房地產成本控制淺談

黎小寶

2016年前三季度，100大中城市土地成交總價大1.5萬億元，較去年同期增長42.74%，其中一二線城市占比高達78.95%，深圳、南京、合肥等熱點城市的房地產價格持續攀升，土地市場總價、單價地王頻出。針對部分城市房地產市場過熱的現象，地方政府實施了有針對性的限購限貸調控政策，同時進一步加強對房地產市場秩序的整頓規范力度，促進房地產行業的健康發展。

國家的宏觀調控與行業發展的生命周期，城市房地產業的繁榮階段應該是過去了，正處于衰退階段，現在大部分大型上市房企的利潤率已降到10%以下，國家的宏觀調控對商品住宅的限價以及市場規律的作用下，在品牌效應下價格手段固然能提高企業的利潤，但并不能長久，而房地產成本的多少將直接影響企業效益，因此怎樣控制房地產成本是影響房地產企業效益和提升企業競爭力的一個重要因素。

房地產項目一般包括開發成本和開發費用兩大部分。開發成本由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費和開發間接費，開發費用包括管理費用、銷售費用、財務費用以及營業外收入和營業外支出。

以岳陽項目為例，開發成本約占65%，項目毛利約35%，營業稅金及附加8.65%，開發費用5%，凈利潤約16%；而某上市房企，開發成本約占70%，企業毛利30%，營業稅金及附加8.7%，開發費用6.4%，凈利潤約11%。岳陽項目中土地成本占總成本的比例約為10%，建設等成本占總成本比例約90%；而某上市房企，土地成本占總成本的比例約為43%，開發建設等成本占總成本比例約57%。

從以上的對比可以看出，岳陽項目的營業稅金及附加和上市房企的營業稅金及附加比例大致相等，成本和費用方面控制稍占優勢，相應的利潤率比上市房企也高，但在成本細分項目里，岳陽項目在開發建設等成本占比高達90%，比上市房企高33%，由于土地成本乃是不可控成本，并且隨著土地成本的不斷上升，控制開發建設等成本是我們公司在成本控制方面的重點。

前期工程費主要指項目開發的前期調研、策劃、規劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低；但是規劃設計階段對項目投資的影響占到75%-95%，因此它對項目的成本控制是至關重要的。開發企業一定要積極參與設計的全過程，從安全、功能、標準和經濟方面全面權衡，確定滿足質量和各項經濟技術指標的設計方案，設計方案一旦確定后，就盡量不要變更和修改，避免增加變更和修改的工程支出。以岳陽項目為例，在別墅外墻施工過程中，就因設計變更而增加相應的工程支出。

建筑安裝工程費是指房屋建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費及安裝工程費用等，它在整個成本構成中所占比例最大，岳陽項目該比例達到總成本的70%，這個比例與上市房企相差甚大，是成本控制的重點。營改增后稅務局在建筑安裝工程費的造價方面將會取得更多的數據，在全國范圍內普遍推行建筑安裝工程費基準價上浮一定比例扣除，到那個時候即使企業所有的支出都是真實的，但超出基準價比例的成本將不得扣除，相比一下，企業的成本增加了，而且增加的成本不能稅前扣除。

建筑安裝工程費的控制主要在招標階段、施工階段和工程竣工結算階段。建筑工程招標制度是建設單位控制工程造價的有效手段，建設單位要充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程造價控制，在招標過程中，擇優選擇合作伙伴。施工階段是成本開發的重要環節，建設單位要加強現場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、現場簽證以及各種預算外費用，若確實需要變更，一定要由技術部門和建設單位、監理單位、設計單位對變更進行確認辦理工程簽證，建立設計變更檔案以便及時了解工程造價的增減額度，尤其是隱蔽工程記錄及簽證工程，設計變更增加的工程費用如果沒有有效的簽證，在稅務檢查中該項支出是不認可的，同時也不利于后期工程決算核對工程量；其次對工程進度款的支付加強管理，工程進度款的支付應根據施工合同和招標文件，按照施工實際完成工程量進行支付工程款，做到撥款有度，心中有數；并同時檢查施工方進度款運用情況，確保施工進度款用于該項目各個工程、材料供應商和人工的支付，不要被施工單位另作他用，造成拖欠款項、工期延誤，避免建設單位為施工單位承擔相應的連帶責任。工程竣工結算時，應嚴格把好審核關，同時要求相關審核人員要有深厚的專業基礎和良好的職業道德，審核完后，編制符合實際的竣工結算報告，分析投資使用情況，對超支部分分析原因，總結經驗教訓，改進今后的工作。

基礎設施建設費主要指土方工程及道路、自來水、污水、電力、電信、電力、燃氣、綠化等的建設費用。它在整個成本項目中的比例僅次于建筑安裝工程費，我們應該重點關注土方工程、道路工程和綠化工程，該部分的費用控制可以參照建筑安裝工程費。

公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點）等所發生的費用。同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。房地產開發成本過程中，公共配套的比例在逐漸增長，我們應該重視該部分的支出，如果是配建設施可以參照建筑安裝工程費。

開發間接費用主要包括臨時設施、項目管理工程費用及相關人員薪酬、可以資本化的借款利息等。房地產因開發周期長，投資數額大，因此必須借助銀行、信托基金等金融機構籌集資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但是它占成本構成比例相對不穩定，因為有些項目資金回籠快，不需要外部資金。雖然土地增值稅清算中對外部資金和自有資金開發項目一視同仁，完全采用自由資金開發的項目允許按照開發成本的5%扣除相應的利息支出，但在營改增后若能合理利用財務杠桿，增值稅和企業所得稅的節稅效果就能很好的體現出來。

在營改增后，土地成本作為收入的減項扣除，在土地成本占總成本比例近半的上市房企的增值稅稅負將明顯低于營業稅，假設在同等地價同等售價的情況下，我們的企業是毫無競爭力的，所以加強對建筑安裝成本費用的控制，才能提供企業效益，增強企業競爭力。