我國個人住房抵押貸款利率風險分析

姚俊峰

摘 要：本文基于我國個人住房消費信貸市場發展歷程及現狀，對個人住房抵押貸款的利率風險進行分析。我國個人住房抵押貸款利率風險主要源于貸款機構集中在商業銀行、貸款利率由央行制定、信息不對稱程度高和個人住房抵押貸款二級市場極不發達等因素；風險表現在住房貸款利率優惠政策壓縮利潤空間、基差風險和重定價風險突出等方面。最后，基于以上分析提出了相應的政策建議。

關鍵詞：個人住房抵押貸款 利率優惠 利率風險

中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（a）-048-02

從1998年開始，我國商業銀行可以向個人發放住房貸款，從此個人住房消費信貸市場進入了快速發展的時期，目前我國商業銀行在個人住房抵押貸款方面面臨的主要風險有信用風險、利率風險、流動性風險、操作性風險和抵押物風險等。據有關調查，一線城市現階段首套房貸利率優惠已基本消失，二套房貸利率平均上浮百分之十至二十不等，商業銀行有停貸、惜貸現象。伴隨各銀行全年信貸余額的減少，房貸緊縮趨勢將全國性蔓延，停貸或將成為常態，這表明商業銀行面臨的個人住房抵押貸款風險逐步加大，其中很大一部分來自于利率風險。我國正處于利率市場化的進程中，長期以來利率由官方制定，目前雖然已放開貸款利率，但個人住房貸款利率仍未放開，商業銀行面對個人住房抵押貸款的利率風險仍然處于比較被動的地位。

本文旨在對我國個人住房抵押貸款面臨的利率風險進行分析，以助于在利率市場化背景下防范和化解此類風險，促進住房消費信貸市場的健康發展。

1 我國個人住房抵押貸款利率風險的原因分析

個人住房抵押貸款的利率風險，是指由于利率指導政策變化或存貸款基準利率變化，使得銀行在房貸資產上的頭寸收益縮減或者存貸期限匹配不平衡，以及借款人因貸款成本變化的拖延、提前或拒絕還款等違約行為，而帶給銀行損失的可能性。巴塞爾銀行監管委員會將利率風險分為選擇權風險、收益率曲線風險、基差風險以及重新定價風險四類。

我國個人住房抵押貸款市場擁有自身特征，故分析我國個人住房抵押貸款須結合我國具體情況。本文將在以上對利率風險分類的基礎上，基于我國市場現狀，分析個人住房抵押貸款利率風險的原因和現狀。

1.1 貸款機構集中在商業銀行

在美國等發達金融市場，購房者可在從事個人住房貸款業務的諸多金融機構中選擇，如抵押銀行、互助儲蓄銀行、儲貸協會、商業銀行等；這些金融機構推出種類繁多的房貸產品，如不同還款方案、利率條件、擔保模式、抵押模式等。商業銀行為我國住房抵押貸款市場上的主要貸款機構；銀行主要發放等額本金、等額本息的浮動利率抵押貸款等模式單一的房貸產品。我國住房抵押貸款市場主要特征之一是利率設定上多采用浮動利率，這也是決定我國銀行房貸資產風險特征的最主要因素。

1.2 貸款利率由央行制定

理論上來說，銀行發放個人住房抵押貸款屬于純市場行為，自身財務狀況和市場表現決定貸款利率多少。但我國銀行無力自主決定貸款利率，主要有兩方面因素。一是由于人民銀行直接規定存貸款的基準利率，因而商業銀行難以進行利率調整時間和幅度的預先判斷；二是只要貸款基準利率在一定幅度范圍內，人民銀行準許商業銀行自主決定每筆貸款的實際利率水平，盡管如此，但由于激烈的市場競爭，銀行常常只能被動降低利率，其結果是增加了銀行的風險。

1.3 信息不對稱程度高

貸款安全性的先決條件，是對借款人信用和抵押物價值的準確判斷，但就個人住房抵押貸款來說，均非我國商業銀行可做到。前者由于我國個人信用記錄體系遠未完善，后者由于較高的評估成本以及銀行缺乏相關房地產價值評估專業知識。故現實為，銀行對抵押物的價值判斷即為借款人購買的住房總價，通過收入證明對個人信用進行判斷。

