繼承公證實務中房屋產權的認定研究

肖志英

公證是司法制度的重要組成部分。作為非訴訟性質的預防性司法制度，公證的職能日益廣泛它不僅有助于預防糾紛，也通過提供真實、合法的證據(jù)促進糾紛解決。在房屋繼承中公證的作用尤其凸顯，不但能夠順利及時的達到繼承人的繼承目的，還能通過公證的方式促進親屬問的和諧，維護社會的穩(wěn)定，取得很好的社會效果。

一、房屋繼承公證的概述

房屋繼承公證是公證機構根據(jù)繼承人的申請，對繼承人提供的與申請法定繼承房屋有關的所有資料進行審查，以確定作為被繼承人遺產的房屋產權、確定申請人的資格及范圍等一系列證據(jù)材料的真實性、合法性，從而為申請人的申請事項作出的證明活動。繼承公證解決的是被繼承人的親屬之間對被繼承人遺產的確定、繼承人的范圍和資格及如何分配被繼承人遺產的一系列問題。繼承權的實現(xiàn)有訴訟繼承和公證繼承兩種。

二、房屋繼承公證的價值

隨著我國經濟的發(fā)展，房屋成為不少家庭最重要的財產之一。又因房屋所有權觀念的轉變，房屋的價值多年來一直持續(xù)上升，因此房屋在成為一個家庭中必備財產的同時，也成了被繼承人價值較大的遺產。公證繼承不但讓繼承人順利實現(xiàn)繼承權、公平合理的分配遺產，還能使繼承人及時、便利、省時、省力完成繼承活動。故公證活動在不動產繼承包括房屋繼承中發(fā)揮著越來越重要的作用。所以，在能夠實現(xiàn)財產繼承的兩種途徑中，公證繼承的比例遠遠大于訴訟繼承已成為一個不爭的客觀事實。通過多年來法律及相關業(yè)務指導部門對公證繼承制度地不斷完善，公證人員的專業(yè)化操作水平也在不斷提高，公證繼承活動越來越受到相關業(yè)務部門（如金融機構、房產管出局、土地管理局、證券公司、工商局等）及繼承人的重視和認可，已成為公證處重中之重的核心業(yè)務。公證處也有能力和條件將繼承公證活動做得越來越專業(yè)，使公證繼承越做越好、越走越遠，真正體現(xiàn)預防糾紛減少訴訟的公證為民服務宗旨，在創(chuàng)建和諧社會、組建和睦家庭的過程中發(fā)揮著不可替代的作用。

三、繼承公證實務中房屋產權的認定

（一）房改房的產權認定

房改房又稱為公有住房，是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經承租或使用該房屋的職工，職工對其享有部分產權或全部產權的居住用房。根據(jù)職工購買公房的時間、價格及擁有權利范圍不同，房改房可分為市場價房、成本價房和標準價房。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法自由進入市場；以成本價購買的住房產權歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場；享受標準價購買的住房職工擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。在上述不同階段購買的房改房對職工來說有享有有限產權的，有享有完全產權的；對于夫妻之間來說有屬于夫妻雙方的，有屬于夫妻一方的。

1、生存一方用自己的工齡結合死亡配偶的工齡享受房改政策而取得房屋完全產權且登記在生存一方名下的房屋產權的認定。此種情形下，在公證實務中，我們認為應轉變審查方式，既要核查不動產登記簿和購房資金來源，即房改檔案中房改相關手續(xù)及房款實際出資人，查明不動產登記簿記載的權屬事項和記載時間；又要明確告知繼承人上述復函的規(guī)定，向全部法定繼承人調查核實購房款的資金來源，再進一步查明死亡一方的遺產是否繼承完畢，如繼承完畢且生存方是用自己的財產購買的房屋，產權屬于生存方個人所有；如未繼承，且生存方是用夫妻共同積蓄購買的，該房屋產權屬于夫妻共同所有。

