“VR技術(shù)”在房地產(chǎn)開發(fā)中的研究與應(yīng)用

趙 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 長治 046011)

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“VR技術(shù)”在房地產(chǎn)開發(fā)中的研究與應(yīng)用

趙 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 長治 046011)

分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)醒目戶型推介方面存在的問題，從虛擬現(xiàn)實場景搭建、突破時空限制、營造VR住宅產(chǎn)品展示氛圍、實現(xiàn)VR交互等方面，闡述了VR技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，達到了預期的效果。

房地產(chǎn)，戶型，VR技術(shù)，樣板間

在市場競爭日益激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要成功的贏得市場，提高企業(yè)品牌知名度，必須不斷進行管理創(chuàng)新，以此來實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益雙豐收。房地產(chǎn)開發(fā)項目進入銷售環(huán)節(jié)，引入VR技術(shù)增加房屋銷售砝碼，改變傳統(tǒng)看房模式。結(jié)合工作實際，幾個月的摸索、實踐，成功地做到了在較低的成本下，使用VR眼鏡身臨其境地看房，并突破時空限制進行傳播，同時為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，找到了新的發(fā)力點。

經(jīng)過多年行業(yè)積累的職業(yè)敏感和對市場的大量走訪，針對開發(fā)醒目戶型推介方面主要存在三個問題：

1)戶型客戶體驗限制。受限于傳統(tǒng)的施工圖紙與戶型圖，對商品房銷售中的亮點推薦不夠全面與系統(tǒng)，諸如南北通透、明廚明衛(wèi)、山墻采光以及戶型自身結(jié)構(gòu)、空間尺寸、空間布局優(yōu)勢等無法為客戶提供身臨其境的展示，例如大開間臥室(3 600 mm)與普通開間臥室(2 700 mm)在空間布局上的優(yōu)勢缺乏可靠、立體、感同身受的展示方式。

2)時空限制。在房地產(chǎn)市場同質(zhì)化競爭嚴重的今天，除了加大廣告投入、發(fā)放紀念品、社區(qū)活動(廣場舞大賽、親子活動等)與自然客流外，無法將我們卓越的產(chǎn)品直接推薦給真正有購買意愿的客戶，進一步突破時間與空間的限制，讓客戶所想即所見，與產(chǎn)品進行零距離實時互動體驗。

3)成本限制。企業(yè)是以盈利為目的的組織，如何以最低的成本取得最大的收益是所有企業(yè)都需要解決的問題，在戶型銷售展示領(lǐng)域，如果想突破以上兩個限制，傳統(tǒng)的做法如下：

a.增加廣告投入。在鬧市街頭等人流密集場所發(fā)放宣傳彩頁，或者舉辦社區(qū)活動吸引人流，但這種撒大網(wǎng)的廣告方式往往成本較高，且效果也有待評估。

b.進行實際樣板間施工建設(shè)。拋開3 000元/m2～5 000元/m2的樣板間建安成本(含家具及擺件配飾)，傳統(tǒng)的樣板間施工時間節(jié)點在工程完工、通水電暖后才能實施，制作周期從開始設(shè)計到交付使用，最快也需要1個月～2個月以上，同時受項目規(guī)模與銷售成本的限制，只能對其中2個～5個戶型進行施工，而在展示方面也無法突破時空限制，必須到樓盤樣板間實際感受。

將這些限制因素歸納起來，我們面對的棘手問題就是如何以較低的成本，突破時空限制，提升潛在客戶在產(chǎn)品體驗上的立體感受。

受中央電視臺經(jīng)濟頻道《經(jīng)濟信息聯(lián)播》對VR(Virtual Reality Platform)前沿技術(shù)報道的啟發(fā)，我們是否可以采用Studio Max,VRay,premiere pro等軟件搭建虛擬現(xiàn)實場景，并上傳到互聯(lián)網(wǎng)上讓客戶進行更好的產(chǎn)品體驗。

在建立VR虛擬現(xiàn)實樣板間的過程中，從零做起，邊學習邊實踐，從最初的觀看前沿新聞報道，到真正實現(xiàn)虛擬現(xiàn)實樣板間的客戶體驗，針對這一過程中遇到的種種困難，我們主要從以下四個方面著重進行了難點攻關(guān)：

