探討房地產企業(yè)營改增后的稅收籌劃

宋偉

摘要：由于我國稅收制度的不斷改進與深入，我國實行了“營改增”稅收政策，而對于房地產而言，我國至1994年稅收政策改革至今，營改增稅收政策的實行，減輕了企業(yè)納稅的重擔，同時也避免了現(xiàn)在所存稅收制度中的循環(huán)重復稅收現(xiàn)象的產生。由于房地產企業(yè)經營管理中的特殊復雜性，“營改增”稅收政策的推行同時也給房地產企業(yè)加大了稅收負擔，尤其表現(xiàn)在稅收成本上，因此，對“營改增”稅收政策的研究與分析對新政策下稅收政策的全面籌劃具有重大的影響。

關鍵詞：房地產；企業(yè)；營改增；稅收政策

隨著我國“營改增”增值稅稅收的推行，國家將增值稅范圍不斷地擴大，所以對于房地產企業(yè)而言，如何做好“營改增”納稅籌劃管理對企業(yè)的發(fā)展尤其重要，房地產企業(yè)將會面臨“營改增”納稅政策新問題的出現(xiàn)，所以，必須深入探討“營改增”對房地產企業(yè)的發(fā)展的影響，只有把握市場新的機遇與契機，在新政策實施的前提下合理進行房地產稅收上的籌劃工作，在減輕企業(yè)稅收負擔的前提下，保證房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中健康全面的發(fā)展。

一、房地產企業(yè)“營改增”稅收政策的改革背景

（一）“營改增”稅收政策的頒布

2016年3月24日，財政部頒發(fā)了《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稅收政策規(guī)范，規(guī)范中明確規(guī)定，從2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)以及生活服務業(yè)范圍歸入營業(yè)稅納稅人行列，并納入試點范圍工作，《規(guī)定》內容主要包括企業(yè)繳納營業(yè)稅向增值稅方向改變，為房地產企業(yè)和建筑企業(yè)提供了過渡新政策。與此同時，同年四月，國務院李克強總理就全面實施“營改增”到國家稅務總局、財政部考察工作。

（二）營改增前后房地產稅收狀況

由于營業(yè)稅屬于價內稅，計稅基礎是以企業(yè)含稅銷售額為基礎，而增值稅屬于價外稅，計稅依據以不含稅的增值部分，若企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，可以抵稅。這樣就解決了在稅收政策中重復計稅的問題。在實行營改增新政策之前，主要以房地產營業(yè)稅5%為主，當營改增政策頒布后，雖然新項目的增值稅稅率為11%，此次細則將土地價款從銷售額中扣除，建安成本及其他服務成本等納均入增值稅抵扣項。經測算，營改增前后的均衡毛利率約為56%，當毛利率水平低于56%時，營改增將改善企業(yè)毛利水平。大部分房企毛利率均低于均衡點，所以說，營改增減輕了企業(yè)的稅收負擔，同時對企業(yè)的開票管理上和取得發(fā)票有了更加的嚴格的要求。同時，房地產企在預售營業(yè)款按照5%的稅率預繳稅時，當營改增政策之后，只需先按3%的增值稅稅率預繳增值稅，減少了資金的占用，加快流動資金的流通速度，促進了房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）“營改增”稅收政策的重要性

我國在2012年1月1日起，推行“營改增”稅收試點工作，這種新局勢的推行，加大了我國對稅收的高度重視。“營改增”指原來企業(yè)繳納的營業(yè)稅項目，改變成了征收增值稅，增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。營改增是我國稅收改革上的一次重大變革，促進了我國國民經濟的發(fā)展同時對產業(yè)結構進行了巨大的調整，不但有效的防止了重復征稅的風險，同時也減輕了企業(yè)的負擔，完善了現(xiàn)有的稅收制度，推廣并促進了第三產業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化產業(yè)結構，而且加大了國內企業(yè)之間的競爭能力，同時對通貨膨脹也有一定的影響。

二、“營改增”政策的推行對房地產企業(yè)的深遠影響

（一）加強房地產企業(yè)對“營改增”稅收政策的認識

由于“營改增”政策的推行時間的局限，與房地產企業(yè)有關的建筑行業(yè)[1]、金融行業(yè)、交通行業(yè)同時都面臨“營改增”政策的試點工作，但是由于房地產企業(yè)的管理者以及財務人員對“營改增”稅收政策的了解以及認識不夠，而且由于過去我國一直加強對房地產企業(yè)實行的營業(yè)稅以及土地增值稅這一類型的價內稅收管理，對增值稅這一方面的了解一直處于薄弱以及不足的地位，因此，當房地產面臨“營改增”這一稅收政策的實施的時候，將要面臨極大地稅收風險。

