供給側改革背景下我國房地產行業發展的研究

龍慧芳+方華

摘要：2015年11月10日，在中央財經領導小組會議上，國家主席習近平首次提出供給側改革，在部署的四項關于供給側改革的措施中，其中之一就是房地產改革，我國房地產市場改革中面臨的最主要的問題去庫存，成為了該理論提出的主要原因之一。改革開放以來，經過三十年的發展，房地產行業已經發展成為我國的支柱產業、主導產業，占據了國民經濟的重要組成部分。當前我國房地產行業的發展處于拐點時期，大量過剩的庫存占據了社會資金和資源，阻礙了各生產要素間的流動，過剩的庫存背后隱藏著產生金融風險的房地產泡沫。2017年供給側改革將進一步深化，在此背景下，為促進房地差行業持續健康發展，去庫存目標成為了重中之重。文章針對我國房地產行業發展的現狀進行研究分析，在供給側背景下，結合我國經濟發展的形式，針對我國房地產行業發展提出合理有效的建議。

關鍵詞：房地產；去庫存；供給側改革

一、對當前我國房地產行業發展問題的分析

（一）宏觀調控下房價持續高漲

資料顯示，我國往年對于房地產市場的調控，以短期、需求端調控為主。2004年10月，央行十年來首次宣布上調存貸款利率；2005年3月，取消了住房貸款利率優惠政策，并且上調房地產價格上漲過快的地區的個人房貸首付比例至30%；2007年，規定二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍；2009年12月，國務院會議發文要求遏制部分城市房價上漲過快；2011年1月國八條要求各省會城市及房價上漲過快的城市出臺限購政策；2012年2月央行提出支持首次購房貸款需求；2014年，央行提出放寬首套按揭認定標準。盡管在過去的數十年里，國家出臺一系列政策對我國的房地產市場進行調控，但我國各類房價卻還是呈現出不斷上漲的趨勢，如圖1所示，商品房平均銷售價格由06年3367元每平方米上漲到2016年6793元平方米，翻了將近一倍，相關資料顯示，在2016年9月份，全國70個大中城市中，新建商品房住宅價格出現上漲的有64個，下降的僅有6個，其中，北上廣深一線城市分別同比上漲了27.8%，32.7%、23%以及34.1%，漲幅前三的城市合肥、廈門、南京分別同比上漲達46.8%，46.5%以及40.%。按照銷售額與銷售面積的增速推算，1～9月份之間全國商品房價格同比上漲了11.3%，漲幅同比加快了4.1%。持續上漲的房價往往與高庫存風險并存，情況不容樂觀。

（二）去庫存是當前房地產行業發展中面臨的最大問題

如圖2所示，2011年，我國商品房待售面積2.72億平方米，到2016年11月，這一待售面積已經上漲到6.91億平方米，5年時間里上漲了2.54倍，年均增長50.8%，根據2011～2016年11月，房地產待售面積（如圖3所示），可以看出在近5年中，我國房地產行業供需平衡距離中心處的位置越來越遠，供需平衡偏離現象較嚴重。

隨著我國城鎮化的發展，房地產行業趨向于金融化，越來越高的的房價沒有滿足消費者的有效需求，由此產生了房地產行業的無效供給，無效供給驅動的供需錯位的現象也是普遍存在。在我國的一二線城市中，由于各種完善的配套設施，便利的交通，吸引大量的農村人口進入城市尋求發展，高房價以及一系列的限購政策使得大部分剛性需求和中低收入者的改善性需求未得到合理的滿足。由此形成房屋賣不出去，老百姓買不起房的惡性循環。而對于三四線城市由于一二線城市限購政策出臺，2010年5月份開始，大量房地廠商涌入，新建一大批住房，但因為沒有與我國城鎮化進程進行有效融合，加之各類配套設施的不完善，這些城市沒有有效吸引人口流入，導致大量房屋閑置，形成我國后續的房地產高庫存現象。

