產的不同權屬采以不同的處理方式，以依法執行。

第三，登記機構工作人員要嚴格按照依申請原則的法律程序組織進行不動產登記。在登記過程中，尊重事實、尊重民意，不徇私枉法，不以公謀私，保證所有的工作程序都符合法律規范和程序。

第四，在不動產登記中，還要注意對公民隱私權的保護?！恫粍赢a登記暫行條例》頒布前公開征求社會各方面的意見時，曾經有一種觀點認為：《不動產登記暫行條例》中應該規定對不動產登記采取強制登記的方式，這樣一來，可以通過不動產登記實施，使不動產登記成為反腐利器，揪出房叔房嬸。對于這一點，筆者傾向于不動產登記中登記材料的公開，是對利害關系人公開，并不等同于行政法意義上的“公開”，不需要納入政府公開體系，接受全社會的監督的認識。

不動產登記的核心是不動產的權利，而不動產權利人作為公民，從《憲法》上來說，有屬于自己的隱私權。不動產作為個人財產，就公民個體來說，有登記的自由，也有選擇不予以登記的自由，要在具體工作中把依申請登記中的“依申請”真正在登記中體現以有效維護公民的財產隱私權。

綜上所述，就當下中國情境而言，經歷法制治國的變革，對于財產所有權的探析，已非只是學究式的理述，或者是政治化的強制，而是上升到了對人權充分尊重的高度，雖然不動產依申請登記原則，還只是一個微不足道的開始，但我們有理由相信，依申請登記原則所彰顯的是以往僵化的或者是行政思維化下所遮蔽的公民財產所有權秩序，促使國家立法尊重公民的民主權利。不動產登記中的依申請原則所含蘊的法律約束力與對公民私有財產尊重的因素，在民主與法制、公平與公正的互動視野中，所體現的是“以法治國”思想在具體實施過程中的圓融交匯，表明政治意志對于公民意識的理性皈依，在中國民主法制的進程中，所產生的深遠意義并將持續影響到我國的一系列法制建設。

依申請原則在不動產登記中的應用，既因為自身所具有的程序能夠約束不動產登記中的違規行為，保證不動產登記的全面、真實和準確以賦予自己以法律合法性，也因為其對于公民私有財產權利以立法體制下慎終追遠的具體尊重而秉有民主法制意義的積極向度。但是，我們也應該清醒地看到，我國不動產登記畢竟剛開始起步，在這一領域還有著許多亟待解決的問題，因此加強對依申請原則在不動產登記中應用的探討，應該引起國內法學界的高度重視，并進行法理上的深入研究。

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