當前我國房地產市場存在的問題及對策探析

摘要：自黨的十八屆六中全會以來，我國轉變了房地產市場調控思路，房地產市場調控機制中的行政干預逐步弱化，市場手段越發明顯。隨著我國房地產市場的迅速發展，結構性矛盾日益彰顯，并伴有地區差異、供需失衡、監管失控等現象。本文通過對上述問題進行分析，提出了相應的解決對策，以求為當前及未來我國房地產市場良好發展有所助益。

關鍵詞：房地產市場 存在問題 優化對策

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2017）13-0032-02

美國次貸危機帶來全球金融危機的歷史教訓是值得深思的。我國房地產市場正處于一個方興未艾的時期，連續幾年來我國房價居高不下，政府陸續提出的相關政策依然不能緩解房價高企的狀況。因而，我們有必要挖掘房地產市場發展中潛在的問題，并且找到行之有效的解決對策，以確保我國房地產市場能夠健康而穩定地發展。

一、我國房地產市場發展中存在的主要問題

（一）地區發展不平衡

近年來，我國房地產市場發展規模與增長速度的地區差異愈加凸顯。這種差異主要表現為：與中部地區和西部地區相比，東部地區的房屋施工面積和房屋竣工面積都占據較高比例。筆者認為，造成這種地區差異化的主要原因是東部地區的房地產市場起步較早，并且經濟發展水平較高。而中部地區的增長速度雖不及東部地區，但較之全國平均水平而言，還是維持著領先地位。在這種地區差異的影響下，東部地區的土地儲備狀態越發緊張，房地產價格的上漲與競爭也愈演愈烈，一些房地產開發商陸續向中部地區和西部地區進行移動，房地產市場的地區結構狀況因此而出現明顯的改變，加之中部地區經濟水平的不斷提高，導致中部地區的房地產市場的發展速度后來居上，超越了東部地區與西部地區。

（二）市場供需不對稱

我國房地產市場在迅速發展過程中的結構性矛盾愈發明顯。具體來講，產品結構與市場供需不對稱，低價位的經濟適用房供應量較少，而高檔商品房的數量過多、比重過高，由此導致了高檔商品房供過于求的狀況。以整體上的供求關系為尺度，經濟適用房的供應數量明顯短缺，必然導致房地產市場出現結構性泡沫，不利于我國房地產市場的進一步完善。另外，在推動我國經濟持續、健康、穩定發展中，把握我國房地產市場的合理投資比例扮演著不可或缺的重要角色?；谖覈康禺a市場的現階段發展機制有待健全，一些房地產投資商盲目的投資行為，造成我國房地產市場投資比例失調，也嚴重影響了當前經濟形勢的發展。

（三）中介行為不規范

我國房地產市場的完善與中介服務息息相關。在我國房地產市場逐漸繁榮的今天，房地產中介服務機構也隨之而進步。我國房地產中介服務機構的形式較為多樣，例如房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。這些機構對于我國房地產市場的良好發展起到舉足輕重的作用。但是，在巨大的利潤驅使下，大量經營者涌入這一行業，也由此引發了許多問題。具體來說，一些房地產中介服務企業在缺乏合法經營執照的情況下，通過偽造信息來謀取私利，并以提高標準收費價格的手段中飽私囊。在制定合同內容方面，以模棱兩可的態度來削弱合同的制約作用。以上現象都充分反映了中介行為不規范對我國房地產市場發展的不利影響。

（四）監管體系不健全

針對近年來房價居高不下的現狀，國家陸續出臺相關調控政策，但始終收效甚微。究其原因，我國房地產市場監管體系不健全這一因素不容小覷。迄今為止，在我國房地產市場監管體制亟待完善的情況下，要致力于市場監控這一環節，讓消費需求帶動投資的積極影響充分展現，進而國家對于房地產市場出臺的一系列政策在實際落實中頻頻受阻，加之一些房產企業在利益的驅使下也具備相應的蒙混過關的方法以及政策本身并非完美無缺。這些多重原因導致了國家政策無法行之有效，從而不能徹底地改善房地產市場的現狀。由此觀之，健全房地產市場監管體系勢在必行。

