淺析限購對中國房地產(chǎn)市場的影響

王繼翔

[摘 要]文章從影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素出發(fā)，分別從消費者需求視角、供應(yīng)商視角，以及政府的視角，用經(jīng)濟學(xué)基本原理分析房地產(chǎn)市場走勢，指出中國房地產(chǎn)市場價格相當(dāng)長時間將呈現(xiàn)螺旋形上漲，提出只有找到房地產(chǎn)市場問題的根本原因，并且從根本上下手，才能讓中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]限購；房地產(chǎn)；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.076

2017年進(jìn)入3月份以來，在國家“遏制熱點城市房價過快上漲”表態(tài)下，全國多地相繼出臺了樓市限購升級政策。近期來看，樓市的確出現(xiàn)了一些回調(diào)。那么，限購效果能持續(xù)多久？中國房地產(chǎn)市場價格能真正降下來嗎？

中國房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟的一部分，它同樣遵循市場規(guī)律在運作，“經(jīng)濟學(xué)原理”總結(jié)出的規(guī)律可以為房地產(chǎn)市場分析提供較好的工具。下面，我們就用經(jīng)濟學(xué)的一些基本原理來分析政府限購對房地產(chǎn)市場價格的影響。

1 影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素

經(jīng)濟學(xué)知識告訴我們，商品的需求由許多因素共同決定，其中主要的因素有商品價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者對商品未來價格的預(yù)期、消費者人數(shù)的變化等。用數(shù)學(xué)函數(shù)表示就是：

Qd=f（P ，m ，n，……）

公式中，P 代表商品的價格，m 代表消費者的收入，n代表其他商品的價格。這個需求函數(shù)可以清楚地反映出房地產(chǎn)需求的多種影響因素。

首先，影響房地產(chǎn)需求量的因素是房地產(chǎn)商品本身價格。根據(jù)商品需求規(guī)律，當(dāng)其他因素不變時，商品的需求量隨著商品價格的上升而減少，隨著商品價格下降而增加，商品的價格與需求量成反方向變動，即價格越低，需求越大。房地產(chǎn)限購，一些投資行為得到抑制，需求減少，價格在當(dāng)前情況下會有一定下降。 但是，根據(jù)需求定律，房地產(chǎn)價格下降后，需求量會增加，需求量越大，價格會上升，所以一段時間后，隨著需求量不斷累積增加，價格將重回上升軌道。

其次，消費者的收入水平會影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費者的收入提高時，會增加商品的需求量，反之減少。 近些年，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，從2001年后，中國經(jīng)濟就進(jìn)入新一輪的增長周期，民生進(jìn)一步改善，人民收入不斷增加。2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值就超過日本，成為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟體。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入由2010年的19109元人民幣增長到2015年的31195元，保持著9.8% 的復(fù)合年均增幅；同期農(nóng)村居民可支配收入由5919元人民幣增長到11422元，復(fù)合年均增幅高達(dá)13.1%。不斷提高的人均可支配收入將提升家庭的消費意愿，而房地產(chǎn)的居住及投資屬性也必然成為消費者購買熱點。根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息：2016 年6月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9% 。其中，城市上漲1.9%，農(nóng)村上漲1.9%；食品價格上漲4.6% ，非食品價格上漲 1.2% ；消費品價格上漲 1.7% ，服務(wù)價格上漲 2.2%。居民收入上漲為房地產(chǎn)的價格上漲提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。在其他商品價格普遍上漲的情況下，房地產(chǎn)的價格沒有下降基礎(chǔ)。

再次，消費者對未來商品的價格預(yù)期會影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費者預(yù)期某種商品的價格將上升時，該商品的現(xiàn)期需求量就會增加。從以往多次房地產(chǎn)價格的螺旋形上升趨勢來看，多數(shù)消費者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格暫時沒有下降通道。房地產(chǎn)目前是中國支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動百業(yè)。結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級非一日之功，需要很長時間。政府限購短期內(nèi)能起到抑制作用，但中長期來看房地產(chǎn)價格還是有上漲動力。正是消費者對房地產(chǎn)價格的未來預(yù)期上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)需求量暫時不會減少。

