關于加強房地產行業財務內部控制，防范企業財務風險的研究

祝嵩龍

【摘要】隨著社會的不斷進步，我國各行各業都得到了飛速的發展，房地產行業也不例外。目前的形勢之下，我國房地產行業隨著自身的不斷發展已經取得了比較明顯的成效，并且達到了一個全新的水平。但是，在具體的發展過程當中，對房地產企業相關的管理必須采取必要的措施，尤其是房地產企業財務方面的管理，通過對財務風險的有效控制以及規避，可以提高房地產企業的市場競爭力，進一步促進我國房地產行業的良好發展。在目前階段，我國的房地產企業在財務管理方面存在著一些明顯的問題。這種情況之下，本文主要分析了我國房地產企業發展過程當中存在的財務風險的一些特征，并且分析了財務風險的主要類型，根據我國房地產企業存在的財務風險特征以及類型，具有針對性的提出了一些有效的控制措施，從而促使我國房地產企業安全穩定的發展。

【關鍵詞】房地產行業 財務風險 內部控制 特征類型 風險防范措施

我國的房地產行業處于一個投資主體的地位，自身存在著一些特性，在如今變幻莫測的市場經濟大環境之下，我國房地產行業在發展過程當中，存在著一些財務方面的風險。這些財務風險嚴重的阻礙了我國房地產行業的穩健發展，因此，必須針對這些財務風險提出有效的預防和解決措施，加強風險防范的力度，控制風險的發生。

一、我國房地產行業財務內部控制普遍存在的一些問題

（一）房地產行業內部的資金得不到高效的利用

在我國房地產行業財務內部的控制和管理過程當中，存在著一個特別明顯的問題就是一些企業的資金利用率非常低，其中一個很重要的原因就是相關的工作人員在工作過程當中并沒有對資金進行科學合理的管理，這些企業內部的管理工作人員自身專業素質亟待提高，他們的專業能力也是非常低的。種種原因導致企業內部存在一些閑散的資金，這些資金不能夠得到及時高效的應用。除此之外，一些企業盲目的追求經濟效益，而在發展過程當中對產生一些不合理的投資現象，缺乏科學合理的投資意識，也會導致企業內部資金使用率低下，浪費資源。以上的各種因素，都在阻礙著房地產企業穩定的發展，不利于這些企業的生存，因此必須完善企業內部資金管理，從而保證房地產企業可以長遠的發展。

（二）房地產行業的內部的相關數據沒有得到充分的統計

在我國房地產相關企業發展過程當中，企業內部的財務數據存在非常嚴重的問題，一些企業將財務內部的管理工作視為最簡單的財務預算，特別是近階段，我國房地產企業內部財務管理工作得到了一些發展和變化，科學技術不斷發展，促進了我國房地產企業財務管理工作使用更加先進的設備以及信息化的技術手段，講傳統的人工數據管理發展成為網絡管理，在很大程度上提高了我國房地產企業內部財務管理工作的效率，也保證財務工作的順利進行，從而促使房地產企業利益更加安全。在這種情況之下，我國目前也存在著一部分永遠采用比較傳統的財務管理方式和方法，在財務數據方面，進行員工的統計，這就導致財務數據統計工作效率非常低下，房地產企業的利益沒有安全的保障，促使房地產企業內部的財務問題得不到解決，并且頻頻發生，也在一定程度上促使我國房地產企業的相關財務統計數據非常混亂不堪。采用傳統的人工統計方法，所統計圖的財務數據在企業的整體發展過程當中，影響了企業決策，就會導致這些決策存在偏差，從而促使房地產企業財務風險的發生，非常不利于我國房地產企業經濟效益的產生。

（三）房地產企業沒有合理的內部構成

隨著社會的不斷發展，目前我國的市場經濟也在隨之迅猛發展，在這種大的環境之下，我國的一些房地產企業為了適應這種環境，保證自己的生存和發展，對自身的經營及管理體制進行不斷地創新和改革，但是我國的一些企業自身存在特性，在很大程度上受到政府以及有關部門的監督和管理。政府和相關部門的監督管理工作受到多方面的因素影響，內部資本結構出現一定的問題，存在一定的誤差，一些房地產企業便便采用不合理的手段來保證自身的發展，就會促使房地產整個企業受到影響和破壞。

