房地產價值的合理性評估

[摘要]房地產價值評估是房地產交易中不可缺少的一個環節。在評估過程中，明確評估目的與評估對象，熟知房地產的價格構成及其價格影響因素，遵循相關的評估程序，以及選擇合適的評估方法，有助于合理評估房地產的價值，從而幫助人們了解房地產市場的合理價格水平。

[關鍵詞]房地產價值評估；影響因素；評估方法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726078

隨著社會經濟的發展，城鎮建設的推進，人們生活水平的提高，造就了市場上對于房地產的旺盛需求，也使得近二十年的房地產價格呈現不斷走高的趨勢，但是市場上的房地產價格的差異化，讓人無所適從。為了更好地了解房地產的合理價格水平，滿足市場需求，有必要對房地產進行合理的價值評估。在進行價值評估時，遵循相關的評估程序，熟知價值評估的影響因素，合理選擇評估方法，則有助于合理價值的評定估算。

1房地產價值評估程序

房地產價值評估必須遵循中國評估協會發布的《資產評估準則——評估程序》中的相關規定進行評估。在按照評估程序進行評估時滿足以下條件是評估房地產合理價值的關鍵。

第一，明確評估目的與評估對象，同時還應明確評估范圍，與評估目的相適應。第二，必須進行現場勘查，了解房地產的實際狀況，通過收集真實可靠的資料，從而評估出合理的結論。第三，合理選擇評估方法，對房地產價值進行評估。

2房地產價值評估的影響因素

由于房地產價格構成的復雜性及影響因素多樣性的特點存在，因此在進行房地產價值評估時，應當熟知房地產的價格構成及影響房地產價格變化的主要因素，這樣有利于在之后的評估過程中評估方法的合理應用。

21房地產價格構成

房地產的價格構成項目通常包括七項，即土地取得成本、開發成本、管理費用、資金成本、銷售費用、銷售稅費、開發利潤。其中，開發成本包括了土地開發成本、建筑物建造成本。在評估時，評估對象房地產一般會分為土地、建筑物及房地合一狀態下的房產三種基本存在形態。不同的評估對象，其成本構成項目不盡相同，從而使得最終的評估結果也會有所不同。因此，明確其價格構成項目就顯得尤為重要。

22房地產的價格影響因素

房地產的價格影響因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地產普遍、共同的因素，如社會因素、經濟因素、政策因素等，房地產價格普遍會受到該因素的影響。其次是區域因素，即房地產所在特定區域及地段的自然、社會、經濟、政策等因素相結合所產生的區域性特征對房地產價格的影響。由于房地產是物質實體、權益及區位的綜合體，由此可知，區域因素對房地產價格有著重大影響。此外，在評估時還應注意評估對象的用途，不同用途的房地產，區域因素對其價格的影響程度也有所不同。最后是個別因素，即房地產的個別性對房地產個別價格的影響因素，具體涉及土地、建筑物、房地產權益三個方面，可細分為面積、形狀、鄰街狀況、用途、結構、樓層、朝向、新舊程度、權屬、容積率、土地使用權年限等方面，市場上所謂的“一房一價”由此體現。

3房地產價值評估的方法選擇

31房地產價值評估基本方法的評估思路與適用性

房地產價值評估的基本方法是指房地產評估所運用的特定技術，是確定房地產價值的具體手段及途徑。明確評估對象、評估目的，了解房地產價格構成要素及價格影響因素等基本信息資料，有助于評估方法的選擇。目前公認的方法有成本法、收益法、市場法。

311成本法

成本法是通過先估算評估對象在評估基準日的土地重置成本、建筑物重置成本和建筑物貶值，然后從重置成本中減去貶值來估算被評估房地產價值的方法，基本公式為：

評估價值=重置成本-建筑物貶值（1）

在運用成本法進行評估時要將評估對象具體化，將其分為新開發的房地產和老舊的房地產，并在估算過程中注意價值構成要素的確認。成本法通常適用于新開發建造、計劃建造或可以假設重新開發建造的房地產價值評估，以及既無收益又很少發生交易的房地產的評估。純建筑物評估通常也會采用成本法，但是過于老舊的房地產并不太適用。