最后，消費者的偏好影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費者對某種商品的偏好程度增強時，該商品的需求量就會增加，相反偏好程度減弱，需求量就會減少。中國人自古以來就對房子情有獨鐘，擁有自己房子的情結(jié)絕非短期內(nèi)可以改變或消除。不管城市還是農(nóng)村很多地方，擁有一套房子是青年結(jié)婚的必要條件（其實沒有必要，條件不具備時租房更適宜），當(dāng)下很多年輕人不愿吃苦和等待，中國父母也心甘情愿為兒女掏腰包。中國人對房子有不同于西方的特殊偏好，這是房地產(chǎn)市場的剛需。何況，隨著生活水平的提高，人們想住更大房子的意愿也增加了房子面積的需求。

從消費者需求的視角分析來看，房地產(chǎn)市場中消費者需求量相當(dāng)一段時間內(nèi)不會減少，因而房地產(chǎn)市場價格下降概率不大。

2 房地產(chǎn)市場的商品屬性分析

當(dāng)商品的價格發(fā)生變化，商品的需求量會發(fā)生變化，但是不同商品需求量的變動對價格的敏感性即反應(yīng)程度是不同的。也就是說，商品的需求量大小還與商品的價格彈性有關(guān)。一般而言，生活必需品需求彈性較小，非必需品需求彈性大。 對缺乏彈性的商品，消費者對價格的上升或下降敏感度不大，當(dāng)該商品價格下降時需求量（銷售量）增加幅度小于價格下降的幅度，從而總收益會減少，因此降低價格會降低供應(yīng)商的銷售收入。該商品價格上升時，需求量（銷售量）減少幅度小于價格上升的幅度，從而總收益會增加，因此提高價格會增加供應(yīng)商的銷售收入。住房屬于彈性系數(shù)很小的剛需商品，無論漲價多少消費者也不得不被動接受，因此，房地產(chǎn)供應(yīng)商有漲價的沖動。

從供應(yīng)商的視角分析來看，房地產(chǎn)市場價格下降希望不大。

3 政府管制行為

由于房價上漲過快，政府出手對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管制，發(fā)布了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)文件，加強市場秩序監(jiān)管，各地分別出臺限購政策，并進(jìn)一步收緊樓市信貸政策。政府的限購是否有合理性？能在多大程度上抑制房地產(chǎn)市場價格上漲呢？

從上節(jié)分析來看，住房是屬于彈性系數(shù)很小的商品，供應(yīng)商有不斷漲價的動力，如果政府不管制，從理論上說價格將會無限上漲。如果放任價格一直上漲，對國家長遠(yuǎn)發(fā)展、對民生都會產(chǎn)生不利影響。因而，及時進(jìn)行限購是有必要的。短期來講，從信貸政策進(jìn)行管控應(yīng)該說是有效的，可以抑制一部分需求，尤其是投資客的買房行為。這樣一來，需求量走低會導(dǎo)致價格有所回落。但是，政府限購是一柄雙刃劍，遏制需求的同時，也遏制了一些剛性需求。同時，保險的投資渠道有限，住房是百姓看得見的能獲得收益的資產(chǎn)（至少以往事實如此），百姓手握積蓄難以找到更佳更多投資渠道，對房子投資依然抱有較大熱情，這兩個雙重需求會隨著時間延長逐步累積。此外，房地產(chǎn)作為帶動百業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在“騰籠換鳥”的未來、其他行業(yè)還未能取而代之情況下，房產(chǎn)業(yè)的衰落將使無數(shù)行業(yè)受到連累和打擊，對國家經(jīng)濟、對就業(yè)影響巨大。到時，限購政策可能會取消，一旦放開限購，將迎來新一輪漲價潮。

綜上所述，政府限購對抑制房地產(chǎn)市場樓市過熱在短期內(nèi)有一定效果。但是從長期來看，限購并不是最佳策略。

4 結(jié) 論

中國房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟相輔相成，聯(lián)系緊密。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高所指出的，“判斷趨勢應(yīng)該看基本面。中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，只要這個基本面不改變，房地產(chǎn)市場就不會改變”。

房地產(chǎn)市場過熱與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投資渠道密切相關(guān)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡快調(diào)整升級，國家經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴就不可能減輕，房地產(chǎn)的“綁架”行為就得不到根本解除。此外，投資渠道狹窄也是投資房產(chǎn)的重要因素。只有找到房地產(chǎn)市場問題的根本原因，并且從根本上下手解決問題，才能讓中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2015—2016年中國居民收入情況及消費情況分析[EB/OL].http：//www.chyxx.com/industry/201609/449975.html.endprint