（二）實行“營改增”稅收政策時，對房地產稅收成本帶來風險

我國房地產企業(yè)的業(yè)務范圍比較廣，但是土地成本和建安成本占很大的比例。營改增后對房地產企業(yè)的土地取得成本會有更嚴格的要求，有些土地取得成本不一定能在銷售額中扣除，加大了房地產企業(yè)合作的風險性。建筑企業(yè)的稅收負擔會轉移給房地產開發(fā)企業(yè)，而有建筑部門的房地產企業(yè)則無法轉移，會受到較大影響；建筑工程勞動力來源主要是勞務隊以及勞務公司，勞務公司的稅負最終還是企業(yè)負擔，加大了企業(yè)的資金投入。營改增后建筑公司采購的材料和勞務費不能獲得增值稅發(fā)票或者抵扣有限，則會使增值稅的進項額變小，抵扣稅款減少，增加了房地產企業(yè)負擔；對于建筑行業(yè)的掛靠企業(yè)，實行營改增后加大了稅收成本和資金成本。

（三）“營改增”的實施，給我國房地產企業(yè)帶來稅負影響

我國對房地產行業(yè)實行的“營改增”，在一定程度上避免了房地產企業(yè)的重復納稅問題，對不能抵扣的的現(xiàn)象進行了控制，減輕企業(yè)的稅收負擔，提高企業(yè)的經濟效益。同時對采購控制、財務管理不規(guī)范的企業(yè)，由于進項稅額抵扣不足，也有可能會提高企業(yè)的實際稅負。

（四）房地產“營改增”政策的推廣具有一定的稅務風險

“營改增”政策并不是對原有政策的修改，而是一種新型制度體系的實施，不但替代了原有機制，而且在實施過程中也有一個適應過程，所以企業(yè)將會面臨多重危險或遭遇。由于新政策的實施，進項稅的抵扣直接影響房地產的稅負，而且企業(yè)獲取增值稅發(fā)票的局限性，可能會導致一些企業(yè)的代開現(xiàn)象、虛開現(xiàn)象[2]，為企業(yè)帶來嚴重的稅務風險。而對于房地產開發(fā)的新老項目的界定劃分，對于能否抵扣的界限，也需要財務人員具有全面了解，也有可能會導致將新老項目進項稅混淆抵扣，造成稅務風險。

三、對“營改增”新政策的背景下房地產企業(yè)稅收籌劃所采取的措施endprint

（一）做好“營改增”準備工作

做好“營改增”房地產企業(yè)稅收籌劃準備工作，為“營改增”房地產企業(yè)稅收籌劃工作的順利進行奠定堅實的基礎。所以，樹立稅務意識，對生產環(huán)節(jié)高度重視，并對每一環(huán)節(jié)所產生的費用，必須索要發(fā)票。其次，控制好庫存材料，防止原材料的滯存。與此同時，做好稅額抵扣工作，對增值稅發(fā)票做好審核監(jiān)督工作，加大企業(yè)管理人員的培訓工作，提升管理人員的專業(yè)水平以及綜合素養(yǎng)的同時確保管理和財務人員對“營改增”稅收的理論知識基礎。

（二）規(guī)范財務核算

增值稅稅制下，對企業(yè)財務核算的規(guī)范性要求很高。現(xiàn)行稅法規(guī)定，一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的，企業(yè)應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。

（三）注重供應商的選擇

為了“營改增”政策工作的順利進行，必須最大限度的做好進項稅額抵扣工作，所以在供應商上選擇必須慎重，除了對產品的質量必須符合國家標準以外，必須結合稅收政策，對供貨商進行篩選。按照招投標法的要求，對重要采購項目實行招標管理，嚴格把關供應商資質。

（四）熟悉并認識稅收籌劃的本質，加強風險控制，規(guī)范操作，避免財務風險

房地產“營改增”，不但保證了房地產可以充分靈活運用增值稅抵扣，在減少重復納稅的前提下，降低了房地產資金投入成本，所以做好稅收籌劃工作非常重要，故此必須做到以下幾點：首先，做好企業(yè)稅收籌劃工作，企業(yè)大大小小的支出都必須做好取得獲取進項稅工作，已達到減少企業(yè)資金成本的投入。從項目立項——土地取得——大小采購——合同訂立——銷售各環(huán)節(jié)，結合預算，做好稅收籌劃。其次，合理調控房地產項目與市場之間的供給需求關系，避免樓盤滯銷。最后針對“營改增”政策的實施過程做好預防措施，加強稅收內部管理與風險控制，做好稅收籌劃工作，同時按照稅法要求規(guī)范操作，避免財務風險的出現(xiàn)。

四、結束語

“營改增”稅收政策的實現(xiàn)，以協(xié)調社會經濟負擔與國家經濟之間的矛盾為目的，由于企業(yè)在激烈的市場環(huán)境中會面臨各種威脅，同時也會遭遇一定的挫折，只要進行合理正確的稅收籌劃工作，才能促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]鈕德明.房地產企業(yè)營改增后的稅收籌劃[J].現(xiàn)代經濟信息，2015，15（19）：177-178.

[2]徐秋玲.營改增后房地產企業(yè)的稅收籌劃探討[J].財經界，2016，8（11）：328-328，330.

（作者單位：長沙芙蓉城市投資有限責任公司）endprint