312收益法

收益法是通過估算被評估房地產未來的預期凈收益額，選用適當的折現率將其折現到評估基準日后累加，以此估算房地產價值的方法，基本公式為：

評估價值=ni=1Ri（1+r）i （2）

在運用收益法進行評估時應考慮房地產的客觀凈收益作為依據，而非實際凈收益，因為通常情況下需要評估的是房地產的市場價值。此外，要注意收益期限的確定，這是因為在我國房地產自然方面的使用長期性會受到有限期的土地使用權的制約。收益法通常適用于有收益或有潛在收益的房地產的評估。

313市場法

市場法是通過到市場上尋找近期交易的與被評估房地產相類似的交易實例加以比較對照，在交易實例的已知價格基礎上進行調整修正，得出被評估房地產價值的方法，基本公式為：

評估價值=交易實例單價×各項因素調整系數×被評估房地產面積（3）

在運用市場法進行評估時應強調類似參照物與被評估房地產的可比性，參照物的數量至少在三個或三個以上，避免偶然性的出現。在進行影響因素選擇時，要選擇對房地產價值影響大的因素，如交易情況因素、交易時間因素、區域因素、個別因素，進行差異比較。市場法適用于交易比較活躍的房地產的評估。

32房地產價值評估特殊方法的評估思路與適用性

上述三種基本方法的評估思路是房地產價值評估的基本運用。除此之外，在實務操作中我們還會接觸到一些特殊方法，主要包括了假設開發法、基準地價修正法、殘余估價法等。

321假設開發法

假設開發法又稱剩余法。其是在估算待開發房地產價值時，先估算待開發房地產預期開發完成后的價值，然后扣除后續正常的開發費用、稅金及正常的開發利潤，以倒推算出的剩余價值作為被評估房地產價值的方法。在運用該方法時，評估對象必須是已經有明確的規劃設計條件的待開發房地產，評估時應考慮資金的時間價值。假設開發法適用于待開發土地、在建工程、帶拆遷改造的再開發房地產。

322基準地價修正法

基準地價修正法是利用當地政府發布的基準地價作為基準，將被評估宗地的區域因素和個別因素等影響因素與所在區域的平均條件相比較，對所在區域的基準地價進行修正，從而估算待評估土地價值的方法。在運用該方法時，應先搞清楚待評估土地當地基準地價的內涵、構成等。基準地價修正法適用于大面積的、數量眾多的土地價值評估。

323殘余估價法

殘余估價法是指土地與地上建筑物合并計算凈收益，扣除歸屬于土地的凈收益或建筑物的凈收益，再用土地或建筑物的還原利率還原，從而求取純土地價值或純建筑物價值的方法。在運用該方法時，在計算土地價值與建筑物價值時應考慮收益法以外的其他方法進行估算。殘余估價法適用于利用房地合一狀態下產生的收益單獨求取土地價值或建筑物價值，以及其他方法難以準確判斷土地或建筑物價格的情況。

由此可見，不同評估方法在進行房地產價值評估時都有其適用范圍，因此無論是基本方法的使用還是特殊方法的使用都應根據被評估房地產的實際狀態，結合評估目的，進行合理的選擇，才能評估出合理的結果。

4結論

房地產價值評估是房地產交易中不可缺少的一個環節。在評估過程中，只有明確評估目的與評估對象，熟知房地產的價格構成及其價格影響因素，遵循相關的評估程序，選擇合適的評估方法，才有助于合理評估房地產的價值，從而幫助人們了解房地產市場的合理價格水平。

參考文獻：

[1]朱萍資產評估教程[M].5版上海：上海財經大學出版社，2016

[2]劉玉平資產評估教程[M].3版北京：中國財政經濟出版社，2010

[3]喬志敏，宋斌資產評估學教程[M].5版北京：中國人民大學出版社，2015

[作者簡介]張靜（1981—），女，江蘇南京人，碩士研究生畢業，三江學院講師。研究方向：資產評估，風險管理。endprint