淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀及對策

摘 要：我國全面實行“營改增”后，企業(yè)對增值稅納稅籌劃的需求不斷增大，尤其是地產(chǎn)企業(yè)。納稅籌劃逐漸成為各家地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負、利潤增長的重點。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀及存在的問題進行簡要分析后，提出相關(guān)的一些策略與建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；納稅籌劃；現(xiàn)狀；對策

2016年，我國全面實施“營改增”，此項改革有助于我國稅制結(jié)構(gòu)的完善，對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也具有重大的影響意義，消除了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中存在的重復征稅等問題。優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)效率，有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有利于進一步發(fā)展和完善我國社會主義市場經(jīng)濟。而稅收籌劃在一定程度上能降低稅負、增加經(jīng)濟效益、降低稅收風險、提高企業(yè)管理水平、實現(xiàn)利潤最大化。文章就當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀及存在問題進行分析，并提出相關(guān)建議，具有一定的現(xiàn)實的意義和理論價值。

“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。“營改增”對大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負擔，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”后，對地產(chǎn)企業(yè)會有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業(yè)務操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財務健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進企業(yè)管理模式和財務核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因為進項稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負擔，而精裝修住房能夠擴大抵扣額度，這使得企業(yè)對傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會減少。假設商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負減少了1.7萬元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務總局相關(guān)報道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應制定相應的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負并促進第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業(yè)納稅負擔。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負，由于業(yè)務模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會增加企業(yè)納稅負擔。因為行業(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個體戶、個人等供應商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應的進項稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務人員多，但流動性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務公司合作，沒有取得勞務服務增值稅發(fā)票，也就不能在稅前抵扣，導致勞務成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會導致商業(yè)地產(chǎn)項目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項目的定價，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項目中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)稅收風險大過于減稅的機會。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發(fā)商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風險；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時確認銷售收入，導致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風險。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進行納稅籌劃時，應全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。

第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業(yè)務范圍，加快其業(yè)務的轉(zhuǎn)型升級。

第二，加強財務人員財務管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務管理和管理會計的運用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的。同時還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風險的突襲打得措手不及，應當隨時能應對風險以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風險。還得提高財務人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學恰當?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負。

第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負。較低的價格，銷售數(shù)量的增加，有時會使營業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會增多。

第五，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以增加固定資產(chǎn)，提升了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，提高財務人員專業(yè)能力，提升增值稅專用發(fā)票管理水平，完善企業(yè)財務管理制度，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展與壯大，同時財務人員要嚴格對增值稅發(fā)票的管理，以免管理不當帶來損失，費用要控制在一定的范圍內(nèi)。

第六，為了能讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)順利進行“營改增”，充分從政府、經(jīng)濟、文化、企業(yè)形勢多方面進行考慮，也要根據(jù)企業(yè)自身的情況，采取適應企業(yè)的措施。

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作者簡介：溫莉（1979- ），女，漢族，廣東人，本科，講師，研究方向：納稅實務、財務會計、管理會計、會計電算化