1.4 個人住房抵押貸款二級市場極不發達

我國住房抵押貸款市場，是借款人和銀行之間資金借入貸出的單級市場，少有投資機構介入，個人住房抵押貸款證券化的二級市場尚處于萌芽階段，無法與資本市場進行連通，因而無法有效轉化和分散風險。利率互換、利率期權、利率期貨、遠期利率協議等衍生利率工具還沒有在我國得到廣泛應用，因而難以有效規避利率風險。

總之，我國住房抵押貸款市場的內在缺陷是導致房貸風險在銀行體系集聚的直接原因。

從貸款借入的角度來講，借款人對銀行的依賴度較高，違約條款、利率設定、貸款額度等關鍵性合同要件對不同銀行的房貸產品而言，少有差異，因而借款人對選擇具體哪家銀行貸款并無明顯偏好。從貸款發放的角度來講，銀行一方面缺乏對個人信用的判斷能力，另一方面缺乏對抵押資產的估價能力，這兩方面使得抵押貸款抵御金融和房地產兩市場波動的抗風險能力先天不足；且銀行在確定存貸款利率方面處于被動地位，因而在對未來利率的變動幅度缺乏足夠的判斷時，更傾向簽訂浮動利率抵押貸款合同。

2 我國個人住房抵押貸款利率風險的表現

2.1 住房貸款利率優惠政策壓縮利潤空間

2005年以來，我國的個人住房貸款利率一直可以在基準利率的基礎上打折，而且2008年10月以來下限一直為0.7倍。各銀行為了爭奪客戶，均在不同程度上實行了優惠利率，多家銀行直接按0.7倍執行。這就大大壓縮了商業銀行在此項業務的利潤空間。

現基于以下假設，來估計2005年實行打折利率以來，銀行毛利率的變化趨勢：（1）存貸款利率全按5年期以上利率執行；（2）個人住房抵押貸款利率均按最大折扣限度執行；（3）不考慮重定價因素。

基于以上假設，銀行的利潤持續減少。當然，銀行不可能為了爭奪客戶，而以負利潤為代價。事實上，目前多數銀行已經取消了打折利率。有關調查顯示，一線城市現階段首套房貸利率優惠已基本消失，二套房貸利率平均上浮百分之十到二十不等，商業銀行有停貸、惜貸現象。隨著各銀行全年信貸余額減少，停貸可能成為常態。這表明銀行在個人住房抵押貸款方面面臨的利率風險已經明顯體現出來。

2.2 基差風險突出

以上對銀行收益的變化進行了估計，現對我國存貸款基準利率差的變化規律進行進一步分析。我國由官方制定存貸款利率，盡管利率市場化步伐在進一步加快，但個人住房抵押貸款利率仍然未放開，所以商業銀行無法根據市場情況靈活調整基差，而只能被動接受官方利率調整帶來的基差變化風險。自1998年，我國利率共調整26次，共產生25基差的變化。基差變化均值為-0.0756，表現為負值，且直方圖的形態近似服從正態分布。這預示著，在央行不放開個人住房貸款利率限制的條件下，基差將繼續縮小。同時，由于我國一直實行個人住房貸款優惠政策，且隨著銀行間競爭的加劇，各商業銀行均對貸款利率進行打折，這進一步縮小了存貸款利差，壓縮了個人住房貸款的利潤率。

2.3 重定價風險

我國的個人住房抵押貸款中以浮動利率為主、固定利率為輔。我國個人住房抵押貸款的期限多為10年以上，而銀行存款的期限遠低于此。隨著銀行間吸收存款的競爭程度的加劇，相繼推出了多種高收益的理財產品，而這些理財產品的期限多為一年以內的。截止到2013年第二季度末，我國居民儲蓄余額為45.18萬億元，銀行理財產品余額為9.08萬億元，后者約為前者的20%。由于我國對銀行理財產品監管不足，所以一部分理財產品的資金被用來發放貸款。如此一來的后果就是，運用超短期的資金來源，發放長期的貸款，從而造成期限的嚴重錯配。