二、我國房地產行業存在財務風險的主要類型分析以及財務風險的主要特征分析

（一）房地產行業的財務風險主要類型

不同的政策環境存在著不同的財務風險，如果整個市場競爭非常激烈，那么，我國房地產行業的發展創新就會越來越難，誰知在銷售方面費用的支出也會越來越多。因此，整個房地產市場的經濟環境特征對于地產內部的財務風險類型產生非常重大的影響。政策環境的不斷變化，房地產行業的財務方面管理也會受到其影響。不是系統之內的財務風險類型，所包含紛繁復雜的內容，企業自身的方式、相關機構以及意識都包括在內。除此之外，我國房地產行業對于內部的財務管理水平的高低也影響著財務風險的是否存在，一些對于投資風險以及籌資風險的管理也是非常常見的風險類型。上述的風險類型對于我國房地產行業的整體發展產生著非常重要的影響。

對于我國房地產行業一些系統性的財務風險，都是由系統外部的不斷變化而影響產生的，是一個非常重要的影響因素。存在系統性的房地產企業財務風險，包括法律上的相關條例以及國家和政府掌控的具體政策環境等。在政策環境之下，房地產行業的市場競爭環境也是一個不容忽視的影響因素。在比較宏觀的房地產市場經濟大環境之下，土地市場因素對于房地產財務風險具有非常重大的影響，這個方面的問題也是尤為突出的，房地產具體開發過程當中一個非常重要的內容就是土地的利用，在整體的發展過程當中土地市場影響著土地的價格和利用率，因此，在房地產開發當中土地占有非常大的資金比重。

（二）房地產行業的財務風險主要特征

與其他的行業發展不同的是，我國房地產行業在財務風險方面存在著非常明顯的特征。目前情況之下，我國房地產財務風險管理方面，具有非常大的資金流動量，其中現金流量占有非常大的比重，除此之外，房地產行業對于現金流通和運作的能力有著非常高的要求，也要有較強的融資能力。基于這種情況，我國房地產行業在對財務管理過程當中存在著許多的特別明顯的財務風險問題。資金的周轉也存在著一些不容忽視的問題，在具體的房地產發展過程當中投資的回報會相隔非常漫長的時間，因此，資金的流出以及價值，會存在著成本較高的問題。現金流的分布上也存在著不平衡甚至不合理的現象，在我國房地產行業相關產品的開發和推行過程當中，存在一個非常明顯的特征就是這些產品存在著單一性，不夠靈活。除此之外，對于資金的流通方向也是非常復雜的。在房地產行業財務風險管理過程當中，現金的流通以及流通量非常不確定，不夠穩定。因為在具體的開發當中，有一些不穩定的因素影響著資金的流動，有一些因素是人為不可控制的。房地產行業具體的財務風險管理工作也受到大的經濟環境影響以及相關政策因素的影響，以上便是我國房地產行業財務風險控制當中的一些比較明顯的特征。endprint

三、加強房地產企業的內部控制，防范企業內的財務風險措施

（一）通過融資渠道這種資本方式，規避財務風險

第一，必須對融資渠道這種資本方式進行不斷地開發和探索。在大的經濟環境以及政策環境之下，金融危機會直接影響到我國房地產契約的經濟發展，并且房地產企業受到非常大。金融危機的逐漸來臨，我國防地產企業的相關工程項目以及房價受到非常嚴重的影響，對于資金的回轉非常慢的速度和程度，除此之外，我國政府以及相關部門對于我國房地產行業提出了非常多的調控政策，促使我國房地產行業資金短缺問題更加的明顯，整個資金環境也是越來越激烈的。所以，我國房地產企業必須不斷地探索全新的融資渠道，從而在很大程度上降低我國房地產資金的融資成本。