2、房改房登記所有人與實際出資人和實際使用人不一致的房屋產權的認定。此情形下，作為公證員應本著以調解為首要原則，先將《物權法》對房屋產權的規(guī)定及房改政策的特殊性明確告知全體繼承人和房屋實際出資人，讓其清楚房屋產權的法律規(guī)定，實際出資并使用并不必然擁有房屋所有權，促使繼承人和實際出資人盡量達成遺產處理協(xié)議，再通過公證程序變更房屋所有權人；如不能達成共識，鑒于公證受理的前提條件是針對無爭議的事實所做出的證明活動，只能建議繼承人通過訴訟方式先確定房屋的產權。

3、夫妻一方死亡，生存方再婚后享受已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房的產權的認定。此種房屋產權的認定爭議最大，也是繼承公證中最復雜的一類情況。此種情形下對該房屋產權的定仍應根據(jù)最高法上述復函的精神，查明購房款的出資來源來認定房屋的產權歸屬。如死亡一方的遺產未繼承，購房款是生存方與前配偶的共同積蓄，此房屋的產權應屬于生存方與前配偶共同所有；如死亡一方的遺產已繼承完畢，購房款是生存方的個人財產或是生存方與現(xiàn)配偶的婚后共同財產，只是在房改時享受了死亡一方的工齡優(yōu)惠，這種優(yōu)惠只能是一種政策性補貼，而不能視為出資，該房屋的產權應屬于生存方的個人財產或生存方與現(xiàn)配偶的共同財產；如死亡一方的遺產未繼承，購房時生存方用了自己、前配偶和現(xiàn)配偶的三方共同積蓄，此時該房屋的產權應屬三方共同所有。

（二）夫妻一方婚前購買的房屋婚后取得房屋產權的遺產認定

1、夫妻一方在婚前簽訂了購房合同并支付了全部房款，房產證卻是在婚后取得。按《物權法》規(guī)定，因法律行為而取得的不動產物權以登記為準，即以取得的產權證為準，該類房屋產權就應屬于夫妻共同財產。這雖然符合《物權法》的規(guī)定，但不符合權利義務相一致的原則，打破了民法上所講的沒有無義務的權利，也沒有無權利的義務這一基本原則（法定除外）。而現(xiàn)在所討論的情況不屬于權利義務相一致原則的例外情況，不應單純依據(jù)《物權法》之規(guī)定，將此情形下所取得的房產認定為夫妻共同財產，而應利用利益均衡的思維，即對當事人之間的利益以及當事人與社會公共利益之間進行考量，以求各方利益的平衡，認定為婚前出資一方個人財產，從而維護社會實質正義的實現(xiàn)。

2、婚前按揭貸款購買的房屋，婚后夫妻雙方共同還貸，婚后取得產權且登記在婚前簽訂合同一方名下，此類房屋產權的歸屬。此類情形，因公證員的地位和職能作用，不像法官一樣可以對房屋產權進行確認，在當事人無法按照上述規(guī)定達成一致意見時，根據(jù)公證受理案件的條件，公證程序無法啟動或無法正常進行完畢，只能待法院對該類房屋的權屬做出確認后，繼承公證程序才能繼續(xù)進行。僅從法律規(guī)定和法律程序上來看是這樣，但從最終解決問題的角度上來說，在公證實務中筆者認為此時的公證員雖不是法官，不能直接確認房屋的產權，但在法律有明確規(guī)定的情況下，公證員作為法律執(zhí)業(yè)人員，在掌握了此類房屋相應法律規(guī)定及相應解釋時，為從根本上解決當事人的問題，完全可以作為一個中立的法律執(zhí)業(yè)者的角色，充分發(fā)揮公證為民的服務作用，給當事人講解法律，分析法律規(guī)定和訴訟的可能結果，讓當事人明訴訟的全部程序及可能產生的訴訟費用，給予當事人全面、合法、合理的引導，協(xié)助繼承人盡可能對作為遺產的房屋的分割達成協(xié)議，再根據(jù)相應部門的要求通過公證程序為繼承人實現(xiàn)繼承提供公證服務。這樣可以大大促進糾紛的解決，將家庭矛盾盡可能消滅在萌芽狀態(tài)，真正體現(xiàn)法制為民、依法服務、節(jié)省當事人的人力、物力、財力、精力，取得多方和諧共贏。