物業服務合同法律問題探析

楊絲媛

【摘要】文章認為雖然我國已出臺了《物業管理條例》及一些配套性文件，為規范物業管理活動提供了法律基礎，但在實踐中，現有的涉及物業服務合同的相關規定可操作性不強、內容不夠完善。針對當前物業服務合同中存在問題，希望相關部門能夠重視起來，出臺并完善相關法律法規等制度，充分有效地發揮物業服務合同的功能，切實維護物業服務法律關系中各方的合法權益。

【關鍵詞】物業服務合同；業主；物業服務企業

隨著房地產行業的飛速發展，物業管理作為房地產經營管理的一種新模式，逐漸被社會各界認可，物業管理行業呈現出良好的發展前景，物業服務質量的高低也成為影響物業市場價值的一個動態指標。在物業管理活動中，物業服務合同起著非常重要的作用，它是調整和規范業主和物業服務企業之間權利義務關系的依據。正確認識物業服務合同，有助于解決物業服務糾紛，保障業主和物業服務企業的合法權益。

一、物業服務合同的概念及性質

物業服務合同是指業主和物業服務企業在平等、自愿的基礎上依法訂立的、以物業服務企業為業主提供物業管理服務、業主支付相應報酬為主要內容、規范業主和物業服務企業權利義務的協議。物業服務合同分為兩種，一種是前期物業服務合同，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位與物業服務企業簽訂的合同；另一種是普通的物業服務合同，是業主或業主委員會與物業服務企業簽訂的合同，目前所說的物業服務合同大多指的是普通的物業服務合同。

雖然物業服務合同與委托合同有許多相似之處，但物業服務合同不屬于委托合同，也不同于其他有名合同，它是一種新型的、獨立的具有特殊性質的民事合同，具有諾成性、有償性、雙務性、要式性等特征。

二、物業服務合同存在的法律問題

目前，我國已經出臺了《物業管理條例》及相關配套文件，為規范物業管理活動提供了法律基礎，但在實踐中，現有的涉及物業的相關文件可操作性不強、內容不夠完善，物業服務企業侵犯業主權利、業主不履行物業服務合同、管理規約等情況時有發生。物業服務合同在實際履行中存在的問題有：

（一）法律效力層次不高，且現行法律法規不夠完善

目前，只有《物業管理條例》及一些地方性物業管理法規中對物業服務合同有專門的規定，但過于原則，可操作性不強。《物業管理條例》是國務院制定的行政法規，在法律效力層次中屬于第三層次，法律效力層次較低，處理有關糾紛和違規行為的執行主體、處理程序都不明確，執行力得不到有效保證。《物權法》雖然法律效力層次高，但可操作性不夠。現行的《合同法》也沒有把物業服務合同列入有名合同中進行規范，使業主在維護自身利益時沒有相應的法律作為維權依據。

（二）建筑物區分共有權難以界定和實施

建筑物區分所有權分為專有權、共有權和共同管理權三部分。專有權比較好確定，但對于外墻、樓頂、地面停車位、地下室、綠地、鍋爐房等小區部分是屬于全體區分所有人共有還是少數或個別區分所有人專有，許多人存在不同看法。此外，現在的高層住宅存在大量的公用設施和公用部位，這些公用設施和公用部位屬于區分所有建筑物的共有部分，應當歸全體區分所有人共有。但目前許多住宅存在建設單位、物業服務公司或者個別區分所有人占用公用部分、公用設施的情況，如：有些住宅小區原來被規劃部門批準規劃為綠地的部分被建設單位改作露天停車場或者一部分綠地被一樓業主用柵欄圍起來專用，有些住宅的樓頂被頂層的業主專有使用或者被一些業主圍起來種植花草、養殖生禽。