近年來，隨著人民生活水平的提高，對房屋各種需求也在隨之增加，而我國大多數房地產公司仍舊停留在追求房屋建筑面積、構造、所處地理位置的初始階段，沒有在房屋的規劃設計，配套設施的品牌選擇進行競爭，各類房屋的同質化現象普遍存在，由此導致了我國房地產行業供需結構的失衡，有效的需求無法滿足。房價居高不下，老百姓買不起，大量房屋沒有辦法消化，由此導致我國房地產行業逐年的高庫存現象。

二、房地產行業供給側改革的必要性

我國傳統的利用需求側來解決房地產行業所面臨問題的方法出現困境，供給側改革是適應新形勢發展的需要（如圖4所示）。

（一）供給與需求一直是以矛盾體的形式出現，它們共生共存

在過去發展階段，我國宏觀經濟發展一直以需求側管理為主，在這種管理方式下，主要是對消費、凈出口、投資者三個方面進行管理來解決我國宏觀經濟發展中遇到的一系列問題，進而促進宏觀經濟的發展。2008年金融危機發生以來，我國很多產業出現高端產品缺乏，低端產品過剩的現象，為了適應新形勢的發展，優化供給結構被提上了日程，作為我國國民經濟發展的支柱產業，房地產行業產業結構同樣出現了一系列的問題，一方面許多房產賣不出去；另一方面缺乏老百姓可以買得起的住房，房地產不能實現合理的有效供給。近年來，國內外形式發生了顯著變化，隨著時間的推移，需求側管理的方式出現一系列的弊端，我國房價持續高漲導致人們對于房屋的有效需求和改善性需求得不到合理滿足，通過需求來減少我國房地產庫存的方式失效。過去數年，我國對于房地產行業發展的調控以短期的需求調控為主，這種調控方式難以抑制我國房價上漲的預期，而供給調控更加有利于公眾的預期。

（二）投資性需求擴大加劇了我國金融風險發生的可能性

公眾對于住房的投資性需求是一種在資產低價的時候買進，在其達到心理預期價格的時候賣出以此而獲得高額的利潤的一種投資性行為，這種做法不僅對我國新一代年輕人的創新產生一系列消極影響，工作數年不如買一套房，其背后隱含的金融風險也是不可以忽視的。房產泡沫是我國金融風險的主要來源，這是毋庸置疑的，近年來由于房價的過快上漲，一些金融機構隨形式發展，在社會上發放了大量風險高的貸款，金融杠桿率的提升速度隨之加快，一旦房價回溫，這些金融機構瞬間便會增加很多不良金融資產，除此以外，這種以投資形式出現的需求會使得房地產行業的發展出現一種需求旺盛的假象，供求失衡后伴隨的便是我國房價的不穩定，或高或低。另一方面，在我國商業銀行的貸款結構中，占據著最主要地位的便是對房地產行業直接或間接的貸款，房產價格一旦出現泡沫，真正受損失的還是我國的銀行資產，目前我國各個地區的政府以所在地區土地等一系列實物資產的產權價值作為抵押向商業銀行申請貸款，一定程度上推高土地的價格便成為了地方政府獲得更多貸款的一種方式，但是這種貸款形式對于地方政府來說存在著一定的缺陷，一旦房地產的泡沫出現破裂，做為其抵押物的土地及其他實物資產的價格便會大幅度下降，其結果便是銀行的支付鏈資金出現斷裂，金融危機便有可能隨之而發生，房地產市場不是一個孤立存在的市場，牽一發而動全身是其本質所在。因此中國一旦發生大面積的系統性的危機，其源頭一定在我國的房地產行業，泡沫破裂，房價地價隨之下降。一定是由于我國地方政府各種債務將其引爆，商業銀行債務鏈發生斷裂，支付危機隨之出現。

2008年美國發生的金融危機，表面看判斷為是金融體系監管不健全而造成的，但是深究其原因就會發現，是有關房屋保障方面財政制度的不健全導致的這場危機的發生，金融風險和財政風險很大程度上是互為表里的關系存在著，為應對我國房地產發展的高庫存的現狀，我國政府要借鑒美國的經驗，必須加強我國的供給側改革的發展，完善我國現存的住房保障政策，將房產庫存問題對引發金融風險的情況降到最低。

