房產測繪中房屋面積測算的問題淺議

齊曉華

摘 要：在房地產測繪中房屋面積測量作為重要組成部分，不僅包含房屋面積預測與房屋面積實測內容，同時降低房屋預測面積和實測面積誤差也是當前房產測繪中的重點。分析房產測繪中產生誤差的原因，在誤差分析基礎上優化房屋預測方案，可以將誤差降到最小。以下本文就來淺談在房產測繪中的房屋面積測算問題。

關鍵詞：房地產、房產測繪；房屋面積

0、引言

房產測繪，不僅是房產管理中基礎數據的來源，也是為房產管理中重要的部分，房屋的坐落、房屋分幅平面圖以及建筑面積，都是由測量房屋面積而來。房產測繪是測定范圍主要是與房屋相關的信息，運用測繪儀器以及測繪技術手段測定房屋、自然狀況、權屬狀況、土地、位置以及質量。以下就來主要淺析在房產測繪房屋面積測算中的問題。

1、房屋面積測算中的預測面積與實測面積

在房產測繪中，對于房屋面積測算中，主要根據房屋的建筑狀況，可以在竣工前測算建筑面積以及在竣工后測算建筑面積。

1.1 房屋預測面積

預測面積，也就是指在有預售銷售證商品房期房銷售中，可以根據我國的相關規定，由專門的房地產主管機構，認定有測繪資質房屋測量機構，依據房產施工圖紙以及實地考察對施工房屋面積進行預先測量，以此來作為開發商合法銷售的房屋面積依據。

1.2 房屋實測面積

實測面積，也就是在房屋竣工驗收之后，由房屋工程規劃的相關主管部門在審核合格之后，開發商可以依據國家規定，從而委托有測繪資質房屋測繪機構，參考房屋圖紙、房屋預測數據與測繪規范規定，對房屋面積進行實地測算而得出的面積。

2 房屋面積測算中存在的差異

在房屋面積測算中，針對其預測面積與實測面積之間，還會存在差異，影響房屋面積測算的準確性。首先，就是在開發企業在房屋建設過程中，對實際的房屋設計進行了較大的變更，如在戶室大小設計、陽臺范圍設計以及共有共用面積設計中作了相應的調整，這就會導致房屋預測面積與時間面積之間存在差異。再有就是，在房屋預售面積測算中，其測算單位在測算房屋面積時，其測量技術不到位，掌握的國家房產測量規范不夠，從而會導致測算面積發生一定的差錯。其次，就是一些不良房產開發企業，為了一己私利，他們私自更改房屋的規劃設計，這樣就會導致規劃、設計變更影響房屋面積，導致房屋尺寸大小以及使用功能發生變動，導致房屋總面積以及分戶面積在預測與實測之間發生偏差；特別是在變更建筑尺寸的大小方面，更是可以直接影響房屋的建筑面積，刀子房屋使用功能發生變化。最后，就是在房屋竣工后，因為實測單位在丈量尺寸以及測算面積中發生差錯，從而會導致房屋面積測算出現偏差。

3優化房屋面積測算問題的措施

因為在實際房產測繪中，其房屋面積種類繁多，在房產交易、房屋拆遷安置以及房屋面積統計中的計量單位繁多，因此，為降低房屋面積測算中實際測量面積與預測面積之間的誤差，可以優化房屋面積測算方法，從多個方面改善當前房屋測繪弊端。

3.1處理好房屋面積測算問題

針房屋面積計算中陽臺面積測算問題，全封閉的陽臺面積將會全算，對于不封閉陽臺面積只能計算一半，如入戶陽臺長8米，寬3米，屬于半封閉，則在計算房屋面積時，是按一半計算加入在套內；而規劃是對進深超1.80米的要計算全面積，那么房屋面積測算中，就需要在房屋其它面積的基礎上加24平米的入戶陽臺面積，而規劃容積率時陽臺是8*1.8*0.5+1.2*8=16.80，這樣得到的才是最終測算的規劃面積。

3.2準確計算陽臺實測尺寸

在房產測繪中，陽臺指有圍護結構、有永久性上蓋以及可以與房屋相連的房屋附屬設施，并可以將其分為非封閉陽臺與封閉陽臺。對陽臺面積處理中，根據《房產測量規范》規定，以圍護結構外圍水平的投影面積為準：封閉陽臺面積測算中，應該按外圍水平投影面積來進行計算，不封閉陽臺面積測算中，應該按外圍水平投影面積一半進行計算，如果在房產中，陽臺規劃中未封閉，現在卻封閉，可以按規劃未封閉處理，計算其一半面積，如果規劃封閉，現未封閉，應該按現狀未封閉處理來計算其一半的面積。例如：370mm外墻、240mm 內墻、房長20m、房寬10m、共6層為例，樓外墻軸線外250mm，軸線內120 mm。則該外墻公攤中以中線為準，可以得出：

S公1=0.185m×樓房周長×層數

=0.185m×（20×2+（10 - 0.185×2）×2）×6

= 65.7786m2

按軸線執行后可以得出：

S公2=0.25m×樓房周長×層數

= 0.25m×（20×2+（10 - 0.25×2）×2）×6

= 88.5m2

3.3 優化虛擬分割測繪

虛擬分割一般是指房產開發中，以明確界址分割沒有實體圍護的小型單元面積，針對虛擬分割小型單元空間測算中，應該根據《物權法》規定，確保房屋基本單元內權利人有直接支配與排他權利，提升虛擬分割面積的測算準確度，解決房產測繪中的房屋面積爭端，減少糾紛的發生。如在房屋測繪中，可以先委托開發商出具平面圖，并對房屋建筑面積、分攤面積進行測量，確保分攤合法、合理，維護界址分割的權威性。

3.4解決房屋面積測算差異的政策支持

房產測繪在房屋面積預測與實測中，應該重視房屋面積測算差異問題，解決房屋預測面積與實測面積之間的差異。根據《商品房銷售管理辦法》，正視房屋測算面積差異的存在，將其面積誤差比絕對值控制在 3%以內，當時機中面積誤差比絕對值超過 3%時，此時買方人就有權退房，且房地產企業還應當在買方人退房30日內，退還買方人已付房價款，且需要支付已付房價款的利息。

結論

綜上所述，優化房產測繪方案，降低房屋面積測算中的誤差問題，不僅可以有效解決房屋面積糾紛，還可以降低房屋預測面積與實測面積之間的誤差，減少與實測之間的誤差，正確性預測房屋面積，不僅是房產測繪之本，同時也是提升房屋面積測算準確性的根本。

參考文獻

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（作者單位：成武縣房產服務辦公室）