房地產企業項目管理體系的構建分析與研究

馬云

摘要：本文從當前我國房地產企業所面臨的愈加激烈的市場競爭狀況出發，針對房地產企業在不同城市、不同開發周期所開設的項目，重點研究了該如何提升房地產企業的管理水平。通過對房地產企業項目管理體系的構建進行分析和研究，希望能夠為房地產企業構建自身的項目組織管理架構提供建議。

關鍵詞：房地產；項目管理體系；構建

隨著國家宏觀經濟政策的調整，我國房地產企業所面臨的發展環境是比較復雜的，不同企業之間的市場競爭也非常激烈。在新的市場環境下，如何抓住發展機遇、優化整合市場資源、進一步提升企業的品牌價值，是房地產企業尋求健康長遠發展所必須考慮的問題。在這一過程中，房地產企業構建合適的項目管理體系是非常重要和必要的。

1項目管理的概述

簡單地講，項目管理就是指房地產企業在開展項目活動的過程中，通過對知識、工具、技能等的綜合運用，最大限度地調動有限的資源，使房地產項目能夠得到高效的落實和運營，實現最大的效益，達到甚至超過預期。同傳統的房地產項目運營方式相比，項目管理的理念更加注重的是管理模型的構建，通過建立一種完善、成熟、科學的組織框架，使房地產企業的各項戰略和任務能夠得到充分有效的落實，進一步滿足企業戰略管理和組織布局的需求。房地產企業項目管理的一般模型可以簡單概括為圖1，可以看出，這種管理模型首先是立足于房地產企業戰略管理的要求，然后根據企業管理的需求來組織構建專業的項目管理團隊，通過組織內部以及不同項目之間的協調與考評等構建項目運行的保障體系，確保房地產項目的運行得到切實的保障和全面的落實。在這一基礎上，房地產企業可以將這一模式確定并長期落實，形成一套完整成熟的項目管理體系。

2房地產企業項目管理體系的構建

2.1項目開發計劃管理體系

在不同的地區開發和經營不同的項目是房地產企業的主要業務，房地產企業的成功也是建立在眾多項目順利完成的基礎之上，在這一條件下，企業的經營管理目標能夠逐步實現，企業的品牌形象也才能夠樹立起來。所以，項目的開發對房地產企業業務的開展來講是重要的起點，企業需要根據項目開發計劃管理體系構建的要求來明確宗旨，做到對房地產項目的統籌規劃和協調控制，切實提升地產項目開發的計劃性和系統性，注重加強房地產企業內部不同部門之間、不同項目之間的溝通和聯系，進而有效提升房地產項目開發的效率。開發周期過長一直是房地產企業面臨的難題，企業很容易因此增加項目開發的成本，也會使得經營目標難以得到有效的落實。針對這一問題，房地產企業要注重加強項目的分級管理，避免分工過細或過粗而給開發工作帶來的阻礙，保證各級之間的關聯關系能夠有效支撐房地產項目開發工作的落實。

2.2階段性成果管理體系

房地產的一個項目就是一個系統、全面、眾多工序和流程相互銜接的過程，項目的推進依賴于一個個工序的依次完成，這種工作進度相對而言是比較容易考察和評估的。針對這一特點以及當前房地產企業在項目推進的過程中確實存在的進度考察需求，階段性成果管理體系的構建是十分重要和必要的。房地產企業階段性成果管理體系的構建思路一般如圖2所示。

房地產企業需要定期對不同項目的完工情況進行審查，然后根據本階段的任務完成情況來重新規劃項目的進度安排，這也是下一階段項目推進的前提和基礎。隨后，通過對項目的成果進行標準化、模板化和清單化，房地產企業能夠進一步明確項目推進的流程和規范，在進一步明確和提煉具體的要求之后，企業管理層能夠強化對員工的約束核對房地產項目的質量控制，便于后續工作的順利推進。最后，通過對項目階段性成果的定期匯總和大量積累，企業能夠形成高質量的項目實施的案例庫，這對后續項目的推進具有很強的借鑒作用。

2.3項目管理投資收益跟蹤體系的構建

對房地產項目進行投資收益的跟蹤，目的在于通過對利潤指標的監控來實現對項目整體收益情況的監測，便于管理者對項目進行跟蹤管理。而且房地產項目的開發周期長，涉及到的環節和流程眾多，投資規模也普遍比較大，所以在進行投資收益跟蹤分析的過程中面臨的難度也比較大。鑒于這種情況，房地產企業需要以提升企業的項目管理能力為目標，建立全面的項目管理投資收益跟蹤體系。在項目管理的過程中，要注重分析導致項目利潤、收益率等投資收益或者利潤評價指標發生變動的原因，然后為項目管理者制定下一步的項目運營方案提供參考和依據。在這一基礎上，通過加強對項目過程的跟蹤與控制來確保項目預期收益的實現，聚焦項目的目標和價值。在這個過程中，也可以充分借助企業資源管理計劃系統，切實改進企業在項目跟蹤和數據采集過程中面臨的困難，減少人工輸入數據造成的準確度不高、效率低下等問題，減輕工作量，提升項目管理工作的效率。而且，企業資源管理計劃系統能夠在已有數據的基礎上實現對未來一段時間內工作情況的預測，而且計算快速準確，計算結果科學可靠，也具有良好的保密性。所以房地產企業在構建項目管理投資收益跟蹤體系的過程中，要靈活運用企業現有的資源和條件，通過對項目成本和計劃的監測來實現對項目收益狀況的監管和把控，將項目運營的成果直觀地展示出來，給管理者的決策和規劃工作提供科學全面的參考。

3總結

房地產企業也要建立系統全面的綜合評價體系，通過多指標的綜合來客觀評價項目的運行情況，對項目運營是否達到企業的管理目標做出科學的判斷。完善的項目管理體系的構建，為房地產企業管理、考核和評價房地產項目的運營情況提供了系統完善的方法和標準，對于提升房地產企業的內部管理水平具有非常重要的意義。

（作者單位：南京地靈建設有限公司）