房地產行業營改增政策解讀與稅收風險控制策略

陶建軍

摘 要 2008全球經濟危機爆發，我國的經濟也遭受到了巨大的影響，致使國內經濟一直處于低迷的狀態。之后經過國家的一系列政策調整，經濟復蘇，但是經濟發展所受的局限性較大。營改增政策就是在這種經濟性形勢下提出的。本文通過對房地產行業的營改增政策以及政策實行后對該行業的稅收影響進行分析，希望能對房地產相關工作人員給予一定的參考和幫助。

關鍵詞 房地產行業 營改增 稅收

一、前言

經濟全球化進程不斷加快，國內對市場經濟體制不斷地作出調整，營業稅和增值稅這兩個納稅方式并存的局面導致在稅收的過程中出現了重復征收稅款等問題，這些問題嚴重制約了當前國內經濟的穩定發展，營改增政策便是在這種情況下提出來的。

二、房地產營改增政策解讀

營改增政策，顧名思義就是營業稅改成增值稅，市場經濟上將不再有營業稅的存在。營改增政策的出現本意是為了減少企業的稅負，但是房地產行業相對于一些交通和服務行業來說具有一定的特殊性，所以，營改增政策的出現對房地產行業帶來有利影響的同時也產生了一些不利的影響。從稅負方面來說，由于營改增政策實施時間短，相應的管理體系還不夠完整，加上房地產行業稅率較高，無增值稅抵扣，這種情況下營改增政策并沒有減少房地產企業的稅負，相反的還增加了企業的稅收壓力。另外，營改增政策的頒布從一定程度上會增加房地產企業的投資成本，加上我國近兩年頒布的一系列關于房地產改革的政策對房地產行業的發展有了一定的限制，這種情況下，房地產企業很容易出現資金短缺的問題。

三、營改增政策后稅收存在的風險及相應的控制策略

營改增政策從2012年開始實在全國各大試點省市試行，其效果都是非常好的。有關于房地產行業的營改增政策則是在2016年開始實行。考慮到目前我國房地產行業的特殊性，營業稅改增值稅后對稅收增大了負擔，具體從以下幾個方面來講：

（一）賬務處理過程中存在的風險及相應的控制策略

增值稅的計算方法是通過銷項稅和進項稅的差值來繳納相應的稅款的，相較于營業稅的單純按營業額來繳納稅款，增值稅的征收過程中涉及的工作量增加了很多，賬務處理的工作難度也增大了很多，這無疑會對房地產行業相應的稅款計算部門增加工作壓力。另外，新政策的實行勢必會存在一個適應期，這個適應期因為舊政策的影響會對賬戶處理相關工作人員的專業素質進行考驗，在這個過程中，如果工作人員出現一些錯誤，會對企業今后的發展產生很多不利的影響，甚至會導致企業出現法律上的問題。

針對以上情況，房地產行業涉及的相關企業應該及時的組織賬務處理相關的工作人員對營改增政策的細節內容進行講解和培訓，盡快讓工作人員度過營改增的過渡期，同時，對于營改增政策實行后增加的一些賬務處理程序，房地產企業應該給予重視，鼓勵相應的工作人員做好自己本職工作的同時加強自己的專業素養，提高每一個工作人員的責任心，保證工作人員能團結一致，把握好賬務處理過程中的每一個環節和細節。

（二）開具專業發票中存在的風險及相應的控制策略

與增值稅有關的發票可以看作是一種有價值的存在，增值稅專用發票可以用來抵扣一些稅款，因此，房地產行業相關且會因為稅額大而選擇在專用發票上做文章，從而減少納稅的金額，這種利用虛假的專用發票來減少納稅金額的行為實質上就是一種偷稅逃稅的行為，這種行為的存在會對國家的稅收產生影響，減少國家的稅收金額，對國家的財政收入產生不利的影響。與此同時，使用虛假專業發票對房地產相關行業也是存在安全隱患的，國家稅務機關多次對使用虛假的增值稅發票提出禁令，同時國家的刑法部門也對虛假的專用發票進行了相關法律的調整，一旦發現房地產相關行業使用虛假的增值稅專用發票將會觸動刑法，很難逃脫法律的責任。

針對以上這種情況，房地產企業應該針對增值稅發票做一個全面的了解，同時對企業的員工也要加強對增值稅相關知識的培訓，另外，房地產相關的企業應該通過合理的途徑獲得相應的增值稅發票，并及時的按規定進行相應的認證，對其進行嚴格的保管，防止丟失。除此之外，各房地產公司應該加強有關增值稅專用發票法律知識的普及，防止企業發生觸犯刑法的行為，為營改增政策的有效實行提供保障。

（三）抵扣進項中存在的風險及相應的控制策略

上文提到房地產的特殊性導致房地產行業在營改增政策后稅收出現不同于其他行業的降低，反而是升高了，這種現象出現的原因之一便是抵扣進項不足。房地產行業涉及的工作范圍比較廣，投資成本的來源和組成也較為復雜，并且房地產的施工周期比其他一把行業的要長，其中能抵扣的項目和環節非常的少，而營改增政策實行后，其稅率上升到了11%，整個稅率較之前提高了很多，因此，這種抵扣進項不夠的情況長期存在的話勢必會增加房地產行業的納稅負擔，從而影響該行業的整體效益。另外，由于抵扣進項不足導致的企業稅收增加會致使一些企業采取一些非法的手段來降低自己的納稅金額，例如，采用虛假的增值稅專用發票或者對一些非抵扣項目不進行轉出處理而直接納入抵扣項目中，最終使企業本身陷入違法犯罪的行為中。從而對企業的形象和利益造成嚴重的損害。

針對這種情況，房地產企業首先應該做到的便是明確自己對營改增政策的態度，加強對抵扣進項相關知識的學習，只有明確了符合增值稅政策中的抵扣進項環節才能在財務處理的過程中將非抵扣進項項目及時的轉出，另外，企業應該組織對相關從業人員的培訓，增強其專業素養，做到計算合理，監督有效，通過約束自身的行為來管理周圍一些違法亂紀的行為。

四、結語

面對國家的新經濟形勢以及出現的營改增政策，房地產行業的發展目前是受限制較多的，但是為了維持企業自身的經營效益，為了更多地為國家的經濟發展做貢獻，房地產行業各相關企業應做好充足的準備，從調動相關人員的工作積極性到增加專業知識的培訓，每一個環節都應該有條不紊地進行，只要這樣我國的房地產行業才能在這種開局不利的情況下迎來屬于自己的曙光。

（作者單位為九州通醫藥集團股份有限公司）

參考文獻

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