淺談如何提高房產測繪的效率與質量

楊曉平

摘 要：在住房制度改革和相關政策的推動下，房產測繪在房地產市場中作用日益突出。文章主要對房產測繪的特點與分類進行了總結，并探討了提高測繪效率和控制成果質量的方法。

關鍵詞：房產測繪；特點；效率；成果質量

1、房產測繪特點與分類

房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城市規劃建設提供數據和資料的測繪活動。

1.1 房產測繪的特點

1）權威性。房產測繪是一項專業測繪，其與普通的測繪有較大的差別，其成果一經被房地產主管機關確認，便具有法律效力，是產權確認、處理產權糾紛的主要依據。

2）周期長、責任重。房產測繪從規劃預算到房產實測至少需要兩年時間，因此，用于權屬登記的房產測繪成果一旦有誤，在業主發現測繪成果錯誤時，可能該測繪公司早已注銷不存在了，遺留的后患政府將無法處理。個別業主若對購買房屋的測繪成果有疑問，如需委托其他測繪公司進行測繪，由于涉及到共有面積分攤，測繪公司將作整棟測繪，收取整棟的測量費用，此項費用業主將無法承受。

3）成果產品數量、規格較多

房產測繪分規劃預算、房產預算、房產竣工測量、房產實測四

個大的階段，每個階段所出具的成果各不相同，且房地產管理部門對成果規格要求極其嚴格，所以，房產測繪有別于其他測繪，內業工作量相對較大，部分項目成果需要反復修改。

1.2 房產測繪的分類

房產測繪按照測繪性質分為單一產權測繪和多產權測繪。單一產權測繪主要包括居民自建房、廠房等，不涉及公攤。多產權測繪主要包括商品房、安置房、經濟適用房等，涉及到多個產權人和公用面積的公攤。房產測繪主要研究方向是多產權測繪。

2、如何提高房產測繪效率

提高房產測繪工作的效率不僅是行業人士所關注的焦點問題，也是業主關注的核心話題。

2.1 利用編程來提高內業工作效率

在房產測繪中，我們需要將外業中數據繪制成 CAD 圖件并加以注記，若涉及公攤，數據量很大。而面對龐大的數據量，如何通過有效的編制一定的程序讓計算機為作業人員服務，從而提高工作效率，是我們每個測繪人需要思考的問題。

目前最常用方法的是通過編制 LISP 程序來實現，很多測繪單位在這方面都有所建樹。這是一個需要不斷探索，不斷創新的過程，既需要有一定計算機基礎，也需要必要的測繪實踐，這也是今后行業內需要努力突破的一個方向。

2.2 采用更先進的測繪儀器與軟件

當今測繪領域，GPS、RTK、高精度全站儀、水準儀、激光測距儀等先進測繪儀器日新月異。傳統的房產測繪是使用皮尺或單一的使用測距儀來測量，精度不高且效率低下。因此，我們要改變傳統觀念，將更多的先進儀器與軟件應用在房產測繪上。但是，現在的房產測繪單位，硬件實力參差不齊，有的測繪單位甚至沒有配備這些先進測繪儀器。所以，房產管理部門應嚴格把關測繪單位的準入條件。

2.3 建立本轄區統一的房產測繪系統

房產測繪市場化導致一個區域內存在多家測繪單位，且這些單位沒有統一的測繪標準和成果格式，從而使得測繪單位和當地房地產管理部門會產生諸多不必要的矛盾，造成測繪成果二次或多次的修改。針對以上問題，很多城市的房地產管理部門對測繪單位進行統一培訓協調，開發適用于當地實際的軟件平臺，從而建立了一套統一的房產測繪系統。該系統的建立不僅使本區域內的所有成果格式做到統一，同時也使得行政管理部門在統計數據和成果質量控制等方面有了極大的提高。目前主要包括基于 CAD 基礎上開發的系統和基于 GIS技術開發的系統。

3、房產測繪的質量保證

房產測繪的成果質量保證不僅需要測繪部門的自身努力，同時也需要相關的行政主管部門的政策性控制。

3.1 測繪單位的質量控制

1）加強房產測繪從業人員的專業技能。房產測繪要求技術人員不僅需要掌握產權、產籍管理和房屋面積計算等方面的知識和測量規范，而且還要能夠熟練使用現代測繪儀器。因此，測繪單位需要通過理論聯系實際的方法進行專業技能培訓。通過理論培訓提高作業人員的專業水平，通過實踐提高作業人員的實際作業水平，從而培養一支善于學習、善于運用的測繪隊伍，為確保測繪產品質量提供業務技術保障。另外，現代建筑結構與功能日趨多樣化，測繪軟件不斷更新測量規范也在不斷完善中，因此，需要從業人員持續不斷地學習新的規范、新的軟件。

2）完善的質量管理體系

房產測繪單位應建立相應的多級質量審核制度。嚴格執行“作

業人員自檢 - 項目組互檢 - 部門之間檢查驗收-分管領導抽查”的審核流程，杜絕質量事故的發生。在完善質量審核制度的同時，測繪單位應定期組織業務研討會，對操作中遇到的業務問題經過討論達成共識，以保證外業調查和內業處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業人員的工作責任心，保障測繪成果的質量。建立嚴格的生產作業流程，制定從項目受理、派件、外業操作到內業處理、質量審核、資料歸檔等完整的質量管理體系。

3.2 政策性控制

1）房地產管理部門的有效控制。近年來，隨著測繪市場的開放，測繪單位的數量與日俱增，水平參差不齊。在部分城市，政府部門過度開放市場，由測繪單位自由競爭，導致各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成

測繪成果質量的下降。在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都有待提高。因此，新進入市場的測繪單位必須要經過一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。房地產管理部門應嚴格控制轄區內測繪單位的數量和質量。提高測繪單位的準入門檻，人員需要通過嚴格的考核方能上崗作業。同時管理部門應通過出臺政策，使得測繪單位有一個健康的市場競爭體制。

2）建立質量監督協會，實行評分制度

在國家有關法規與政策的指引下，按照房產測繪市場化、專業化、規范化的要求積極推進房產測繪體制改革，使房產測繪監督管理與測繪行為徹底分離，房產測繪單位成為獨立的法人和市場主體。因此，房產管理部門對測繪成果質量的監督力度會有所減弱，有必要成立一個房產質量監督協會，并建立質量保證金制度。測繪成果交付業

主后，業主有異議的，可以向房產質量監督協會申請裁決，對房屋面積測算失誤造成重大損失的，由協會對測繪成果鑒定后，由測繪單位用繳交的質量保證金對其造成的損失進行賠償。另外，房產管理部門可對轄區內測繪單位實行評分制度，采取末位淘汰制，以此來促進測繪成果質量的不斷提高。

4、結束語

總之，房產測繪相關管理部門和測繪技術人員需要不斷地學習新的房產測繪相關法律法規及測量規范，努力開發并完善適合本轄區的測繪一體化系統，齊心協力控制測繪成果質量，從而為社會提供高質量的房產測繪服務。

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（作者單位：山東省成武縣房地產管理局）