淺析合約管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的控制

安震

摘 要 論文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制進(jìn)行闡述，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理的必要性，保障了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，降低了整體的項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)；還對(duì)合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行了分析；最后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理中項(xiàng)目成本的控制措施進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 合約管理 項(xiàng)目成本管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理的必要性

（一）可以保障項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要經(jīng)歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財(cái)務(wù)等部分，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程所涉及的時(shí)間很長(zhǎng)，工期的計(jì)劃和設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分重要，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，難免出現(xiàn)責(zé)任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時(shí)權(quán)利義務(wù)劃分不清晰，這些都會(huì)產(chǎn)生計(jì)劃以外的開(kāi)支，從而導(dǎo)致施工成本的增加，更可能出現(xiàn)的是合同在管理的過(guò)程中，因?yàn)殡S著施工情況的變化出現(xiàn)了變更，變更過(guò)程中沒(méi)有及時(shí)地簽訂補(bǔ)充合同而導(dǎo)致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對(duì)其進(jìn)行有效管理，就能有效保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。

（二）可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，科學(xué)有效的合約管理不僅能夠完善施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，需要各種人力、物力相結(jié)合，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而施工與合同擬定需要提前進(jìn)行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風(fēng)險(xiǎn)以及成本的不確定性。合約管理能夠有效預(yù)防各類風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)成本加以控制主要表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)。第一，節(jié)約時(shí)間。施工過(guò)程中若是能夠嚴(yán)格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時(shí)間完成各階段的任務(wù)，就能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，合約管理能夠確保施工在可控的范圍內(nèi)，并且能將整體施工的進(jìn)度和環(huán)節(jié)精準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過(guò)程的，其不僅降低了施工的違約風(fēng)險(xiǎn)，還降低了資金的風(fēng)險(xiǎn)，以及相應(yīng)的決策風(fēng)險(xiǎn)，以此達(dá)到了控制成本的目的。

二、合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀分析

（一）編制階段

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過(guò)程中，很多企業(yè)在項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的銜接過(guò)程中存在對(duì)接不全面的情況，這樣就導(dǎo)致前期的成本控制數(shù)據(jù)和后期的成本控制信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，甚至很多數(shù)據(jù)出現(xiàn)了重復(fù)的情況。所以建議在合同編制階段對(duì)相應(yīng)的成本策劃進(jìn)行有效的規(guī)劃，避免出現(xiàn)合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內(nèi)容和界限是十分重要的，若是在編制的過(guò)程中合同內(nèi)容和界限不明確，就會(huì)直接導(dǎo)致后期的成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)后期對(duì)合同做出更改和調(diào)整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。

（二）執(zhí)行階段

首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內(nèi)容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過(guò)程中也是多個(gè)合同同時(shí)執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時(shí)應(yīng)該在整體的成本中減去合同的實(shí)際發(fā)生金額。其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工之前需要擬定的合同數(shù)量非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最多的時(shí)候甚至可以達(dá)到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時(shí)候沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行很好的匯總和整理，導(dǎo)致合同的管理出現(xiàn)了混亂。因?yàn)槊恳环莺贤际且环蒿L(fēng)險(xiǎn)，而沒(méi)有提前做好分配則會(huì)影響合同在施工中起到的約束作用，也會(huì)加重工作人員的工作量，而影響工程的進(jìn)展。第三，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，會(huì)存在費(fèi)用余量的情況，余量的表現(xiàn)直接反映出了施工的整體運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，而對(duì)余量管理的不得當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對(duì)成本的余量進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，以此達(dá)到節(jié)約成本的目的。

（三）動(dòng)態(tài)成本分析階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要及時(shí)對(duì)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過(guò)程中有超支的跡象就應(yīng)提前做好相應(yīng)的預(yù)案，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)合約管理中，雖然對(duì)成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報(bào)時(shí)間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)成本數(shù)據(jù)反饋不及時(shí)，必然影響動(dòng)態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動(dòng)態(tài)成本分析階段嚴(yán)重影響了整個(gè)的項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施。

（四）成本后評(píng)估階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之后，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估。所謂成本后評(píng)估就是通過(guò)對(duì)每個(gè)階段制定的目標(biāo)成本和實(shí)際執(zhí)行成本進(jìn)行對(duì)比分析，分析結(jié)算和施工階段成本的差異，并得出相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在對(duì)項(xiàng)目的整體施工進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，形成書(shū)面報(bào)告應(yīng)提交到相關(guān)部門。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計(jì)中很多數(shù)據(jù)都缺失或與實(shí)際不符，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)的員工流動(dòng)相對(duì)頻繁，這些因素都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)失真，在新員工接手的時(shí)候，就需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行重新整理和計(jì)算，不僅影響工作效率，也影響項(xiàng)目的進(jìn)展，還可能會(huì)出現(xiàn)成本損失和經(jīng)濟(jì)損失的嚴(yán)重情況。

三、加強(qiáng)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制措施

（一）完善合同管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過(guò)程中，合同管理起到了非常大的作用。因?yàn)楹贤粌H制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動(dòng)項(xiàng)目的整體進(jìn)展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對(duì)合同管理建立的制度，應(yīng)該以我國(guó)基礎(chǔ)法律為建設(shè)框架，將制度中的條款科學(xué)化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項(xiàng)目管理內(nèi)耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過(guò)程中的損失。

（二）完善運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系

在任何企業(yè)中員工的團(tuán)隊(duì)都是企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。在房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)有專業(yè)的合約人員對(duì)合同進(jìn)行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識(shí)，在合約管理團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)該做到人員分工明確，責(zé)任分明，而且相互之間能夠很好地進(jìn)行配合，對(duì)合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調(diào)和約束作用。合約管理人員在工作過(guò)程中，應(yīng)不斷對(duì)合同的簽訂和執(zhí)行情況進(jìn)行溝通探討，以此提高合同的質(zhì)量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。

（三）完善人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的高低直接影響到企業(yè)管理的質(zhì)量，所以房地產(chǎn)企業(yè)合約管理人員的素質(zhì)提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工專業(yè)知識(shí)方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質(zhì)培養(yǎng)的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合約管理人員項(xiàng)目工程全過(guò)程的專業(yè)培訓(xùn)，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進(jìn)展情況以及相關(guān)專業(yè)知識(shí)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和施工的過(guò)程中，需要簽訂大量的合同，房地產(chǎn)企業(yè)若是對(duì)這些合同不加以管理，則會(huì)在項(xiàng)目推進(jìn)和施工的過(guò)程中出現(xiàn)很多問(wèn)題，導(dǎo)致施工出現(xiàn)延誤、成本出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，所以在合約管理的過(guò)程中，建議完善合同的管理制度，以及合約管理人員的素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，以此鞏固管理體系的根基，確保在后期施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決。

（作者單位為保利山東置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 徐斐.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2007.