（三）業主的主體認定及義務履行存在問題

《物業管理條例》第15、21條規定普通物業服務合同和前期物業服務合同分別由業主委員會、建設單位與物業服務企業簽訂，業主在這兩種合同中都不是直接的合同簽訂者，從而導致在實踐中，業主認為自己不是物業服務合同的當事人，常以合同不是自己簽訂為由，拒絕履行合同訂立的相關內容。此外，業主認為支付給物業服務公司的物業費已經包括物業管理的各項成本支出，對于水電費、煤氣費、有線電視費、電梯維護費等費用拒交或者欠交。有的業主違反管理規約，擅自改變房屋結構，違章搭建，隨意丟棄垃圾，損壞公共識到物業管理的本質是物業服務，把業主的利益放在第一位。把物業管理服務與人文關系、社區文化建設結合起來，體現“以人為本”的原則，根據不同業主的情況提供不同的服務。建議進一步強化物業服務企業資質管理制度和物業服務人員職業資格制度，提高物業管理人員的素質和專業技術水平，發揮當地大專院校的作用，選送相關人員參加物業管理專業培訓，為企業發展儲備人才。

四、結語

物業服務合同不僅是物業管理制度的核心，也是處理物業糾紛的重要依據，在物業管理活動中占據著重要地位，對物業服務合同進行專門研究具有重要的現實意義。針對當前物業服務合同中存在問題，希望相關部門能夠重視起來，出臺并完善相關法律法規等制度，充分有效地發揮物業服務合同的功能，切實維護物業服務法律關系中各方的合法權益。設施，違反相關規定飼養動物等。

（四）業主委員會法律地位不明確

雖然《物業管理條例》規定業主委員會是業主大會的執行機構，由業主代表組成，可以與物業服務企業簽訂物業合同，對物業服務企業的物業管理活動進行監督，但《物業管理條例》沒有明確業主委員會的法律地位，沒有明確以業主委員會的名義代表全體業主行使權利的范圍，沒有規定業主委員會是否屬于獨立法人，是否具有民事訴訟主體資格。當業主與物業服務企業發生糾紛時，業主委員會不能作為獨立的訴訟主體向法院提起訴訟，也無法對屬于全體業主共有的物業管理用房、電梯間廣告費、小區臨時停車費、專項維修資金進行管理支配，不能有效保護業主的合法權益。

（五）物業服務企業侵犯業主利益，服務不到位

有些物業服務企業擅自改變、占用、利用物業管理區域內公共建筑、公用設施，擅自挪用專項維修資金，改變物業管理用房用途。有些物業服務企業觀念錯位，沒有樹立為業主服務的意識，認為自己是“管理者”“收費員”而非“服務者”，只管收費，不管服務。有些從業人員沒有經過專門培訓，缺乏必要的職業道德和技能，服務意識差，不能很好地履行合同義務。endprint

三、完善物業服務合同的建議

（一）完善立法，提升物業服務合同的法律地位

建議盡快出臺《物業管理法》，明確建筑物區分所有權范圍，業主大會、業主委員會的法律責任，建立物業服務糾紛高效解決機制等，使物業服務糾紛處理有章可循，更好的保護業主的合法權益，減少爭議，為規范物業管理行業發展奠定法律基礎。將物業服務合同列入《合同法》的有名合同中，在《合同法》中明確當事人的權利義務，使法律適用問題有一個法定的衡量標準，為實際操作提供制度支撐和保障。各地因地制宜地制定適用于本行政區域內的相關規定，如，城市物業管理服務分類分級指導收費標準、專項維修資金提取使用管理辦法、物業糾紛處理辦法等。

（二）建立健全建筑物區分共有權相關管理制度

建議完善的住宅小區公用部分統一登記制度，明確界定專有部分、公用部分，并對公用部分進行分類、公開登記管理，使建筑物區分共用權得到法律的確認和保護，也便于讓業主了解住宅小區物業公共設施、設備的使用、維護等情況。區分外墻、綠地、停車位、綠地等部分是屬于公用部分還是專用部分，主要看法律、行政法規是否對其進行強制性規定，如果法律、行政法規已經專門進行了規定，依照規定進行確定。如果法律、行政法規沒有強制性規定，則需根據建筑物區分所有權的本質屬性，考量當事人是否有約定、該部分是否被單獨登記為一項不動產等因素進行確定。同時，完善侵害建筑物區分共用權的民事責任制度，當發生共有權被侵害的情形時，業主可以通過民事法律獲得權利救濟，恢復和確保受侵害的權利，侵權責任人承擔相應的民事法律責任。

