房地產市場泡沫

【摘要】近年來全國各地區房價節節攀升，合肥地區的漲幅尤為劇烈，在2016高居我國城市房價漲幅的榜首。

【關鍵詞】房地產 泡沫 價格

一、房地產市場概述

（一）房地產業

房地產業是指經營土地，開發房地產，管理房地產及相關裝飾和服務為一體的綜合性產業。

有多種因素能夠房地產業的發展產生影響（如：房地產市場的供求狀況、國家宏觀經濟政策、地方政府經濟政策、市場主體預期以及市場輿論導向等）。房地產業的健康發展與一個國家經濟的發展緊密相關，房地產業的發展靠著國民經濟的推動，反過來，它也能促進其穩定的發展。

（二）房地產泡沫

“泡沫”一詞在經濟學中指某項資產的價格在連續的交易中急劇上漲，從而讓其實際價值逐漸的偏離它的價格，市場主體對于該資產價格上漲的預期直接導致了該資產價格的上漲，當達到某一臨界值時，會導致泡沫的破裂，市場主體又會產生悲觀預期，資產價格大幅度下跌，不僅會導致持有者資產嚴重縮水，嚴重的甚至會引發金融危機。

因此房地產市場中投資者過分涌入是房地產泡沫產生的直接原因，致使虛假需求劇增，房地產價值逐漸偏離其價格。作為實物資產的房地產其實與虛擬資產有很大差別，但是因為嚴重的投機行為導致它成為了泡沫的載體。它形成主要有以下原因：

（1）宏觀層面：國家的經濟政策、信貸政策等。若一國采用較為寬松的貨幣政策，降低信貸利率，加大市場流動性的投放，必然會使一部分資金流向房地產業；但過多的資金流入這個產業，就可能會產生“泡沫”。同時如一國經濟處于上升期，必然會加大對于基礎設施及房屋設施的投資，由于土地資源本身具有稀缺性，也會推動著土地價格上漲。

（2）微觀層面：房地產市場過分投機行為。這種投機行為源于市場主體對房地產過分樂觀的預期以及相關機構組織炒作，市場投資者將房子看成是一種金融資產而非傳統的住房，投資于房地產業以期獲得資產增值。

二、有關房地產泡沫的相關研究

（一）國內的研究狀況

1993年我國的學者就已經開始研究非理性行為在房地產市場中的表現。主要表現為城市的規劃嚴重脫離市場化的進程，市場上出現大量“尋租”行為，以及盲目的哄抬地價。2007年學者發現了房地產市場的有效需求與有效供給問題，即房地產市場有效需求大于有效供給，房地產市場存在非理性泡沫。2011年國內學者通過對于房地產市場主體的情緒以及其他非理性行為的研究，發現了房地產市場的價格變動主要和土地價格、購買者的情緒以及銀行的利率等因素密切相關。

（二）國外的研究狀況

國外相比較于國內更早的就對房地產投資泡沫展開了研究，所以有著更為豐富的理論體系。相對來說比較耳熟能詳的有兩種理論——非理性理論和理性理論。

1.非理性泡沫理論

（1）噪聲交易模型

眾所周知在有效市場假說理論中涉及三種有效市場。只有在強式有效市場中資產的市場價格才能充分的反應所有信息也就是資產的價值，在另外兩種條件下的有效市場資產的價格并不能充分的反應資產的價值，他們之間存在一個偏差，在實際的交易過程中，由于資產的價值是客觀存在的，噪聲交易者不能充分的獲取信息，就會把噪聲誤以為是正確的信息，從而去進行非理性的交易行為。

（2）羊群效應

通俗的說羊群效應是由一種非理性的盲目從眾心理引起的，在經濟學中對于羊群效應的界定是對于市場上沒有獲得正確信息的投資者，他們自己做出投資決策行為時主要是盲目的模仿市場上多數的投資者。

2.理性泡沫理論。提到理性泡沫理論首先要注意它的前提：市場的有效性。資產的價格有兩個因素決定：資產的價值；根據市場主體理性的預期，使得資產的實際價格比資產價值高出的部分。理性預期并非盲目估高資產價格，也非從眾心理引導的心理預期。它是一種基于個人合理的對資產未來的價格預期。

三、國內房地產業的發展現狀

（一）整體行業規模越來越大

隨著人民生活水平以及教育水品的提高，人民對于生活水品的追求越來越高，又因為住房的剛需型，房地產市場規模逐漸變大，同時住房的品質，配套的服務業越來越被各個房地產企業所重視。住房具有投資性的這一特點也逐漸的引起了市場主體的注意，同時房地產業也由此得到了發展。根據統計數據：到2017年4月14日為止，全國房屋供給量為13.99億套，其中出售的房屋約為8.327億套，用于出租、合租等用途的房屋約為5.661億套，統計的數據包括全國各地在內的366個城市。由此可見我國目前房地產業的體量相當大。