第二，調整房地產行業的規模及負債比例，促使負債規模和比例更加合理。根據相關的經濟理論，我國房地產行業資產的負債規模及負債率是有一定的范圍的。相關的資本結構明顯的表示，科學合理的負債率能夠通過相關政策以及理論的作用來提升我國房地產的具體價值。我國的房地產資本結構離不開房地產整體規模的影響，也受到整個行業的經濟效益水平的影響。但是，應該全面地考慮問題，負債率如果不合適，就會促使我國房地產行業存在才方面的風險，企業的價值在很大程度上也會下降。我國房地產行業負債經營必須考慮全面，應該明確企業經濟發展的戰略以及發展的方向，只有明確這個方向才能夠科學有效地應用企業內部的資金。通過多元化的經營方式，明確科學合理的企業經營方向，能夠保證我國房地產行業有效地規避財務風險，將企業內部的資金用在合理的項目之上，從而有效地提高企業內部資金的使用率，從而減少資金的壓力。除此之外，應該進行科學合理的負債經營，在我國房地產行業自身發展的水平之內掌握覆蓋的程度。也要對負債結構進行合理的掌握，各種負債類型以及規模進行合理的搭配，從而保證我國房地產行業可以在發展過程當中規避財務風險的，對我國房地產行業的融資結構起到優化的作用。

（二）提高房地產企業的資金使用率

為了有效地加強我國房地產行業財務內部的管理和控制，并且有效地防范房地產企業的財務風險，必須加快企業內部的資金周轉周期，從而有效地提高這些資金的使用效率。在房地產內部控制出現的問題上，還包括兩個部分，分別是首付款和按揭款。首付款的風險主要表現在購買者不能一次性支付全額首付款，大量首付款向遲遲無法到位。按揭款主要是銀行貸款，如果首付款沒有及時繳納，將導致銀行放慢審批程序，影響企業資金的回籠。由此看來，必須對我國房地產企業內部的資金進行科學的利用，從而提高其效率。首先，必須建立科學的政策，其次應該對我國房地產企業項目客戶的信用以及資金的等級進行確定，從而推算出這些客戶的償還債務的水平和能力，最后，調整收帳的比例，建立相關責任體制。除此之外，水平較高的房地產企業應該將不同的項目進行有機的結合，從而緩解房地產企業資金上的壓力。

（三）加強推行房地產企業內部的財務預算管理工作

根據我國房地產行業自身的發展，對企業的資金以及財務管理工作進行進一步的加強。針對項目的具體特征，對項目的設計資金以及開發的成本等各個方面進行整體上的預測和計算。對房地產企業的分公司進行預算之后再匯總，從而從整體上掌握企業具體的資金狀況，有利于推行資金管理工作計劃。并且確定房地產行業不同層次的責任體制，將責任落實到個人身上。從而保證房地產企業完成科學合理的財務管理模式。并且在項目進行的過程當中，進行實施的監督和控制。各個層面上的工作人員也可以進行交流和溝通，促使整個行業更加團結一致，有利于資金的預測和計算，并且促進房地產企業資金管理能力的提升。

（四）提高財務管理人員的綜合素質

對于我國建筑企業內部的相關財務管理人員，必須提高其自身的專業素質，對其進行定期或者不定期的專業培訓，從而提高工作能力和水平。除此之外，可以聘請具有較強工作能力的專業人才，從而保證我國房地產行業內部財務管理工作的高效進行，對于企業財務風險的防范具有一定的促進作用。

結語：綜上所述，在一個企業或者行業整體的發展過程當中，財務管理具有基礎性的重要作用，其也對于整個行業在市場經濟體制當中的良好發展起到至關重要的作用，因此必須加強財務風險的管理工作力度，不斷地完善管理措施，才能夠有效地促進整個行業的發展。通過對我國房地產行業發展過程當中的財務內部進行有效控制，并且有效地防范我國房地產企業的財務風險，提升了企業發展水平，這對于我國房地產行業發展過程中存在問題的解決有著非常大的促進作用，對于整個行業的健康發展具有非常重要的意義。

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