蘇州市房價影響因素分析

王瑞華+賈德錚

摘 要：近幾年蘇州房價受到了各界關注，研究房屋價格的影響因素，有助于更好地把握房價的發展規律，對整個國民經濟都具有很大的意義。本文通過對蘇州市各區房價有影響的相關變量的數據的隨機抽取，并結合實際情況，運用EVIWES對數據進行回歸分析與相關程度分析。調查研究表明：影響蘇州市房價的主要因素有距離市中心的距離，樓層的高低，住房的房齡 。對集中影響房價的因素進行分析后，具體解釋經濟意義，并給出建議。

關鍵詞：房屋單價，影響因素，回歸分析，相關程度

Housing prices In Suzhou influence factor analysis

Summary： In recent years， housing prices in Suzhou by the public attention， to study the influencing factors on housing prices， there is conducive to better grasp the law of development of housing prices， are of great significance to the entire national economy. This paper randomly selected related variables have impact on housing prices in Suzhou district data， combined with the actual situation， the use of EVIWES to data analysis and regression analysis and correlation degree. Research shows that： the main factors affecting the prices of Suzhou city with the distance from the city center， the floor level， the age of the housing. Factors affecting prices for analysis， explain the economic significance， and give advice.

Key words： house price， influence factor， regression analysis， correlation degree

一、引言

伴隨經濟持續高速發展，城鎮化水平不斷提高，購房的需求與實力具備后，住房需求量持續走高，而在1998年我國實行住房體制改革，由于長期以來城市里的國有企業職工可以直接從單位低價購買住房，而進入城市的打工者只能購買市場上的商品房，極大地刺激了房地產市場，猛增的需求量使得房價一路飆升，一線城市的房價讓有些人難以承受。98年之后我國的房地產經歷了寒潮與泡沫，09年下半年起房價又面臨著新一輪的居高不下。自2010年起全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，蘇州上海的房價更是上漲62.8%。 在博鰲21世紀房地產論壇第17界年會上，新城集團副總裁表示，房地產市場即將進入限制性發展周期。而且現在房地產結構明顯不合理，高檔房過多，價格偏高，購買者相對少，而中低位的普通商品房，經濟適用房都偏少，但購買者數量很大，使本來價格一般的商品房價格被炒的很高，諸多原因使得一線城市住房仍處于供不應求，價格增長的勢態。

隨著上海市房價的上漲，交通更加便利，高鐵地鐵速度越來越快，越來越多的外來的打工者選擇在周邊靠近上海的城市購房，在上海一套普通的房屋可以在蘇州買一套較好的房子，而且蘇州良好的居住環境也有很大的吸引力，加上太湖，陽澄湖等湖泊濕地也是巨大的優勢。蘇州的房價成為了很多人關注的對象。2015年5月7日，蘇州公積金政策調整，貸款較高額度可達70萬元，這也是歷來關于貸款政策調整里面力度最大的了。2017年上半年，蘇州的房價走勢就足夠瘋狂，每月增長幅度都在每平方1000元左右，五月已經高達19255/m^2。

影響房價的宏觀因素中：限房，貸款利率等是很難被預測和掌握的，所以對微觀因素的分析顯得十分重要。而選擇的住房價格是否被過于炒高，是否性價比最高這些成為了廣大購房者最關心的問題。其中地理位置，樓層高低，房屋朝向，裝修程度，房屋年齡，配套設施等影響因素都對房屋價格造成影響。

二、數據選取

選取的數據來自鏈家網和安居客，由于中間中介的各種費用，實際房價會略低于數據，但選取的數據都是隨機而且能夠代表蘇州房價的真實水平的，也比較能反映蘇州的房價狀況。

影響單位房價的因素有很多，整理分析如下表：

本文選取了地理位置（x1）（距離市中心遠近）、樓層高低（x2），裝修程度（x3）、房屋年齡（x4）、南北朝向（x5）、戶型（x6）、房屋面積（x7）等因素，并參考了很多文獻資料與前人經驗，對數據進行篩選。

【一】地理位置。這里我們暫時定為距離市中心的遠而且根據之前一些資料與經驗顯示，x1與房價明顯是成反比的。

【二】 樓層高低。由于樓層高低比較特殊，雖然中國超過10層24米就是高層。但是根據客戶體驗，比如30層樓的15層屬于中層，但是相對于18層樓15層就屬于高層。為了避免這種情況，我們對高低層進行分類：

【三】 裝修程度。將裝修程度分為簡裝，中裝，精裝。我們知道好的裝修對房價也是有影響的，如果裝修的好房屋估價也會增加。裝修程度從簡裝到中裝到精裝劃分為1、2、3，三個等級。

