城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)初探

劉暢

（重慶市渝中國土事務(wù)中心）

【摘要】隨著社會的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，我國各個(gè)領(lǐng)域均得到了很好的發(fā)展，尤其在不斷加快城市化建設(shè)后，人們的生活質(zhì)量有了更大的提升，而人們對各個(gè)方面的要求也越來越高，為了能夠使城市各方面建設(shè)能夠滿足人們的需求，我國大多數(shù)城市均在持續(xù)開展城市更新，此舉對于改善城市環(huán)境、促進(jìn)城市發(fā)展等方面均可以起到很好的作用，尤其在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面有著至關(guān)重要的作用。本文主要圍繞城市更新與房地產(chǎn)市場之間的互動效應(yīng)進(jìn)行了闡述。

【關(guān)鍵詞】城市更新 房地產(chǎn)市場 互動效應(yīng) 影響 作用 策略

前言：所謂城市更新，其主要指的是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活的地區(qū)做必要的、有計(jì)劃的改建活動。城市更新具有多種功能，其可以對城市的自然環(huán)境進(jìn)行改善，也可以改善人文社會環(huán)境，同時(shí)也可以對城市土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，釋放城市土地潛在利用價(jià)值，由此可見城市更新對城市土地可以進(jìn)行優(yōu)化處理和優(yōu)化配置，使人們對城市的認(rèn)同感、自豪感有所增加，因此可以得到城市更新對房地產(chǎn)市場具有重大影響的結(jié)論。然而房地產(chǎn)市場容易受到其他因素的影響，因此如何更好地進(jìn)行城市更新也成為了一大困擾。

一、城市更新對房地產(chǎn)市場的影響

通過對此方面的研究可以知道，城市更新對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生較大的影響，具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一，房地產(chǎn)市場需求。城市更新中往往需要對舊住房進(jìn)行改造或拆除，這就使得很多人需要找到新的房屋來居住，不難發(fā)現(xiàn)，很多城市中均存在大量的流動人口，其在城市生存中往往會以租賃的形式來尋找安居之所，這樣一來就可以為短期區(qū)域租賃市場提供更大的發(fā)展空間；二，房地產(chǎn)價(jià)格。一般來講，在城市更新過程中，房地產(chǎn)的價(jià)格普遍會上漲，尤其是拆遷規(guī)模較大的情況下，然而此種短期波動會對房地產(chǎn)長期、健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)造成不利影響，因此今后應(yīng)制定相應(yīng)措施來改善此種情況。

二、城市更新對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)效應(yīng)

（一）可優(yōu)化和重新配置城市土地

城市土地在城市更新之前一般是不會輕易發(fā)生變化的，很多中心區(qū)、舊居住區(qū)的土地長期保持著同一種狀態(tài)和價(jià)值，而在城市更新后，無論是中心區(qū)還是舊居住區(qū)的城市土地價(jià)值均會得到提升，并且會對周圍范圍內(nèi)的道路、水系、其他基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化和完善。以杭州市為例，近年來杭州市通過城市更新完成了背街小巷的整治工作，也對西湖西進(jìn)、河道整治以及道路改造方面帶來了很好的效果，使得城市建設(shè)進(jìn)入了良性循環(huán)狀態(tài)，房產(chǎn)需求增加，房價(jià)地價(jià)均持續(xù)上升，財(cái)政收入的增加使得城市更新建設(shè)有了更大的經(jīng)濟(jì)支撐。

（二）可刺激房地產(chǎn)市場需求

城市更新對于城市發(fā)展而言至關(guān)重要，更新后城市的環(huán)境變得更加美麗，現(xiàn)代化建設(shè)越來越多，且人文環(huán)境和自然環(huán)境也得到了優(yōu)化。依然以杭州市為例，最近幾年，杭州市針對城市發(fā)展作出的多項(xiàng)措施使得杭州城市品質(zhì)隨著城市更新的進(jìn)程日益凸顯，而此種變化也吸引了更多外地人到杭州工作、發(fā)展和生活，城市人口的不斷增加使得人們對住房需求量也有所增加，尤其杭州省民間資本十分雄厚，周圍城市的很多人們都有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力到杭州購房。由此可見，城市更新不僅很大程度上促進(jìn)了杭州市的購房需求，也使得杭州市房地產(chǎn)需求范圍得到了拓展。