1)虛擬現(xiàn)實的場景搭建。針對不同戶型進行分析，按照施工圖1∶1進行虛擬建模，運用Studio Max,VRay,premiere pro等軟件，從層高、結(jié)構(gòu)、布局做出虛擬的空間，難點在于模型中弧形部分、吊頂造型、軟裝搭配等的布局設(shè)定，進而完全模擬真實空間，讓客戶真實的體驗不同的現(xiàn)場風格(見圖1)。

2)突破時空限制。將搭建完善的戶型場景上傳至互聯(lián)網(wǎng)，引導客戶品鑒。在這一過程中，小組發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上面的展示平臺有著網(wǎng)絡(luò)卡頓、延遲、掉幀等現(xiàn)象，經(jīng)過內(nèi)部反復對比測試，并且對費用支出與傳播快捷程度進行考量，最終選擇了免費的720云平臺作為華苑東區(qū)戶型VR展示的專用平臺，并且通過微信二維碼進行線上線下傳播擴散(見圖2)。

3)營造VR住宅產(chǎn)品完美的展示氛圍。盡管VR技術(shù)在不斷進步，但現(xiàn)實與虛擬有著不可逾越的鴻溝，為更好的還原真實樣板間的細節(jié)與體驗，小組通過對光線在不同場景下的變化進行學習，同時收集整理家具細部樣貌(例如布藝沙發(fā)紋路等)，增加場景內(nèi)潤色程度，本著一切為了銷售的原則，對建模中的細節(jié)進行了二次優(yōu)化，進一步提高了產(chǎn)品展示的吸引力與逼真感(見圖3)。

4)實現(xiàn)VR交互。隨著VR技術(shù)的不斷發(fā)展與客戶的要求，對實現(xiàn)VR交互式的體驗，在對比Oculus，HTC，Sony三大廠商最新的VR硬件產(chǎn)品，選擇體驗感最佳的HTC Vive作為VR戶型產(chǎn)品交互設(shè)備(見圖4)，同時結(jié)合硬件自身特點，在虛擬現(xiàn)實戶型中加入了我們能夠想到交互體驗點，切實為客戶提供現(xiàn)階段技術(shù)可及的最佳體驗感受。

經(jīng)過持續(xù)努力與不斷的反復嘗試，VR戶型產(chǎn)品銷售中取得了如下效果：

1)達到預期目標。

在實際使用中，幾乎每一位進入銷售中心的客戶都饒有興趣地帶起VR眼鏡，對樣板間戶型進行虛擬現(xiàn)實漫游，體驗后對這套設(shè)備嘖嘖稱贊，甚至有相當一部分客戶在初次體驗后領(lǐng)著家人與朋友再次來到售樓部進行體驗，增加了銷售中心的吸引力，切實增加了人流量。

伴隨著二維碼在線上線下的傳播，VR戶型產(chǎn)品的體驗不僅僅局限于售樓部，客戶可以在家中、在辦公室、在車上，拿起手機就能欣賞華苑東區(qū)最新的虛擬樣板間。

傳統(tǒng)樣板間與VR樣板間優(yōu)劣對比見表1。

表1 傳統(tǒng)樣板間與VR樣板間優(yōu)劣對比表

從多數(shù)成交客戶反饋上來看，業(yè)主朋友首先肯定了此種看房方式在體驗上的吸引力與直觀性，同時可以在任何時間與地點使用手機一起與家人鑒賞戶型，極大的提升了看房的便利程度。

在后續(xù)回訪中，甚至有業(yè)主表示，真正下定決心買房的瞬間就是發(fā)生在夫妻倆夜晚臥床休息時用手機進行VR看房的時候。

同時，以120 m2計算，一套VR樣板間所需的費用與4 000元/m2的傳統(tǒng)樣板間(含設(shè)計家具費用)的施工成本相距在30萬元以上，而這僅僅是一套樣板間。實際情況中，每個樓盤至少有5個～8個主打戶型，這樣節(jié)省的費用達到百萬元以上。

可以說，通過VR技術(shù)在房地產(chǎn)中的研究與應(yīng)用，我們實現(xiàn)了以較低的成本，突破時空限制，提升潛在客戶在產(chǎn)品體驗上的立體感受的活動目標。

