調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警研究

趙鷺鳴

（內(nèi)蒙古建筑技術(shù)學(xué)院 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010000）

【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預(yù)警的因素、財務(wù)預(yù)警對策分別進(jìn)行分析，進(jìn)而得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預(yù)警

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強(qiáng)財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負(fù)面影響，避免不必要的財務(wù)危機(jī)。

本文通過分析認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準(zhǔn)入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警因素分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警對策分析

在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。

（一）完善融資政策

融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負(fù)債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風(fēng)險。具體來說，一是嚴(yán)格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負(fù)債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。

（二）降低決策風(fēng)險

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學(xué)的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費習(xí)慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機(jī)構(gòu)牽制，嚴(yán)格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風(fēng)險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）制定長期規(guī)劃

要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應(yīng)收賬款財務(wù)管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。

四、研究結(jié)論

通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效財務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強(qiáng)，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預(yù)警機(jī)制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。

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