（二）價格呈現逐漸走高的趨勢

最近幾年，房地產市場的價格在日漸走高，同時房地產市場的開發投資額也有明顯的增加。合肥的房地產市場價格主要從2015年底開始有明顯幅度的上升，2016年1月到8月期間，房地產投資開發、新開工面積以及土地成交價款同比的增長幅度分別是5.4%、12.2%、7.9%。

（三）資本市場與之關聯日益緊密

現如今國內的房地產市場在經濟發展中所起的作用越來越大，它資本化程度的高低也是鑒別其發展成熟與否的重要表現。現在的房地產市場相比較與10年以前市場化程度已經明顯提高，融資的方式越來越多元化。

四、合肥房地產市場研究

總體來說合肥的房價一直呈現上升的趨勢，但是在2015年下半年到2016年上半年房價上升趨勢最為明顯。數據顯示2016年合肥市區的房價首次漲破10000大關，同比漲幅到達31.53%。根據胡潤全球房價指數2017顯示，合肥以48.40%的漲幅高居榜首，緊隨合肥之后分別是：廈門、南京、無錫、深圳。是什么因素推動著中國的三線城市合肥房價高居世界房價漲幅排名的榜首呢？

（一）貨幣供給側分析endprint

在中國人民銀行官網可以看到從15年的1月到16年的12月，我國的M2供應量一直都是在穩步的增長，但是流通中的貨幣M0在2015年2月到2015年6月以及整個2016年都呈現下降的趨勢，雖然16年有些月份有上漲，但是大趨勢還是降低的，這說明了國家的貨幣供應量增加了，但是流通中的M0卻越來越少了。

一方面M2的增加給市場提供了充裕的資金，在中國經濟增速放緩，實體經濟相對不景氣的大背景下，必然是資金流向了房地產。另外一方面流通中貨幣M0的減少也充分說明了人們不愿以現金形式持有資金，更愿意去尋找穩定的投資項目進行資產增值。

（二）土地及房屋供給分析

合肥的新增住房以及銷售住房從2013～2016年呈逐年下降的趨勢；于此同時，據數據統計顯示雖然2016合肥的土地成交價格853億元是歷年之最，但是土地成交面積卻是2013～2016年最少的。越來越少的房屋及土地供應量，同時也導致了上漲的合肥房價。

再者，從需求方面來看，出合肥從2012年到2016年，這5年時間里常住人口數在逐年的增加，住房需求屬于剛性需求，上文也提到合肥的住房供給在12年到16年之間呈逐年減少的趨勢，這些因素也進一步導致了合肥房的上漲。

（三）政策及方針建議

首先從需求側，2016年7月1日合肥先是出臺限貸政策，但是并沒有到達預期的效果，同年10月合肥頒布了一系列限購政策（如：禁止合肥市區擁有兩套以上住房的居民購置新房等），這些政策的頒布一定程度上抑制了投資者對商品房的需求；另外要大力發展實體經濟，將更多的資金引向實體經濟中，拓寬投資者投資渠道，在M2逐年攀升的背景下，避免出現“資產荒”的局面。其次從供給側，加大土地及商品房的供給，加大公租房及廉租房的投入。再者，在城市建設方面，不應只靠發展一座城市來帶動一個地區全面的發展，要注意多邊發展，就安徽省內而言，人口不斷的涌入合肥，無疑只是為了尋求更好的社會基礎服務，更便捷的交通設施，更健全醫療衛生保障。因此，發展中小城市，引導居民前往中小城市就業，不但能夠加速中小城市去庫存，還能減輕大城市房地產泡沫的壓力。

五、總結

根據國外房地產泡沫破滅的慘痛教訓，我國應更加注重房地產業穩定、健康的發展，中國經濟現在正在由高速增長轉變為中低速增長的變軌期，更不能因為房地產泡沫的破滅，引發金融危機。我們應該加強監管，結合當前中國的國情，制定符合當前形勢的房地產業戰略，或許這不僅需要我們的努力，也需要后續學者不斷的研究和探索。

參考文獻

[1]王曦.從美、日房地產泡沫看我國房地產市場[D].東北財經大學，2007.

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[3]胡敏.如何切實讓房子回歸到“住”的定位[J].中國經濟時報，2017.

[4]劉陳杰.靠什么實現房地產市場的“質變”[J].上海證券報，2017.

作者簡介：周楊（1992-），男，安徽六安人，安徽大學經濟學院金融碩士研究生，研究方向：房地產金融。endprint