三、房地產(chǎn)市場對城市更新的保障作用

（一）舊城區(qū)再開發(fā)是城市更新的重要措施

再開發(fā)在城市更新中屬于十分常見的措施，尤其是舊城區(qū)，很多舊城區(qū)均存在設(shè)施損壞、建筑物老舊、現(xiàn)代化設(shè)施落后的情況，對此類地區(qū)進(jìn)行再開發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)舊居住區(qū)整治以及歷史文化區(qū)保護(hù)的目的，在此過程中對于修復(fù)舊城區(qū)功能分區(qū)以及用地結(jié)構(gòu)等方面均有很好的作用。城市中均會存在中心區(qū)，其是城市中最為核心的部分，也是城市更新的重點(diǎn)，對其進(jìn)行再開發(fā)能夠?qū)Τ鞘鞋F(xiàn)有的空間進(jìn)行重構(gòu)，也可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)空間拓展，甚至能夠?qū)⒃镜挠玫匦再|(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，直到達(dá)到城市更新目標(biāo)。城市更新并不只是存在于我國，英國在此方面的建樹更為顯著，英國城市開發(fā)公司是英國城市更新的重要機(jī)構(gòu)，其在運(yùn)行時(shí)可以同時(shí)完成多種操作，如促進(jìn)內(nèi)城復(fù)興，或是改造內(nèi)部地區(qū)、吸引私人投資等。在此方面我國香港城市與英國有著異曲同工之妙，但無論是英國，或是我國香港政府，其均具有相似的特點(diǎn)，即官方背景雄厚，在接受政府約束的同時(shí)又可以獨(dú)立于政府。在政府部門的支持下，舊城區(qū)開發(fā)可以獲得更多的資金來源，使城市更新的投資主體實(shí)現(xiàn)多元化，進(jìn)而對城市更新各方面進(jìn)行調(diào)整，最終達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與城市更新的雙贏。

（二）土地出讓收入是城市更新的重要資金來源

城市更新是一項(xiàng)較大的工程，若要很好的完成此工程，勢必需要有足夠的資金作為支撐，一般來講，此類工程往往會由當(dāng)?shù)卣袚?dān)大部分資金，但很多城市的綜合發(fā)展情況不樂觀，因此當(dāng)?shù)卣参幢貢凶銐虻馁Y金可以撥放到城市更新工程中。此種情況下土地出讓金即成為了第二選擇，事實(shí)上土地出讓金也有地方政府第二財(cái)政的稱號，其收入約為地方政府一般預(yù)算收入的40%，我國針對土地出讓金方面也作出了明確指示，即依照條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)資金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開放方面。由此可以看出土地出讓金在作為城市更新資金來源方面具有法律效力。

在舊城更新中，財(cái)政預(yù)算占據(jù)著十分關(guān)鍵的地位，在獲得土地出讓金后，由財(cái)政按一定比例提取專門一項(xiàng)用于舊城更新。根據(jù)對幾個(gè)熱門城市的調(diào)查分析可以知道，無論在河道整治，還是在道路整治等方面，工程項(xiàng)目投資中有很大一部分資金來源于土地出讓金，這也正面印證了土地出讓金的作用與價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)稅收等收入可增加城市更新的融資渠道

美國作為第一經(jīng)濟(jì)大國，國家各方面建設(shè)均領(lǐng)先于其他國家，在進(jìn)行城市創(chuàng)新時(shí)其也開發(fā)出了全新的融資渠道，即房地產(chǎn)稅收，其屬于稅收增值籌資服務(wù)，在應(yīng)用時(shí)需要通過發(fā)售城市債券，以此來獲得相應(yīng)的資金，并投入到城市更新中，此種全新的融資方式在償還方面也有所不同，債權(quán)可以通過20-30年期的地產(chǎn)稅收進(jìn)行償還。該種融資方式不僅利于拓展城市更新融資渠道，對保障人們根本利益方面也有著很好的作用，如買房投資、父母為孩子買房上名校，或是大學(xué)畢業(yè)后自己居住等，而無論處于何種原因，此種情況均會為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展方面起到推動作用。如杭州市，其房地產(chǎn)稅收的走勢一直高居不下，使得眾多城市更新項(xiàng)目的資金鏈條變得更加順暢，房地產(chǎn)稅收入庫已經(jīng)超過了71.26億元，同比增長65%，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)受到了城市更新的影響。

總結(jié)：綜上所述，研究關(guān)于城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)方面的內(nèi)容具有十分重要的意義，其不僅關(guān)系到城市更新建設(shè)的發(fā)展，也關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，甚至與整個(gè)城市的綜合發(fā)展息息相關(guān)。近年來城市建設(shè)變得越來越完善，這與頻繁開展城市更新活動有著密切關(guān)系，城市更新過程中也會與房地產(chǎn)市場之間產(chǎn)生微妙的反應(yīng)，此種反應(yīng)漸漸變成了一種互動效應(yīng)。國內(nèi)外近年來一直在就此方面進(jìn)行著研究，且小有成就，但依然有很多待考究之處，因此相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)加強(qiáng)此方面的研究。

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