商業銀行個人貸款存在風險點剖析

高淑英

【摘要】近年來，各家商業銀行積極發展以個人住房貸款和個人商業用房貸款等為主的個人貸款業務。其因高收益、低風險、高穩定性帶來了較高的價值貢獻成為同業競爭的焦點。隨著宏觀經濟和金融監管政策迭出，個人類貸款業務呈現的一些風險苗頭和新的風險特征，其隱含的操作風險、信用風險和外部監管風險值得關注。

【關鍵詞】個人類貸款業務 風險 分析

一、主要業務風險分析

（一）房產新政迭出，套取貸款有動機

2016年下半年以來，在多地樓市整體“去庫存”、調控升級、限購限貸密集出臺，房地產行業面臨更多的外部環境風險。調控政策收緊，特別是對二、三、四線城市而言，勢必導致開發企業資金周轉困難。出于對房價下跌的預期，購房需求隨之降低，對開發商售房產生不利影響，加劇了開發商資金困境，樓盤項目的運作風險增加。有的開發商為了解決項目資金問題，就會采用虛構買房人、虛假交易的招術，來套取銀行的按揭貸款，以達到盡快回籠資金的目的。當前宏觀經濟還存在一定的不確定因素，投資投機行為的增多將進一步加大市場風險。

（二）土地性質隨便改，“陰陽”合同存隱患

在有些城市或區域“商業公寓”不受“限購令”限制，“商業公寓”銷售隨之熱銷，使其成為越來越多購房者的選擇。如：某開發商利用變造的商品房預售許可證（房屋用途性質由“商業”變造為“住宅”），向某行某機構申請個人住房按揭貸款。售房時與借款人簽訂的購房合同“商品房用途”為“商業公寓”，使用年限40年，向某行申請按揭貸款時，購房合同卻為“住宅”，使用年限70年。開發商利用變造后的預售許可證和購房合同辦理個人住房貸款，違反了銀行有關信貸政策，使銀行蒙受利益損失。這種“陰陽”合同極易引起法律糾紛，對銀行社會聲譽帶來不利影響。

（三）商業用房價值高，虛假貸款有風險

由于商業用房價值高，開發商利用其中申請按揭貸款額度高，更便于開發商快速回籠資金，個別開發商就采取幾戶甚至幾十戶虛假的購房人簽訂售房合同，向銀行申請個人商用房按揭貸款的方式，套取銀行信貸資金。這些購房人往往是開發商公司內部人員或者是其關聯人，購房的首付款和分期還款資金均直接或間接來自于開發商和其關聯人，貸款資金用于臨時資金周轉，具備明顯的“假個貸”特征，貸款面臨較大的信用風險。

（四）虛假消費套個貸，資金回流存隱憂

部分借款人采取虛假的貿易背景，與開發商或者經銷商協商，以虛假交易向銀行申請個人貸款。貸款發放后，按照受托付的要求轉入開發商或經銷商等合同約定的交易對象，然后再通過交易對象轉回借款人賬戶。該類貸款不具備真實的交易背景，借款人往往通過偽造或變造交易協議、首付款記錄、抵押權證等方式套取貸款。此類貸款用途往往與合同約定用途不符，資金出現“回流”現象。

（五）“零首付”或降低首付，銀行風險被轉嫁

開發商采用個人住房貸款“零首付”的方式營銷客戶，與客戶達成一種“默契”來套取銀行資金。如開發商在銷售的商品房過程中，以裝修房的價格與客戶簽商品房買賣合同，客戶以裝修房總價向銀行申請貸款，客戶實際購買的商品房為毛坯房，客戶實際購毛坯房總價與貸款金額大致相同，形成了零首付或降低首付的情況。“零首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年壓力較大，受房地產市場的波動影響，借款人極易將風險轉嫁銀行形成不良資產。