從1998年以來，我國貸款利率共調整26次，平均每年接近2次，這就意味著，在浮動利率下，個人住房抵押貸款的利率每年都要調整，而且要在基準利率調整的次年或者還款滿一年后進行，其滯后性使銀行面臨收益的不確定性。

2.4 選擇期權風險

利率的變動使得借款人主動或被動選擇違約，從而給銀行帶來風險。此風險包含兩種：一是預期利率提升或降低，進而促使借款人提前還款，或利率提升進而使得未償還的貸款本息大于相對應的抵押房產價值時，借款人中止還款，這兩種均為理性違約行為；二是由于利率提升使得貸款成本有所增加，超過了房貸借款人承受能力的范圍，進而導致借款人的被動違約行為。

3 政策建議

基于以上對我國個人住房抵押貸款利率風險的原因和表現分析，本文提出以下政策建議。

3.1 逐步實現個人住房貸款利率市場化

對于降低房貸利率風險，利率政策制定環節是當前最為迅速有效的手段。為了促進房地產市場健康平穩發展，抑制投機投資性購房需求，人民銀行要求商業銀行繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，對個人住房貸款實施有效的審慎性監管和政策引導。減少政府對商業銀行信貸業務和存貸款利率的直接管控，進一步推進利率市場化改革，逐步實現銀行業市場化發展，是最為直接的降低利率風險的方式。

3.2 提高房貸違約條件

關于限制借款人貸款轉移、提前還款等行為的違約條款，我國各大商業銀行房貸合同曾均有涉及。但近年來樓市火熱，為爭奪房貸市場，銀行逐漸降低或取消了房貸借款人違約條件。有的商業銀行允許貸款轉入和轉出，降低貸款退出門檻，這是最終各家銀行均或主動或被迫，選擇執行利率七折的優惠政策原因之一。

3.3 推動住房金融政策、信貸政策和利率政策的協同持續發展

住房抵押貸款利率風險問題一方面是利率政策方面的問題，另一方面也是住房金融政策和信貸政策須關注的問題。長期看來推動住房金融政策、信貸政策、利率政策的協同持續發展，是促進房地產市場發展、降低住房抵押貸款市場系統性風險，促進金融市場穩定的重要保障。

3.4 推動住房抵押貸款產品創新

借款人和銀行對利率風險的控制程度有所不同，常見住房抵押貸款模式可分為兩種：一是帶有隱含期權或附加選擇權的住房抵押貸款，其允許銀行和借款人在一定的合同條件下行使還款方式、還款額、貸款期限、變更利率等權利，如可調整氣球式貸款、利率抵押貸款等，利率風險相對較低；二是固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款，在這兩種貸款模式下借款人和銀行在貸款期限內均無法控制貸款利率，故其利率風險較高。因此，應該推動住房抵押貸款產品創新。

3.5 利用資本市場規避住房抵押貸款中的利率風險

利用利率衍生工具進而實現套期保值，對于固定利率抵押貸款來講，是國際商業銀行的普遍做法。銀行的資金成本是變化的，固定利率住房抵押貸款的名義收益是固定的，因而對于銀行而言，要獲得穩定的預期收益，通過金融市場利率交易工具進行套期保值十分必要。國際金融市場中，可選擇的衍生利率工具有互換期權、利率互換、利率期權、利率期貨、遠期利率協議等。其中互換期權、利率互換、銀行間期權一般適于長期利率風險管理；而交易所期權、利率期貨、遠期利率協議一般適于短期利率風險管理。無論哪種利率衍生工具基本原理均為通過市場交易抵補由于利率變化導致價值變化的資產負債。

參考文獻

[1] 葛揚，何婷婷.我國利率市場化進程中銀行信貸與房地產價格的互動機制分析[J].現代管理科學，2010（11）.

[2] 路君平，糜云.當前我國商業銀行個人住房貸款的風險及對策探析[J].中國社會科學院研究生院學報，2010（11）.