2)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸需求。

在VR樣板間系統(tǒng)實際使用過程中，有部分客戶被樣板間虛擬現(xiàn)實中體現(xiàn)的或雅致中國風、或豪華歐美范、或簡約現(xiàn)代感的設(shè)計方案所吸引，提出了由公司進行裝修服務(wù)的要求。經(jīng)過客戶回訪與市場調(diào)研，結(jié)合開發(fā)處在項目運營過程中對施工圖紙的熟悉程度、裝修主材家具上樓以及公司在裝飾裝修業(yè)務(wù)方面上的優(yōu)勢，進行房地產(chǎn)開發(fā)在家裝領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

在經(jīng)過對VR硬件設(shè)備性能與可操作性考量后，提出了如下后續(xù)應(yīng)用計劃：

1)項目景觀搭設(shè)。

在戶型模型搭建的基礎(chǔ)上，搭建項目園林景觀模型，實現(xiàn)交互式訪問，進一步將項目預期賣點體現(xiàn)，吸引客戶看房，促進項目成交。

2)項目區(qū)位分析。

應(yīng)用Studio Max，VRay等軟件分層突出新建項目諸如教育、金融、綠地、道路等區(qū)位優(yōu)勢。

3)項目/地塊360°拍攝。

結(jié)合Theta軟件的后期制作，再加上720云平臺支持，在短時間內(nèi)實現(xiàn)720°無死角拍攝，結(jié)合VR眼鏡實現(xiàn)和虛擬建模一樣的效果，主要運用在施工現(xiàn)場的拍攝，特別適合隱蔽工程的資料以及創(chuàng)優(yōu)資料的保存。

無人機的運用：對待開發(fā)地塊及周邊現(xiàn)有配套情況，利用無人機的攝像頭從不同角度進行全景拍攝，實現(xiàn)了和全景相機一樣的效果，但是在時間和拍攝要求上更加的復雜，需要30多張照片合成一張全局VR圖像。經(jīng)過反復嘗試，初步實現(xiàn)了無人機全局VR合成與項目地塊全景觀看。

4)裝修業(yè)務(wù)展示。

在設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，力求改變傳統(tǒng)的效果圖展示與業(yè)務(wù)員解說的模式，按照業(yè)主風格要求進行定制化家裝服務(wù)，基于VR技術(shù)，對業(yè)主裝修后的住宅進行全方位預先效果展示，進一步與業(yè)主確定裝修方案，減少返工，提升初次施工交付比例。

VR技術(shù)作為目前為數(shù)不多地具備初步運用條件的前沿技術(shù)，究其本質(zhì)，與電報、電話、計算機、智能手機一樣，不過是人類在科學實踐后，逐步轉(zhuǎn)向生產(chǎn)實踐的一種工具。真正需要我們不斷進行學習探索的是如何依據(jù)不斷變化的實際工作需求，結(jié)合現(xiàn)階段技術(shù)所能及的效果，與時俱進，全心全意依靠工人階級，以勞動托起中國夢，不斷地激發(fā)職工創(chuàng)造活力，為職工、特別是青年職工高漲的勞動熱情提供恰當?shù)陌l(fā)揮空間，本著“實用、好用、方便用”的精神持續(xù)提高勞動生產(chǎn)率，促進生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，盡快地淌出一條房地產(chǎn)發(fā)展的新路子，為社會發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

[1] 建行浩.建筑工程系統(tǒng)施工仿真[M].北京：科技出版社,2001:25-27.

[2] 閆 鈞,劉永健.虛擬現(xiàn)實技術(shù)在土木建筑工程中的應(yīng)用與研究[J].長沙交通學院學報，2003(11)：30-51.

Study on “VR technology” in real estate development and its application

Zhao Chuncui

(Shanxi3rdBuildingEngineeringCo.,Ltd,Changzhi046011,China)

The paper analyzes problems existing in current obvious house type recommending of real estate project development, and describes the application of VR technology in real estate development from aspects of simulating realistic setting erection, breaking through time-history limit, creating VR residential display atmosphere and realizing VR interaction, so as to achieve the expected effect.

real estate, house type, VR technology, show flat

1009-6825(2017)11-0238-02

2017-02-08

趙春翠(1977- )，女，工程師

TU712

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