（六）還款能力急劇變化，引發房貸集中違約

具體表現為：收入不穩定的“打工人群”貸款占比增加，潛在違約風險上升；“僵尸企業”出清等去產能改革影響到部分企業員工收入，增加存量貸款違約風險；初涉房地產開發的民營企業易出現樓盤“爛尾”，引發房貸集中違約；私營業主或個體工商戶經營失敗形成實質性違約等等。

（七）個貸存在公司化傾向，信用風險易放大

個別基層機構為規避上級行信貸政策約束，以個人貸款的名義，化整為零變相為公司類客戶發放貸款。基層機構在管理個人貸款時，過分依賴第二還款來源，對借款人資金使用情況關注不夠，且缺乏監控手段，對貸款資金實際使用人缺乏了解，易出現群發性風險。表現為：民營企業借款人采用關系人共同貸款的方式，突破個人貸款單戶（筆）金額限制，放大信用風險；或貸款資金用于異地企業經營，加大貸后管理難度，增加風險隱患；或多戶個人貸款被企業客戶集中控制、使用，部分借款人利用金融機構信貸產品之間的控制缺陷，規避額度控制，放大個人貸款風險等。如某企業法定代表人等11人共同貸款，實際用于本企業的流動資金周轉，由于企業經營狀況惡化到期無法歸還，行成不良貸款。

（八）中介機構利益驅動，出現集中貸款、騙貸等現象

近年來，二手房市場發展迅猛，在部分城市新增交易額甚至超過新房交易額，二手房市場已經成為各家金融機構競爭的又一焦點之一。二手房貸款的準入門檻較低，客戶群體復雜，所交易房數量眾多且地域分散，加之房產中介機構良莠不齊，中介機構代理及推薦的個人貸款出現騙貨、套貸事件時有發生。部分基層機構為增加客戶、提高個貸市場份額，貸前調查重視不夠，致使不法中介出具虛假房產證和他項權利證騙取貸款。由于貸后管理流于形式，導致不法分子騙取貸款后未能及時發現，貸款資金拖欠后形成不良。如某投資擔保有限公司負責人與房產局員工串通，通過制作假房產證，將已抵押房屋二次出售，騙取貸款。

二、商業銀行應對策略及風險管控措施

（一）加強國家宏觀政策研究，提高風險識別能力

加強對國家宏觀經濟政策的研究，增強職業敏感性，提高風險識別能力。經濟下行期，對一些資金實力相對較差，對銀行開發貸款依存度較高的開發商，對其開發樓盤的項目資金運作情況，應給予特別的關注。

（二）牢守個人信貸真實性關口

落實“三查”制度，嚴格審查借款人身份信息、房屋交易背景真實性，密切跟蹤、監控信貸資金流向；嚴格審核首付款真實性，做實“ 面談、面簽”，嚴防開發商、借款人利用假按揭套取信貸資金。

（三）加強樓盤準入管理

重點加強對開發企業資信、項目建設及銷售合法性、建設資 金、銷售價格、銷售前景等方面的調查；嚴格控制酒店式公寓、工業園區、經濟技術開發區、廠房等類型商業用房貸款項目；禁止個人商業用房貸款投向采取售后返租、承諾有固定回報及類似變相方式銷售的商業用房；縣域以下城鎮住房貸款項目須審慎準入。

（四）做好合作項目存續期間的監控與管理

加強項目實地走訪、客戶回訪以及區域各類媒體信息的采集與監控，及時掌握項目和客戶動態；發現樓盤項目出現停工緩建、開發商涉及經濟糾紛或案件等風險，要暫緩合作，第一時間組織進行調查，及時化解風險。

（五）提高對“假按揭”特征貸款的識別和防范能力，將風險消除在萌芽狀態

加強對經辦行個人貸款業務的指導與管理，提升客戶經理專業技能；要求從業人員熟練掌握重點環節風險防范措施及重要崗位履職盡責要求，切實提高業務技能和服務能國；加強系統工具運用，強化對合作項目與客戶的動態監控和風險監測，嚴密防范欺詐騙貸風險。