遼寧房地產供給側改革的實證檢驗

杜冰 周琳 王玥沈陽建筑大學管理學院

遼寧房地產供給側改革的實證檢驗

杜冰 周琳 王玥沈陽建筑大學管理學院

本文從供給側改革的角度出發，首先追溯供給側改革的理論淵源，其次，對影響遼寧省房地產市場庫存量供給側和需求側的各個因素進行實證檢驗，在此基礎上得到結論并提出相應的政策建議。

供給側改革 實證檢驗 建議

一、供給側改革的理論溯源

需求和供給是比較熟悉的經濟學概念，需求側改革主要是指通過投資、消費和出口這三種途徑來直接刺激經濟增長。針對需求端入手進行宏觀經濟干預的代表性人物是凱恩斯，其核心理論是政府根據經濟運行的具體情況相機抉擇，按照“逆經濟風向”的總體方針，根據經濟發展的不同態勢做出相應的調節。

供給側改革是指通過勞動力、土地、資本和創新這四個要素來進行改革，通過創新需求來刺激潛在的經濟增長，最后實現經濟的顯性增長。供給側改革的理論始于“薩伊定律”，蒙代爾在薩伊的基礎上形成了供給學派的思想。拉弗、羅伯茨等推崇薩伊定律，比如拉弗曲線，提出通過減少所得稅、邊際稅率、資本收益稅來激勵工作、儲蓄和投資，刺激資本家進行投資，從而增加生產和供給。蒙代爾、拉弗的供給學派思想在現實中得到肯定，其中最有代表性的是“里根經濟學”和“撒切爾主義”。

二、遼寧房地產供給側改革的實證檢驗

（一）構建模型

其中，Y代表遼寧房地產市場的庫存量，影響庫存量變動的供給側因素包括：X1代表城鎮化率，X2代表房地產開發投資額，X3代表建筑業總產值；影響庫存量變動的宏觀需求因素包括：X4代表城鎮常住人口，X5代表國民生產總值；影響庫存量變動微觀需求因素包括：X6代表城鎮居民可支配收入，X7代表農村居民可支配收入。α是常數，β代表各變量對房地產市場庫存量的影響程度。

（二）實證檢驗

本文選取2016年遼寧省下設的14個省級市、17個縣級市的截面數據。在模型分析之前對原始數據進行了標準化處理，其目的是消除不同指標之間量綱的影響。通過SPSS做回歸分析，對供給側變量、宏觀需求變量、微觀需求變量引入模型時的不同變化進行實證研究，見表1。

表1 模型檢驗

模型通過了顯著性水平0.001的檢驗，庫存量的82.5%的能夠通過模型中的7個假設變量來解釋，模型擬合度較好。

式(2)是運用回歸法得到的模型：

回歸模型的系數見表（2）

表2 回歸系數

注：***P＜0.001，**P＜0.01，*P＜0.05

由上表可知，房地產開發投資額(X2)、常住人口(X4)分別對房地產庫存量(Y3)分別會產生0.249、0.746的正面影響，生產總值（X5）、城鎮居民可支配收入(X6)、農村居民可支配收入(X7)對房地產庫存量(Y3)分別會產生0.156、2.303、2.178的負面影響。城鎮化率（X1）和建筑業總產值（X3）沒有通過顯著性檢驗。

三、結論與建議

（一）結論

由實證檢驗可以得到如下結論：

1.供給側變量對房地產庫存量成正比，房地產開發投資額越高，建筑業總產值越高，當地的房地產庫存量越高，反之亦然；

2.需求變量對房地產庫存量成反比，常住人口越多，生產總值越高，城鎮居民和農村居民可支配收入越高，當地的房地產庫存量越低，反之亦然；

（二）建議

1.適當控制土地供給，有效控制房地產市場的開發規模，尤其是庫存量比較大的地區，從土地供給這個源頭降低房地產市場的無效供給；

2.通過戶籍制度、降低稅率、提供購房補貼、調整公積金政策等手段降低消費者的購房成本，將消費者的潛在需求變成有效需求。

本文系遼寧省社科規劃基金“沈陽經濟區空間沖突效應風險評估與防控機制研究”（L16BJY028）和遼寧省教育廳“類生態系統視角的沈陽經濟區空間布局優化研究”（WJZ2016001）的研究成果。