遂昌縣開展城鎮低效用地再開發

□遂昌縣國土資源局 王彩方

遂昌縣開展城鎮低效用地再開發

□遂昌縣國土資源局 王彩方

遂昌九山半水半分田，土地資源尤其是城鎮建設用地資源極為有限。2014年以來，遂昌縣把城鎮低效用地再開發作為優化國土空間布局、節約集約用地、促進產業轉型升級的重要抓手，根據城鎮低效用地再開發規劃，多種形式開展城鎮低效用地再開發工作。截至2017年7月底，共完成15個再開發項目，面積460畝，為2014-2017年省下達再開發任務總量315畝的146%。

一、主要做法

1.規劃先行，強化落實

2014年上半年，遂昌縣依據省、市相關文件精神和縣域城市總體規劃等相關專項規劃，開展城鎮低效用地的實地調查核實工作。在相關部門和當地鄉鎮政府、街道辦事處的密切配合下，基本查清了遂昌縣城鎮低效用地的利用狀況，并編制了遂昌縣城鎮低效用地再開發規劃，建立了城鎮低效用地數據庫。全縣共劃定了38個城鎮低效用地區塊，總用地面積1615.31畝，其中縣城所在地妙高街道有18個區塊，面積884.77畝，占全縣城鎮低效用地總面積的54.77%。之后，根據浙江省國土資源廳《關于開展城鎮低效用地調查數據年度更新工作的通知》，先后進行三個年度的數據更新。2017年7月完成本年度的更新工作，新增低效用地339.36畝，全縣城鎮低效用地總面積調整為2062.99畝。

在城鎮低效用地再開發規劃的基礎上，遂昌縣狠抓城鎮低效用地再開發的落地工作。根據縣城市更新計劃并結合省下達的城鎮低效用地再開發任務，制定城鎮低效用地再開發年度計劃，并把年度開發計劃落實到具體地塊，落實到年度國有建設用地供應計劃中。如2007年省下達遂昌縣城鎮低效用地再開發任務75畝，遂昌縣在編制年度國有建設用地供應計劃時，就把2017年擬出讓的縣城原毛紡廠地塊、原商業車隊地塊、湖山原琴淤鄉政府、原琴淤鄉小學等低效用地列入計劃中，并切實做好再開發前期工作。經過半年努力，上述地塊于7月31日前成功出讓，完成城鎮低效用地再開發面積75.59畝，提前完成省下達的城鎮低效用地再開發任務。

2.領導重視，部門配合

城鎮低效用地再開發工作能不能順利展開，關鍵要建立健全政府主導、部門協同、公眾參與的工作機制，其中領導重視是不可缺少的一個重要因素。

▲上溪灘低效用地現狀圖

為加強對城鎮低效用地再開發工作的領導，理順工作機制，遂昌縣成立城鎮低效用地再開發領導小組，由常務副縣長任組長，國土、建設、發改、經商、環保、旅游委員會等相關部門分管負責人任成員。領導小組主要負責審定城鎮低效用地再開發年度計劃，具體開發地塊的再開發規劃方案及協議出讓方案等，保障城鎮低效用地再開發工作的順利進行。

在實施城鎮低效用地再開發過程中，離不開相關部門的密切配合。如縣城前山原商業局車隊再開發項目，首先土地使用權人提出再開發申請，擬將原辦公、職工宿舍用途的地塊再開發為賓館。作為項目分管部門的縣旅游委員會第一時間介入，指導申請人編制該地塊的再開發規劃方案，并組織相關部門對該規劃方案進行評審；評審通過后，申請人提供該地塊規劃設計方案，由縣住建部門組織評審。評審通過的，出具規劃設計條件通知書，并函告縣國土資源局；縣國土資源局根據該地塊的規劃設計條件，委托中介評估再開發前后兩種地價，并編制協議出讓方案，報領導小組審定；最后是協議出讓方案上報縣政府審批。

3.規范運作，有序推進

城鎮低效用地再開發工作一定要嚴格按照省政府《關于全面推進城鎮低效用地再開發工作的意見》（浙政發〔2014〕20號）和國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）實施，嚴格限定再開發的范圍和對象，嚴格遵循審批程序，嚴格規范運作，嚴防出現打擦邊球、擴大政策適用范圍等違規操作，嚴禁自行以低效用地再開發為由變相搞房地產開發。通過政策把控，確保城鎮低效用地再開發工作有序開展。

為嚴格規范運作，目前遂昌縣實施的城鎮低效用地再開發項目以政府主導為主，對城鎮低效用地通過城市更新后加以收購儲備，再公開出讓用于房地產開發。如2017年已實施的城鎮低效用地再開發項目，政府主導實施的再開發面積71.78畝，占已開發總面積的94.96%。

▲拆除建筑物

4.騰籠換鳥，轉型升級

遂昌縣借助工業園區體制改革的契機，勇于創新并積極研究出臺多項優惠政策，貫徹落實綠色生態發展理念，踐行兩山兩鳥理論，大力推進產業轉型升級。在堅持生態工業第一經濟，招商引資第一工程的基礎上，把盤活存量工業用地、騰籠換鳥作為振興生態工業的第一任務來抓，在縣委、縣政府的堅強領導下，2016年制定出臺了《遂昌縣振興生態工業三十九條》，其中第4條鼓勵兼并重組和第8條“支持騰籠換鳥，退二優二”，作為鼓勵企業做大做強和推進轉型升級的重點扶持條款，營造了政策洼地優勢，掀起了推進低效工業用地再開發、加快騰籠換鳥工作的高潮，取得了一系列新業績。2016年以來，遂昌縣盤活已供工業用地586畝，廠房面積20.8萬平方米，引進項目23個，投資額達11億元。城鎮低效工業用地再開發對破解土地資源要素制約、促進企業轉型升級、推動大眾創業萬眾創新等方面起到明顯作用。

