福利經濟學視角下以房養老模式的可行性分析

趙玉茁

(首都經濟貿易大學 北京 100000)

福利經濟學視角下以房養老模式的可行性分析

趙玉茁

(首都經濟貿易大學 北京 100000)

養老不僅僅是一個家庭的事情，也不僅僅是關于資金問題，也是一個非常重要的社會問題、民生問題，事關老年人的幸福安康，事關社會的和諧穩定。在這種嚴峻的養老形勢下，如何盡快完善養老保障體系，改革創新養老保障思路，探索、開辟新的養老資金來源，具有極強的現實針對性和必要性。本文從福利經濟學優化資源配置，提升社會福利等角度，在分析我國老齡化現狀的基礎上，進行了實行以房養老模式的可行性分析。以房養老模式是老齡化社會背景下養老保障的一個新思路，也可能會成為我國拓寬養老資金來源、完善養老保障體系的一條新途徑。以房養老模式在實踐的過程中雖面臨困境，但這是一個長期探索的過程，筆者認為房養老模式是具有可行性的。

以房養老；生命周期；資源優化配置

一、以房養老的理論

1.生命周期理論

在福利經濟學中，生命周期模型常被用于研究消費者在一生或其中某個階段的決策行為。這一理論認為,人們總是試圖把自己一生的全部收入在消費和投資之間做出最佳分配,從而實現收入的最大效用化。這種消費安排不是取決于當時階段的收入水平,而主要是參考其一生的全部收入來源。

生命周期理論貫穿于以房養老理論發展以及以房養老模式建立的始終,是以房養老理論建立的基石。從某種程度上說,以房養老又是對生命周期理論的深化與擴展,它不僅是要將人們擁有的貨幣資產在一生中給予合理的配置,以求消費效用的最大化,還要將住房這種家庭擁有的最大財富,通過一定特殊的手段與機制予以變現套現,在整個一生中給予優化配置與效用發揮,并使得大家在養老階段最需要錢財的情況下,得以從住房蘊含價值的釋放中,得到所需要的貨幣來加固養老保障。

2.資源優化配置理論

資源配置理論是近幾年備受經濟學界關注的話題,其主要的研究內容是國家、社會、企業單位、乃至家庭個人如何實現資源的最優化配置。

從家庭資源的合理配置與效用最大化的目標著手,實現住房與養老的最佳組合。將住房、養老、資金籌集、運用配置,同家庭經濟、金融理財和資源配置事項聯結在一起,作為家庭整個生命周期內不同階段的整體資源配置的重要事項,是非常必要的,也是以房養老需要深入探討的基本內容。

二、老齡化現狀

中國老齡科學研究中心《中國老齡事業發展報告》指出，2013年我國老年人口數量將達到2.02億,老齡化水平達到14.8%。從國家統計局公布的數據來看，2014年我國老年人口撫養比為13.7%，也就是說每100名勞動年齡人口要負擔13.7名老年人。從表1可以看到，2009年到2014年老年撫養比是在不斷升高的。當前我國“四二一”結構的家庭急劇增加這種家庭結構模式的變化必然助推人口老齡化的趨勢；同時，伴隨著我國流動人口的不斷增長，將會產生大量老年人“空巢”家庭，在形成巨大養老需求的同時，也使得年輕人贍養老人的壓力增大。面對嚴峻的養老問題，可以考慮探索新的方式，而“以房養老”便是一種值得探索的新模式(相對于我國傳統養老模式而言)?！耙苑筐B老”可以減緩老齡化給社會養老金發放帶來的壓力，減輕家庭養老的負擔，改善目前老年人的生活狀況，也能夠進一步完善我國的社會保障體系。

表1 2009-2014年老年撫養比

三、以房養老的概念

“以房養老”又稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。住房反向抵押貸款就是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。

四、我國推行以房養老模式的可行性分析

我國目前老齡化嚴重，老年撫養比呈上升趨勢，通過推行以房養老模式，既能使老年人老年生活安穩，又能減輕年輕人的負擔，實現了福利經濟學所提倡的資源最優配置。

1.房地產的特征及現行房地產制度

房地產主要有以下幾個主要特征:固定性、昂貴性、升值性、長期性、雙重性、敏感性。這些特征，決定了房地產的開發和使用是以一定的地域空間為前提的，一旦房地產開發建設完畢，就無法改變其地理區位和坐落位置，由于位于不同的區域，其價格也有很大的差異。

2.金融機構的利益驅動

發展住房反向抵押貸款的另一個前提條件是金融機構具有開發這種產品的積極性。以房養老模式的出現，不僅便利了貸款消費的老年人，金融機構也能從中獲利。如果這種新的規模巨大的貸款業務發展起來的話，對金融機構培育新的利潤增長點將是非常有利的。

3.房地產二級市場的日趨活躍

我國房地產二級市場逐漸成熟，為實施住房反向抵押貸款提供了良好的市場基礎條件。住宅二級市場逐漸成熟，交易收費也將會因交易的逐步活躍和交易量的擴大而隨之降低，這就具備了實行住房反向抵押貸款的較為關鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產權之后便于在市場上交易。

4.我國消費信貸發展的成功經驗為推行“以房養老”貸款打下基礎

住房反向抵押貸款是針對一定年齡的老年人的一種帶有福利性質的住房抵押貸款，它不一定是由銀行發放，也可以是保險機構，或者這兩個機構合作，或者是某一特定機構。近十年，我國的消費信貸業務發展非常完善，為反向抵押貸款的啟動提供了經驗。

5.核算意識、理財觀念深入人心

住房反向按揭貸款模式所具有的資源優化配置的特性，能夠引起廣大家庭的共鳴。對住房反向按揭貸款的養老者來說，他可以照常居住在自己的住房里，同時還能通過住房反向按揭貸款增加收入提高養老消費水平，這不失為一種養老的好方式。

[1]吳玉韶.中國老齡事業發展報告[M].北京:社會科學文獻出版社,2013.

[2]張家樾.我國“以房養老”問題的可行性探討[J],中國房地產,2011,(18).

[3]王媛.“以房養老”方式的比較與實現路徑[D].上海:上海工程技術大學.

趙玉茁(1992-)，女，漢，河北滄州，碩士在讀，首都經濟貿易大學，專業：社會保障，研究方向：社會保障。