中國房地產泡沫的形成邏輯與政策建議

摘 要 中國房價一直居高不下，大量學者認為中國房地產市場中存在價格泡沫，本文將在相關數據的基礎上討論脫離市場基礎的房地產價格如何形成，以及對如何平衡房地產價格與經濟發展間的關系提出了政策建議。

關鍵詞 房地產泡沫；供需理論；資本流入；政策建議

中國房地產市場自2000年以來一直保持著持續繁榮的狀態，如今中國房價已經讓大部分購房者望而卻步。以北上廣深等一線城市為例，搜房網數據顯示，北京2017年初二手房城市均價已達6萬元/平米，上海、深圳緊隨其后，大約5萬元/平米，廣州稍低，為2萬元/平米，但仍處于較高水平。如此高的房價，顯然已經脫離了市場供求基礎，國際公認租售比在1：300以下則存在房地產泡沫，而計算可得目前70%多的中國城市位于1：300以下，存在泡沫。高房價引發了社會各界的關注，政府也在積極采取措施調控房價。但另一方面，目前中國經濟出于下行態勢，房地產成為中國經濟的重要支柱之一，一旦操之過急，處理不當，則會產生類似日本在二十世紀九十年代所發生的房地產泡沫破滅事件，這一事件導致日本經濟嚴重受挫，被稱為“失去的十年”，因此如何看待中國房地產泡沫問題是個重要議題。本文旨在梳理中國房價上漲并形成泡沫的經濟邏輯，并提出相關政策建議。

一、需求端在不斷加強

隨著中國經濟的迅速發展，城市化進程加快，國家統計局數據顯示，中國城市化率從2000年的36%一直上升至2016年的57.35%，《2016～2020中國城鎮化率增長預測報告》中預測，2018年中國城鎮常住人口將達到8.1億， 2020年中國城鎮化率將達到63.4%，龐大的人口基數加上較快的城市化進程產生了巨大的購房需求端。與此同時，人口流動存在的另一個特點是從中西部流向東部沿海城市，特別是較為發達的一線城市例如北上廣深。以北京為例，2006年北京市常住人口為1601萬人，2015年則到達2171萬人，增長了近三分之一。不斷增加的人口壓力加劇了這些城市的住房緊缺問題。

除了購房人口增長之外，購房資金成本也在不斷降低。出口、投資、消費為經濟的三家馬車，在出口對經濟的拉動作用疲軟后，中國開始不斷擴大內需，包括對擴大購房需求，具體表現在房貸利率的不斷降低，從五年以上房貸利率來看，自2006年以來，總共進行了二十多次調整，整體呈波動下降趨勢，從2006年年末7%左右的水平一直下降至2016年年末5%左右，不斷降低的房貸利率，使得民眾購房意愿有所加強。

二、供給端依舊薄弱

盡管需求在不斷增加，房源的供給依舊受到限制。限制主要來自于兩方面，一方面是政府對于土地的控制權，這也是中國房地產泡沫與日本有所不同的原因，除了土地供給的剛性特點外，由于中國土地的實際控制權一直掌握在國家手中，而地價與房價處于聯動狀態，因此中國的房價升高部分原因在于政府通過限制土地供給量來保持地價水平，從而買賣地產實現財政收入。另一方面，房地產投機客經常采取限售手段，自身持有大量房產卻拒絕出售，這導致面對大量購房需求，原本就緊張的房源狀況更加惡化。

三、過度資金流入

按照古典經濟學框架，供需的不平衡會導致商品的價格產生偏離，但對于我國的高房價水平而言，僅用供需理論來解釋顯然是不夠的，過度的資本流入進入房地產市場是產生泡沫的主要原因。

資本流入主要來自兩方面，一是過剩的國內資本，二是國外游資。從國內資本來看，圖中顯示由于國家實行較為寬松的貨幣政策，貨幣供應量（M1）增長較快，銀行在獲得大量流動性后，需要有明確的投資方向來，而房地產市場前景良好，因此選擇將大量的資金貸款給房地產企業，這無疑為房價泡沫的產生埋下禍根。同時隨著中國經濟上行，民間資本開始不斷累積，但缺乏合理的投資途徑，銀行存款利率將資金存儲在銀行收益率很低，甚至在通貨膨脹的壓力下會不及貶值的速度，其他的金融市場機制也不健全，有較高的風險。投資房地產邏輯簡單，且出于房價上漲的預期，投資風險較小，收益率卻相當高，據數據顯示，5年后房屋租賃轉售平均回報率皆高于五年以上貸款利較低，率，這吸引了大量民間資本涌入。

從國外資本的角度來看，中國在2006年12月全面開放金融市場后，國外資本可以流入中國，同時人民幣匯率處于上升通道中，與國外普遍的低利率相對比，外國游資也更熱衷于在中國尋找投資對象，房地產市場便是熱錢流入的對象。國內外大量的資金流入，最終使得中國房價一步步推高，脫離其供求關系的市場基礎，形成市場泡沫。

數據來源：中經網

在厘清了房地產泡沫的形成機理后，可以看到，要調控房地產價格首先應當化解供需矛盾，從需求端來看，城市化的步伐是難以阻擋的，政府實際應當做的是進一步提供較完善的經濟適用住房與廉租房，從而緩解大眾對于商品房的強烈需求，從供給端來看，政府可以穩步放開土地限制，同時頒布相關法律規制房地產投機客通過惜售抬高房價的行為，使得房屋供給緊張問題能夠得到緩解。例如運用強制手段發布房屋限購令，限制每個家庭能夠購置的房屋上限；或運用經濟手段頒布房產稅，增加房地產投機者的稅收成本以減少其過度投機行為。同樣重要的是在頂層設計中統籌全局，平衡好穩定房價與經濟發展之間的關系，不能迅速收緊貨幣政策以減少國內資本過度流入房地產市場，這樣容易對實體經濟形成消極作用，同時會刺激房產泡沫迅速破滅，更好的方法是對國外游資的進行管制，削弱其對我國房地產市場的沖擊。毫無疑問，通過政策調控穩步化解房地產泡沫，實現軟著陸，還需要經歷時間的考驗。

參考文獻：

[1]李靜怡.日本房地產泡沫對我國房地產市場的啟示[J].中國商貿，2009（10）：15-16.

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作者簡介：聶政（1997），男，江西省樟樹市，江西財經大學本科（職稱無）金融學。