為從法律上給低效用地騰籠換鳥提供法律保障，遂昌縣政府與法院聯合出臺《遂昌縣通過司法程序處置關停和破產企業若干意見》，從僵尸企業認定、協調機制建立及運行、破產受理執行機制等方面做出了具體規定，同時建立了破產管理人隊伍和破產費用保障機制，規定了相關職能部門在保障僵尸企業處置工作中的具體任務分工，確保處置工作依法有序推進，為遂昌騰籠換鳥工作理順了體制機制，強化了法律保障。

二、存在的主要問題

遂昌縣在實施城鎮低效用地再開發工作中雖然取得一點成績，但也存在一些問題。突出表現在因城市征遷補償價格較高，一些城鎮低效用地的權利人寧愿坐等政府征遷，也不愿自行實施再開發或聯合再開發，這在一定程度上拖延了遂昌縣城鎮低效用地再開發進程，也導致再開發方式以政府收購儲備再重新供地為主，再開發形式不豐富。

2015年，縣城上溪灘低效用地區塊列入城市更新范圍。該區塊位于縣城東部，原為妙高鎮工業小區，有28家企業，土地性質為國有劃撥。土地面積62.59畝，現狀建筑面積2.51萬平方米，其中已辦證建筑面積約1.22萬平方米、無證建筑面積約4830平方米、違章筑面積7985平方米。為加快該區塊的低效用地再開發，遂昌縣專門制定上溪灘區塊工業企業“退二進三”實施方案，對上溪灘區塊工業企業實施整體搬遷，盤活城鎮低效建設用地，提高節約、集約用地水平，大力發展以現代服務業為主的第三產業，從而進一步優化城市功能，提升城市品位，促進城市有機更新。因該區塊用地情況復雜，土地用途雖為工業用地，但房產證有廠房、住宅、商業店面等，權利人要求按現狀用途予以補償，要價很高。縣政府權衡后決定暫緩該地塊的低效用地再開發。

▲體育場區塊再開發后運動場現狀

▲體育場區塊再開發后整體現狀

三、典型案例

1.縣城荷花灘城市低效用地再開發

荷花灘為遂昌縣城中心地帶，東至塑料廠、荷花灘大橋，南至南溪，西至西街三十一弄，北至西街。原有住宅居民176戶，宿舍樓5幢，企業16家。該區塊現狀土地總面積139.5畝，其中建筑占地3.67萬平方米，總建筑面積約6.47萬平方米，建筑密度39.46%，容積率為0.696。區塊內大部分建筑物老舊，城市基礎設施配套差，為典型的城鎮低效建設用地。2015年9月，該地塊完成征遷收購，并于12月底成功掛牌出讓。扣除中間道路和沿溪景觀道路外公開出讓面積103.4畝，分南、北兩個區塊，總建筑面積23.44萬平方米，其中地上建筑面積18.47萬平方米，地下建筑面積4.97萬平方米，配機動車停車位976個，建筑密度32%，容積率2.68（地下建筑面積不計容積率）。再開發前后荷花灘區塊土地開發面積減少36.1畝，總建筑面積增加16.97萬平方米，增加的建筑面積相當于原區塊建筑面積的2.62倍，充分體現了山區小縣城挖掘城鎮低效用地再開發潛力，節約集約用地，完善了城市功能，美化了城市面貌。

2.縣城老體育場低效用地再開發

縣城老體育場用地面積49.6畝，除一個主席臺、廁所外無其他建筑物，跑道也是煤渣鋪設，開運動會時揚塵滿天。遂昌縣委、縣政府急群眾之所急，憂群眾之所憂，把老體育場改造列入年度十大實事來抓。為推進該項目建設，遂昌縣創新公共項目投融資機制，引入民間資本參與低效用地再開發項目建設，將體育場改造與商業房產開發相結合，即由開發商負責投資建設，建成后政府用開發商繳納的出讓金回購體育設施，開發商運營商業地產實現盈利。這種模式兼顧了商業效益和公益效益，通過項目招商，利用社會資金完成公共設施投入，破解了項目融資難問題。同時完善體育場設施和功能，盤活存量建設用地，優化土地利用結構，向空間要地。該項目總投資2.75億元，總建筑面積3.97萬平方米，容積率為1.2。再開發后新增3萬多平方米的商業用房和8000多平方米的停車場，增加200多個地上和地下停車位，極大拓展了縣城商業空間。原體育設施升至第二層，包含1個標準田徑場、標準400米塑膠跑道、7000個看臺座位和天然草足球場、塑膠網球場、門球場、室外籃球場等。現該區塊世紀聯華、時代院線、普樂迪KTV等知名商家以及30余家品牌服裝店、100多家格子鋪、20余家特色美食等紛紛入駐，形成又一個城市商業圈——凱興購物廣場，極大地豐富了市民購物和休閑娛樂選擇。同時，安排就業1000余人，已上繳稅收3000多萬。