房地產基本估價方法的比較分析

張琪

摘要：本文主要分析了目前市場上比較常用的幾種房地產基本估價方法，在進行房地產估價時，每一種估價方法都適用于不同的房地產類型，在具體的估價過程中，要根據房地產的性質進行合理的估價方式選擇，這樣才能夠獲得較為合理的房地產價格。

關鍵詞：對比分析；房地產；基本估價方法

房地產是我們日常生產與生活的基本資料，也是一種最基本的生產要素，在現代市場經濟中，房地產還是一項重要的商品，是人們進行投資置業的一種對象。在每個國家的財富中，房地產要占到一半以上的價值，同時房地產也是每個家庭財產的重要組成部分。在現實生活中，很多情況下都需要對房地產進行估價，比如交易、抵押、典當、賠償、拆遷、處理房地產糾紛或者房地產買賣租賃等，都離不開房地產估價。房地產估價方式也有很多種，比如市場比較法、線路價法、成本法、基準地價修正法、收益法、長期發展趨勢法以及假設開發法等，其中最常用的就是市場比較法、成本法以及收益折現法，這也是進行房地產估價最基本的方法，在現實中，每一種估價方式都有一定的使用對象與使用條件，有時幾種方法能夠同時運用，相互補充和驗證，這樣能夠取得更加合理的房地產估價。

1市場比較法

在使用市場比較法對房地產進行估價之前，首先要搜集一定的近期交易實例，然后從近期交易實例中選取那些可以進行對比的實例，選取的實例要與需要進行估價的房地產處于相同的區域、估價的時間點相接近、建筑的用途要相同、估價的目的要吻合、建筑規模要相當，且以正常成交價為估價標準，此外還要統一房地產的付款方式、建筑單位面積、單價、交易幣種以及面積內涵等，然后根據實例求出需要進行估價的房地產的大概價格。

市場比較法是目前市場上最為常用的房地產估價方式，是目前市場上最能反映房地產估價標準的方法，市場比較法實質上就是通過大量近期成交的相同或者類似房地產成交價格確定房地產在公開市場上可能獲得的成交價。使用市場比較法對房地產進行估價的難點在于進行交易的修正，由于在市場上很難找到與估價對象完全相同的房地產類型，所以交易情況很難完全符合公開市場要求的可比實例，經常需要對房地產的實際價格進行交易修正。

2成本法

在使用成本法進行房地產估價之前，先要對房地產開發的成本、利潤以及各種稅費等材料進行搜集，通常來說，房地產的價格要由土地取得成本、開發利潤、開發成本、銷售稅費、管理費用以及投資利息等幾個方面來決定，對房地產進行重新購建估算之后，去除折舊價格，這樣就能夠得到較為合理的房地產估價。采用成本法進行房地產估價的實質是通過對組成房地產的各個部分進行市場價格估算，然后確定房地產整體市場價格的方式。在使用成本法進行房地產估價時，房地產折舊的計算是其中相對比較困難的，因為折舊不是靠計算就能夠得到的，而是要根據市場的變化來進行折舊的計算。

3收益折現法

在使用收益折現法對房地產進行估價的過程中，首先需要搜集房地產的收入以及費用相關的資料，估算出房地產能夠產生的毛收入，進行有效毛收入的估算，并計算出運營費用以及凈收益，選擇合理的折現率，求出房地產的收益價格。收益折現法實質上是根據房地產所能夠創造出的潛在價值進行估價的，對房地產價值的計算方式也是將房地產未來能夠創造的凈收益折現到估價時點并進行累加，得到的累加之和便成為估價時點的房地產價值。在使用收益折現法進行房地產估價時，要對求取凈收益時需要扣除的項目進行準確的界定，還要對資本化率進行合理確定，這樣才能夠獲得比較合理的房地產估價。

4三種估價方法的局限性

用市場比較法對房地產價格進行評估，不僅要考慮買賣雙方的想法和行為，還要考慮到市場的變化，使評估價格更接近房地產市場。但市場比較法也有一定的局限性。首先，在特殊的地理位置、特殊用途或新的建筑結構中很難找到一個比較的例子。二是房地產市場發育不充分或市場不活躍的情況下，缺乏足夠的實例供比較。有可能建立一個房地產市場。評價結果不反映客觀市場的后果；三，當對可比情況進行修正時，因子比較修正系數的選擇的差異將直接影響評價結果的準確性。因此，房地產評估人員需要考慮如何對一個類似案例進行更合理的修訂，從而使房地產的實際價格更接近房地產的實際價格。

收益法考慮了未來房地產的凈收益，并以資本化率折價獲得房地產估價時的價值。然而，收益法也存在一定的局限性。首先，當純收入確定時，純收入的大小扣除超額利潤、損失和特殊因素，總成本難以準確計算。因此，純收入的結果往往存在一定的偏差；二是資本化率的確定。資本化率是收益法的一個重要參數，但影響資本化率的因素很多，如投資風險、免稅政策、銀行利率、房地產增值、收入增加等。表示。因此，資本化率很難確定，資本化率的微小差異會引起房地產價格的巨大變化。同時，由于許多情況下統計數據的不完全，難以確定客觀資本化率。

成本法原理簡單，易于操作，但也有一定的局限性。首先，成本法的適用前提是長期市場均衡假設。只有當房地產市場處于平衡狀態時，才能用成本法來評價房地產，當市場處于非長期均衡狀態時，產品的價格就不等于成本。當市場大于需求時，價格低于成本；反之，當需求大于供給時，價格高于成本；二是花費大量的時間來評估應用成本方法。同時，價格和折舊也很難重建，特別是那些老建筑往往需要鑒定人來建造。基于對建筑物損失的主觀判斷，對鑒定人員的經驗和知識儲備有一定的要求，這也在一定程度上影響了成本法評估的準確性。

5三種估價方法的差異性及關聯性

通常，如果房地產價格的影響因素保持不變，不同的評價房地產價格的方法的結果應該是相同的。然而，事實上，三種評價方法所獲得的結果是完全不同的，其原因是多方面的。首先，雖然三種評價方法在一定時間點對房地產的價值進行評估，但目前市場比較法的重點是將對象的價值與實際情況進行比較，收益法著眼于未來，并引入預期的評價因素。房地產價值；成本法是基于過去，認為房地產是不動產。價值完全包含在歷史成本中。其次，在價值概念上，市場比較法認為房地產價值等于房地產價值，在房地產市場上具有相似的效用；收益法把未來凈收益作為房地產價值的標準；價值等于房地產建設各個階段的成本總和。

鑒于三種評價方法的特點和實際情況的差異，一般采用兩種以上方法對同一房地產的價值進行綜合評價。在其他時候，估值方法常常用來插入另一種估價方法。例如，在評估住宅時，通過收益法或成本法獲得待估房屋的價值，然后用市場比較法估算房屋的價值。在收益法中，采用市場比較法或成本法來確定土地收益的價值。建筑物的價值在實際估價中，估價人應靈活運用多種估價方法，只有這樣才能使估價結果更接近實際房地產價格。

結語

作為房地產估價的三種基本方法，市場比較法、收益法和成本法有其特定的適用條件和適用范圍。在實際評價方法的選擇上，房地產估價師有豐富的實踐經驗和扎實的理論知識，并始終秉持公正、嚴謹的態度進行評價。房地產業的發展促進了房地產評估行業的發展，也促進了房地產估價方法的改進和完善。