房地產開發項目管理難點的探討

陳望森

【摘要】：現如今市場競爭空前激烈，房地產開發項目越來越多，房地產項目開發對于項目的管理也越發重視。如何在競爭中站穩腳跟不被市場淘汰，更好的提高房地產開發的經濟效益，還要獲取較大的利益，就必須不斷地加強房地產開發項目管理工作，增加自身的市場競爭力。

【關鍵詞】：房地產開發；項目管理；管理難點；措施

1.房地產開發管理的含義

房地產開發管理目標就是高效完成建設項目目標。基于項目經理負責制，并結合工程發放意義與開發方法等基本理論，按照房地產開發管理項目的規律，對工程建設進行系統性較強的組織、計劃、協調、監管以及內部控制管理，實現房地產建設全過程的生產要素優化配置，高效完成房地產開發目標，進而達到房地產開發管理根本意義。由于房地產開發管理系統較為復雜，因此必須有一整套科學、合理、規范、高效的管理體制作為保證，方可對工程建設全過程實現協調與統籌，達到實現工程建設的最終目標。

2.房地產開發過程中項目管理存在的主要問題

2.1完善管理模式

由于我國的房地產行業發展時間還比較短，在管理理念、思維以及技術等方面都較為滯后，導致當前房地產開發過程中，對建筑工程項目的管理方式依然停留在粗放管理的模式之中，這種漏洞百出的管理方式，是目前房地產開發過程中對建筑工程項目管理工作中存在的主要問題之一，并且嚴重阻礙了我國房地產行業的進一步發展。當前房地產開發過程中，由于各種建筑工程項目管理方面的問題而造成的房地產市場混亂，僅僅依靠政府部門的宏觀調控來規范市場秩序是遠遠不夠的，而且過度的行政干預，會擾亂市場經濟秩序，還違背了建筑工程管理發展的客觀規律，除此之外，單純的行政干預手段也無法解決建筑施工過程中，企業不能根據實際情況對資源進行合理配置，科學控制成本的問題，最終使房地產企業無法對有限的資源實現利用率最大化。

2.2質量管理的難點

房地產開發施工質量是否達標需經過設計單位、勘察單位、施工單位等參與方的綜合反映，因此，要想保障房地產項目建設質量，需協調好各部門之間的關系，對影響施工質量的因素進行控制。但這種管理工作的落實難度較大，主要體現在以下幾點：（1）建設單位為了節省工程成本，降低材料的采購標準，進而造成質量問題；（2）監理單位未充分發揮其職責作用，導致監理監督職能流于形式；（3）竣工驗收工作未嚴格按照先關規范展開，導致質量問題的發現率較低。

2.3進度成本偏離預期目標

我國房地產的項目在開發時，往往不能夠深入的了解項目管理問題，致使在運行的過程下雖然照搬了項目管理的形式，但項目管理體制普遍存在不夠完善等的問題，對于項目管理的細節研究還是不夠深入，因而在進度以及成本方面就會容易導致失控，這些問題就是在事前以及事中的管理中出現了脫節，所以導致了預期目標很大的偏離，例如近幾年來出現的延遲交房，成本較高，房價浮動大，管理的費用較高等的問題，都偏離預期目標很多。

3.房地產開發管理難點的解決措施

3.1創新管理制度

想要對當前的建筑工程項目管理制度進行創新，首先要對考核機制進行改革。目前，對建筑工程項目管理工作的考核機制較為粗糙，而想要達到應有的管理質量，就要對考核機制進行完善，特別是對考核指標，必須要進行詳細化分，同時考核的項目也要更加全面，例如安全施工、施工進度以及成本控制等，這些項目指標都應納入到考核機制之中。同時，為了徹底實再責任到人，還需要制定科學的評估考核量化指標體系。其次，在建筑工程項目管理制度中可以引入風險抵押機制。很多建筑施工企業對管理體系進行了改革，構建起了“自籌資金、自主經營、自負盈虧”的結構。這種新形的管和經營方式最大的特點就是抽出了數量較大風險抵押資金，在管理項目的過程中，根據實際情況實施責任到人的管理制，并對負責任進行相應的考核，根據考核結果進行賞罰，做到賞罰分明，將“責任、風險、權利、利益”等影響建筑工程項目管理的因素協調起來，進行科學的管理。

3.2強化質量管理

（1）控制施工質量。施工單位在項目施工中，需要對施工過程質量進行嚴格控制，對于存在施工質量的相關問題，應及時向施工監理單位以及工程部上報，在經由工程部、監理單位提出整改意見后，進行施工補救；針對嚴重的施工質量問題，則需要由工程部向設計單位反映，在出具設計方案后，由施工單位予以整改，及時補救施工質量問題。（2）做好質檢工作。施工單位的現場質檢人員要按照施工質量檢查流程進行，并認真執行質量檢查及驗收工作；對分項工程的施工質量進行評定，在進入施工現場后進行現場的實測實量，以免由于質量檢查不合格而出現返工現象。

3.3施工階段的成本控制管理措施

施工階段是實現建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，要編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。要加強對材料成本的控制管理，根據工程施工需要編制材料的成本計劃，明確制定材料成本控制管理的目標。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整，以起到事中控制的作用。要重視施工中工程進度款管理、設計變更管理、現場簽證管理，要嚴把施工進度款審批關，一定要杜絕進度款超合同付款現象的發生。對施工中施工、技術變更進行經濟比較，并進行預測和分析，通過分析幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的有效控制和管理。明確各部門有關人員的職責范圍，嚴格材料使用制度，做好對原材料的管理工作，把好材料關，保證材料成本管理的科學性與可行性。在施工全過程要嚴格管理控制好人工費用支出，施工中要推行先進的施工組織技術，保證施工保質保量高效完成。

結束語

房地產的開發項目管理是其管理的有效實施以及完成的基本保障與關鍵的業務，只有對房地產開發項目的各環節進行有效的以及全方位的管理，才能在房地產項目開發過程中，用更加準確以及合理性的投入來獲取更好的收益，從而促進房地產開發事業的健康與可持續的發展。

【參考文獻】：

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