【四】 房齡。房屋年齡對于房價有一定的影響，9年以內的房子為新的，一般比較受歡迎。20年多的比較陳舊，二手房的價格相對也較低。endprint

【五】戶型。戶型的選擇根據每個家庭的需要會有不同，一般戶型考慮到家庭人口的因素。但普遍的越是寬敞明亮，功能越齊全的戶型相對價格也會越高。為方便區分，將戶型根據房間的數目進行區別。

【六】面積。面積越大，可以進行規劃和布置的范圍越大。面積較小的更容易裝修，也比較經濟實惠.由于面積與房屋總價格成正比，所以本文中的房價均為房屋單價。

最后將各方面因素通過分析、結合數據調查和近幾年的各類文獻資料，我們從眾多微觀性的因素中篩選出距離市中心遠近、樓層、戶型，面積四個因素作為解釋變量，進行下一步的回歸分析。

三、回歸分析

采取對數模型分析，將變量放入方程進行回歸，并觀察f統計量和t統計量是否合格，由于是多元線性回歸分析的模型，在建立此模型的基礎上，需要考慮是否與實際數據有較好的擬合度，其模型是否是線性關系等。為了充分解釋變量解釋方程的程度，我們對模型進行變換，采取對數的形式進行分析。

采取對數模型分析時（logy，x1，logx2，logx3.logx4），采取的顯著性水平為0.05。仍然是以上40對數據，利用eviwes分析可得：

Y（房屋單價）=f{x1（距離市中心的距離）、x2（樓層）、x3（戶型）、x4（房屋面積）}，設定顯著性水平為0.05.

需要考慮是否與實際數據有較好的擬合度，其模型回歸是否顯著等。x1、x2、、x3、x4的t統計量（p<0.05）說明至少有的95%把握說明距離市中心的遠近，樓層高低，房齡這些對于房屋單價都有顯著的影響。R^2也達到了0.89左右，說明以上四個解釋變量對于房價的解釋程度達到了近89%。F統計量83.58，遠大于F（4，35）。通過標準化系數進行分析，可以知道距離市中心的遠近與樓層高低對于房屋單價的影響最大，戶型和面積其次。

各種數據通過對比，無論是相關性，回歸程度，解釋分析程度都更合適。這也是所有線性，半對數，雙對數模型中，通過比較得出的最好回歸效果的模型，所以最終選定模型為：

LOG（Y^）=-0.02846（x1）-0.187024log（x2）

+O.191849log（x3）+0.352480log（x4）+8.635172

四、回歸結果分析

1、地理位置。

在之前的回歸分析中，可以看出距離市中心的遠近對于房價的影響相當的大。而且，距離市中心越遠房價就越低。距離市中心的距離每增加1公里，log（y）減少0.02846。近年來，市場購房的更多是年輕人，他們選擇購房的很大一部分考慮就是工作，而現在很多工作大都靠近市中心，加上市中心的基礎設施更加的完善，娛樂設施也更加齊全，醫療設備相對較好，交通也十分便捷，生活半徑自然也就減小，更容易用戶適應快節奏的生活，這些條件使得距離市中心越近房價價格也就越高。

2、樓層高低

在方程回歸分析中可以看到樓層與房價成反比，也就是說，樓層越高房價就越低。樓層的系數為-0.18，樓層每增加1各單位，log（y）減少0.18log（1）.首先從空氣質量上來看，樓層越高空氣并不是越清新。超過30米以上的樓層空氣質量反而會越差，而且樓層的排風口一般位于高層，對于高層的住戶有一定的影響。此外，鋼筋混凝土的構造迫使一部分電器電波順樓房循環，一直往上，所以高層居民更容易出現頭疼的現象。而且樓層越高，一旦出現電路故障，高層住戶比較麻煩，相比較而言，低層住戶的舒適度更高。也方便家中老人孩子出行，一旦停電高樓層會伴隨停水的問題，低層用戶則較少的出現這些麻煩。但高層的噪音相對少，對于喜歡清靜的人來說是不錯的選擇。

3、戶型與面積。

從回歸分析中可以看出，戶型與面積對于單位房價的影響都是成正比的。戶型根據市場調查有低檔到高檔分成：一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳，三室兩廳、四室一廳、四室兩廳、五室一廳、五室兩廳等幾種類型。戶型的等級每增加一個單位，logy就增加0.19log1、面積每增加一個單位， log（y）就增長0.35log（1）。戶型和面積并不是一個影響因素，戶型包含的房屋的分布布局。面積則提現房屋的大小。比如同樣是三室一廳，1202的房子比902的要寬闊很多。而同樣是1202的房子，三室一廳肯定沒有兩室一廳看起來那么空曠。所以戶型和面積并不沖突，戶型檔次高的面積不一定小，可能是整體看起來局促一些，面積大的戶型檔次不一定高。也并不是戶型或者面積越大的就更受歡迎，一般會根據客戶的實際需求進行考慮。