三、供給側改革背景下我國房地產行業發展的對策思路

（一）去庫存

供給側結構性改革背景為我國房地產行業的發展與改革創造出了新的思路，首先供給側改革背景下的房地產發展要始終鎖定一項任務——去庫存。針對四個平衡點作出改善。

1. 城市房屋的供需總量要達到平衡，城市住房的實際供給量要與城市的經濟發展，城市產業規劃，人口流入流出有效結合，要充分考慮城市中的各類需求量，例如在解決城市保障房需求方面，要有效與城市棚戶區的改造有效結合，政府可以通過購買商品房避免出現重復建設拆遷房，與此同時貨幣化到安置也可以適當運用，這樣有利于避免城市新增庫存量。

2. 供需結構與城市業態實現平衡，針對人們對于住房的不同需求合理規劃房屋的建筑面積、結構和業態，避免出現供過于求的情況。

3. 城市土地的供需要達到平衡，各地政府要有效盤存當地可用土地量，根據市場需求情況合理定位土地的拍賣價格，將其鎖定在消費者可以承受的范圍之內。

4. 建筑的配套設施要與城鄉統籌相平衡，在大多數城市高庫存房屋主要集中在遠郊區和新城區地帶，隨著我國城鎮化進程的發展，要采取有力的措施完善建筑房屋周圍的配套設施，將其與人民對衣食住行，醫療方面的需求有效結合起來，建筑學校、醫院、商場、大型超市等，同時要有效改革我國的城鎮戶籍制度，目前我國大多數一二線城市落戶門檻仍舊很高，政府應當采取一定的措施降低落戶門檻，例如實施工作落戶制度，有效吸引農村人口和應屆畢業生留在城市發展，從而挖掘這部分人群的購房需求。

（二）優結構

針對房地產現有的供給結構作出優化，隨著我國城鎮化進程的加快，房地產商的供給要與政府做出的城鎮化戰略有效契合，不是一味地建筑房屋，一味地加價，而應當根據人們的不同需求與政府有效合作，真正提供老百姓買得起，住得舒適的住房。隨著人們生活水平的提高，和我國政策的推出，房地產開放可以在房屋供給側進行適當創新，例如，2016年1月1日我國全面放開二胎政策，結合這一政策，房屋結構可以進行適當調整，使其更加滿足計劃生二胎家庭的需求。再者我國2016年加入了人民幣SDR，房地產商可以借助這一趨勢，打造一批國際地產，使得國際友人也可以在中國購置屬于自己的房產。

（三）促引導

政府不能完全放任市場的發展，要充分發揮好有形的手，對其進行合理的引導。

1. 政府可以根據城市當前經濟發展的形勢，制定科學的未來城市發展規劃，為房地產開發商開發土地建筑房屋提供合理有效的決策依據；其次在政府所屬的轄區范圍內，要對所有的開發商進行監督管理，使其能夠嚴格按照政府的規劃進行開發，不能擅自擴大其開發的范圍和面積，從而確保房地產的發展與城市進程，城市人口增長以及居民實際收入相適應，避免供給側過剩現象的出現。

2. 政府可以對開發商進行有效的鼓勵，政府應當鼓勵房地產行業根據市場的變化靈活調整其經營銷售戰略，合理引導房地產行業降價漲價行為，單純鼓勵房地產行業降價并不能達到去庫存的目的，人類行為局限在買漲不買跌，相反一味地漲價去庫存存在一定的道德風險，嚴重情況下會引發經濟泡沫從而帶來金融風險，在一定程度上可以將去庫存的任務交給基層政府去完成，房地產商可以與基層政府協商為其開盤的樓盤設定降價的底線，并且對公眾作出承諾，一旦達到這一水平后就不再降價，這樣可以有效打破購房者的降價預期。

3. 政府可以適當鼓勵房地產行業進行兼并重組，這樣一來行業的集中度便可以達到有效的提高， 一旦形成寡頭壟斷的市場結構，一方面便于政府對其進行價格指導，另一方面也有利于產量的自我控制。