二、促進我國房地產市場發展的優化對策

我國房地產市場的發展與國民經濟的平穩運行密不可分，必須給予重視。為了避免我國房地產市場在發展的過程中出現過冷或過熱的情況，市場運作與政府干預必須兩手都要抓，而且兩手都要硬。筆者認為，要想推動我國房地產市場持續、健康、穩定地發展，找到行之有效的解決對策則是刻不容緩。

（一）完善土地供應制度

基于近年來土地市場供求失衡的形勢，改善土地供需結構并使之適應市場對于我國房地產業的發展前景有一定的推動作用。因此，政府健全土地供應體制，轉變土地供應結構尤為關鍵。目前來看，我國一些城市的地價、房價大幅攀升，尤其以北上廣等經濟發展迅速的地區最為顯著。為了更好地調整土地供應結構，除了要參照經濟狀況與市場需求來恰當地把握土地供應數量，還要遵循市場細分的原則，對于用途迥異的土地在供應量和儲備量上進行適當的調整，進而來改善土地市場供需不對稱的情況。具體來說，可以將高檔商品房的數量控制在合適的范圍內，并以人們的住房需求為指標適度地提高經濟適用房的供應量。

（二）正確引導投資方向

為了避免房地產投資商隨波逐流，造成房地產市場投資比例失調、投資總量過剩的不良后果，引領房地產投資商明確投資方向，妥善地運用經濟杠桿原理付諸實踐，加之政府政策的引導和制約，從而著重于房地產市場的宏觀調控。針對高回報率吸引大量投資商盲目地進行投資，導致我國房地產市場在投資比例和投資總量方面出現一系列問題，政府既可以憑借金融手段來控制速度，又可以通過土地規劃來掌握規模，還能夠利用經濟杠桿的原理來平衡供求關系，以居民住房需求來衡量房地產業的開發量。

（三）規范中介機構行為

近年來，我國部分地區的房地產市場發展趨勢較好，這就為房地產中介服務機構提供了明顯的機會。然而，一些中介服務機構的工作人員素質較低，利用不正當的手段謀取私利，往往造成業主的權益受到侵害。由此可見，中介服務機構在其工作人員的選擇上要嚴格把關，最好能夠進行職前培訓。這樣不僅可以豐富工作人員的相關專業知識；更為重要的是，使其對自身的本職工作富有認同感與責任感。另外，完善我國涉及房地產中介服務機構的相關法律法規，或是成立類似于消費者協會那種為消費者服務的房地產中介機構專業協會，為消費者申訴提供一個妥帖的平臺，嚴懲中介工作人員的違法行為，都能夠起到規范房地產中介機構的效果。

（四）加強房價宏觀調控

造成我國房地產市場過熱、房價快速增長的因素較多，

除了土地本身資源以外，房地產開發商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應求來趁機提高房價等投機炒房行為也是有跡可循。綜上所述，勢必要加強政府的宏觀調控，以達到平衡房價的效果。一方面，要將土地價格和拆遷費用調節到一個合理的范圍內，也可以從信貸控制上來遏制房地產開發商的投機行為；另一方面，用提高銀行首付的方式，對倒房、捂房、炒房等個人投機行為進行抵制。最后，要引導人們形成正確的住房觀念、投資理念以及風險意識。

（五）健全監控管理體系

加強對房地產市場的管理和服務工作，進一步健全我國房地產市場的監控管理體系，對于房地產市場中存在的違法違規行為進行嚴厲打擊，著力維護消費者的合法權益不受侵害，并使房地產市場運行井然有序。除此之外，針對房地產相關的法律法規需要進一步加以完善，而房地產開發商也應該自覺規范其自身經營行為，可以設立房地產開發企業信譽測評體系，以公正公開為原則，并向社會公布，讓房地產開發企業經營透明化。如此一來，不僅能夠挖掘出一大批信譽良好的房地產開發企業，還可以對一些信譽不良、經營不善的房地產開發企業進行整頓與治理，從而為我國房地產市場的健康發展營造一個良好的氛圍。

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責任編輯：楊國棟

作者簡介：周媛媛，沈陽師范大學馬克思主義學院，碩士，研究方向：馬克思主義中國化研究。