（三）厘清業主的合同主體地位，加強維權意識

物業服務企業是與業主而不是業主委員會建立物業服務法律關系，業主委員會的權限源于業主的授權，業主委員會根據授權與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主是物業服務合同中相應權利的享有者、義務的承擔者。建設單位與業主簽訂物業買賣合同時，包含前期物業服務合同約定的內容，根據合同內容雙方產生了轉讓前期物業服務合同的合意，建設單位與業主對前期物業服務合同概括承受。建議在物業買賣合同中明確規定建設單位向業主移交手續的時間、內容和范圍，明確業主有權終止在建設單位控制階段由建設單位代表業主對外簽訂的任何合同或者協議。同時，業主應加強維權意識，當自己的正當權益受到侵害時，業主可以通過向有關行政管理部門、媒體反映情況，或者向法院起訴等形式表達自己的合理訴求，促進物業服務企業改善管理方式，提高管理水平，推動物業市場的良性健康發展。

（四）加強普法宣傳，增強業主的主人翁意識

在不違反強制性、禁止性規定和公序良俗原則的前提下，完善管理規約制度，通過管理規約對住宅小區公用部分、業主行為等相關事項進行規范。提高業主自律意識，通過發送物業知識宣傳手冊、在小區公共宣傳欄張貼物業相關規定以及微信、網絡等多媒體渠道向業主普及物業相關知識。業主是物業的主人，在享有主人應享有的權利的同時，也要履行相關義務，業主繳納的物業費一般只包括公共性服務費，除非另外約定，通常代辦性服務費（水電費、煤氣費、有線電視費等費用）和特約服務費不包括在物業費中。業主有繳納物業費的義務，也有協助義務，這里說的協助義務，不僅包括業主積極協助配合物業服務公司對物業進行維護、保養，提供必要的便利，也包括業主不得阻止、妨礙物業服務公司進行管理。當業主違反規定，擅自改變房屋結構、違章搭建、隨意丟棄垃圾、損壞公共設施，或者違反相關規定飼養動物時，物業服務公司可以通過行使訴權要求業主承擔相應民事責任。

（五）明確業主委員會的法律地位，充分發揮業主委員會的作用

通過立法明確業主委員會的法律性質和地位，賦予業主大會當事人的能力，確認其當事人的地位。在業主大會的授權范圍內，業主委員會可以代表全體業主以原告或者被告的身份參與涉及全體業主權益的物業管理糾紛。規范業主委員會作為民事主體進行民事活動的具體范圍、事項，使業主委員會能夠管理并處理全體業主在住宅小區內擁有的共有財產，如：電梯間的廣告收入、小區臨時停車費的管理使用等，辦理全體業主共有部分的產權登記手續等。同時加大政府對業主委員會工作的指導和協助，充分發揮街道、社區、居民委員會等基層組織的作用，及時協調解決化解業主和物業服務企業之間存在的矛盾和問題。

（六）提高對物業管理的認識，加強人才隊伍建設

物業服務企業必須樹立服務意識，認識到物業管理的本質是物業服務，把業主的利益放在第一位。把物業管理服務與人文關系、社區文化建設結合起來，體現“以人為本”的原則，根據不同業主的情況提供不同的服務。建議進一步強化物業服務企業資質管理制度和物業服務人員職業資格制度，提高物業管理人員的素質和專業技術水平，發揮當地大專院校的作用，選送相關人員參加物業管理專業培訓，為企業發展儲備人才。

四、結語

物業服務合同不僅是物業管理制度的核心，也是處理物業糾紛的重要依據，在物業管理活動中占據著重要地位，對物業服務合同進行專門研究具有重要的現實意義。針對當前物業服務合同中存在問題，希望相關部門能夠重視起來，出臺并完善相關法律法規等制度，充分有效地發揮物業服務合同的功能，切實維護物業服務法律關系中各方的合法權益。endprint