（四）穩政策

針對政府方面，貨幣政策應當保持一定的穩健性，這是政府針對我國去庫存政策最為根本的方法，在盲目擴大需求的情況下，貨幣政策過于寬松，只會在我國高房價的引導下出現更多的庫存，過去我國的貨幣政策，使得我國的經濟一直處于高杠桿化，很多企業的負債率在全世界處于首位，究其根本，不在于我國企業借債過多，而是因為其長期依賴我國商業銀行的融資來促進其發展，政府應當警惕在去庫存中，一些地區降低個人首付比例等加杠桿措施來促銷，政府應當始終保持穩健的貨幣政策，防范新的金融風險的出現。

四、供給側改革背景下，房地產業土地供應機制要做出創新，這是穩定我國房價的重要一步

相關資料顯示，近來來我國房地產用地面積呈快速下降，2013～2015年間，房地產用地占供地面積比例分別為27.4%，24.8%和22.5%。在2016年前三個季度，房地產用地占供地面積的比例為22.3%。土地制度的創新，在我國房地產供給側改革中扮演者重要的角色，近年來我國土地拍賣呈現的趨勢便是量減價增。國有土地當前使用的拍賣方式仍舊是價高者得，這種方式使得“地王”頻現，“面粉比面包貴的問題”也時常發生，為了避免類似現象的發生，政府在保持拍賣制度本質不變的前提下，應當在實際操作作出適當的調整和改進，與此同時，對于去化周期相對較高的城市，應當減少甚至是停止相應土地的供給，從供給側抑制低端和無效供給的出現，在增量空間有限，供需失衡的情況下，存量土地要被充分發掘利用，房地產商要根據實際城市發展對其供應結構作出相應的調整，例如可以進行商改住，對房產用途進行適當調整。

五、在供給側背景下，房地產要針對性的補短板

（一）房產的設計短板要補齊

一些城市庫存大的原因在于其房屋設計存在缺陷，因此形成了一系列的無效供給，為了補足這一短板，就要將房屋設計與城市設計有效融合起來。并且房屋的設計體系也要做到完善，建筑外觀的設計同時還要與室內設計形成有效的結合。

（二）房屋建造的產品短板也要補齊

一些房地產商為了加快完工時間，賺取高額利潤，選擇低廉的建筑材料，這種現象在以后發展中要堅決杜絕其出現。政府應當出臺相應政策對其約束，其次房地產商要依托我國互聯網技術的發展，整合其產業鏈，推動房地產業與休閑娛樂，現代服務業有效融合起來。滿足不同群眾的業態需求。

（三）房地產業的服務短板也要補齊

在堅持以人為本的前提上，房地產業的服務短板也要補齊，選擇群眾可以信賴的物業公司進行合作，在群眾住房出現困難時可以得到及時有效的服務，推動賣房子向賣服務的方向轉變，形成房屋的優質供給。

六、金融調控要適當加強，從而推動房地產業健康有序發展

作為資本密集型企業的代表，足夠的發展資金是房地產業持續運營，健康發展的前提。適當加強金融調控，將房地產業的發展資金控制在合理的范圍內，從而可以使房地產業的投資量與市場的需求有效結合起來。與此同時，商業銀行要對房地產業的信貸政策作出調整，對房地產貸款的最低限額，最長期限，以及購買者的首付比例進行有效調控，從而降低房地產業的高負債率，防止金融風險的出現，銀行還可以通過對個人貸款買房的利率進行一定的上調，對購房貸款作出規范，避免市場上投機炒房行為的出現，商品房投資需求被抑制，房價也就不會形成過快上漲。

在供給側改革背景下，作為我國國民經濟的重要組成部分，房地產業的供給側改革是其適應新形勢的必然選擇，針對我國房地產行業發展中存在的弊端，政府、房地產商兩者要做好有效的配合，進行一系列有序的調控，將去庫存作為房地產發展的首要任務，土地供應機制要創新，其次在補齊短板的同時要對房地產行業進行有效的金融調控，使得房地產行業的發展朝著“房子是用來住的，不是用來炒的”新目標健康有序的發展。

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（作者單位：上海理工大學管理學院）