五、回歸分析的經濟意義

從宏觀上來看，近年來，城市的高速發展帶動了住宅市場的發展。現在的住宅經濟已經成為我國現階段經濟發展的主要支柱之一，自主型住房的剛性需求，加上拆遷帶來的被動型需求都在增長。據調查顯示，近兩年來，長江三角洲近兩年來的附近幾個城市拆遷性被動需求達到了總需求的30%以上。加上開發成本的提高，土地增值勢頭使一部分人對土地進行囤積與炒作，都導致房價的增長。

從微觀環境分析上看，城市對于居住者最大的吸引力就是他的城市中心。城市中心涵蓋了這個城市最齊全的功能，一般來說，在距離市中心的同心圓上，盡管是不同的房產，房屋的價格仍然相差不大。距離市中心的遠近更多的是一個時間的概念，指的是最快到達市中心的距離。通常到達市中心的時間越短，交通設施越完善，居民對其綜合評價就會越高，房產的價格也會相應提高。市中心的供水供電和排水設施都十分齊全加上郵政和通訊設施也日益受到購房者的關注。無論是文化教育還是醫療衛生、體育娛樂等基礎設施的配套都更為齊全。而且商業的繁華程度是反映社會財富聚集度與社會信息、物資與人員的聚集程度的指標。如果商業的聚集成的高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就越大，帶來的利益和利潤也就越高。所以距離城市中心的房產價格就越高隨著房產自主性需求的增加。從消費者的角度來確定房價越來越受到重視，消費者關注的因素中地理位置尤為重要。房地產開發商必須充分考慮這些因素，使得房地產開發與居民消費需求良好吻合，才能獲得更好的效益并最終促進房地產市場的良好發展。endprint

戶型與面積。現在市場上大多數住宅房按照房屋單價分成高檔、中檔和低檔。一般檔次越高每平方的價格越高，但由于中國一般家庭人口比較多，老人，孩子，夫妻，一般至少是三室一廳，加上書房，四室一廳也很受歡迎。根據調查顯示，大多數的市民都傾向于80—100平米的戶型，僅10%的消費者喜歡40平米左右的小戶型。因為狹窄的空間很難容納多個家庭成員。但是由于經濟條件限制，也會有一些單身或者夫妻二人買一些小戶型的房子。40-70㎡的房子基本可以滿足一個人或者兩個人的住房需求，對于處于創業期的購房者來說是比較劃算的。但一般考慮到未來的計劃，80-100㎡的房子是最受歡迎的。價格上相對合適，住房面積基本滿足3-4人居住。所以，三室一廳的面積在80-100左右的住房是現在比較受歡迎的。

樓層差價定價首先從空氣質量上來看，樓層越高空氣并不是越清新。超過30米以上的樓層空氣質量反而會越差，而且樓層的排風口一般位于高層，對于高 層的住戶有一定的影響。此外，鋼筋混凝土的構造迫使一部分電器電波順樓房循環，一直往上，所以高層居民更容易出現頭疼的現象。而且樓層越高，一旦出現電路故障，高層住戶比較麻煩，相比較而言，低層住戶的舒適度更高，也方便家中老人孩子出行，一旦停電高樓層會伴隨停水的問題，低層用戶則較少的出現這些麻煩 。但高層用戶也有一定的好處，經常上下樓也可以鍛煉身體。而且，高層的噪音相對少，對于喜歡清靜的人來說是不錯的選擇。當市場狀況好的時候，高層和底層的差價幅度大，市場狀況不佳的時候高層和底層的差價幅度小。底層房屋價格雖高但出行便利，高層房屋雖出行不便，但不像底層那樣潮濕采光和視覺效果都很好，而且價格比較便宜。而且現在除了六層式房產以外，很多商業小區配套設施齊全年輕人即使居住高層也不會帶來很多不便。

盡管在我們的經濟意義分析中房齡被剔除掉，但它仍然是影響房價的重要因素。買了二手房之后如果想要重新進行裝修的話就比較麻煩了，房齡越老，重新翻修所需要的金錢成本和時間成本就會增加許多。而且，房齡越長的房屋距離如今的年代越久遠，在戶型的設計、社區的規劃包括環境、停車位、物業管理等方面都與現代人的生活方式存在一定的差距，會給購房后的生活帶來諸多不便，想要再次出租或者出售房屋難度會增加許多。但是，房價的過快上漲，居民的購房壓力增大，購買意愿也變得更加理性。加上國家的宏觀調控和限購措施，是本來不具優勢的二手房消費逐漸升溫。 但在購買二手房過程中要注意二手房建筑的結構的穩定性，房齡越大，居住的舒適度就就越低，建筑主體的磨損情況就越嚴重。隨著磨損程度的增加，還有可能存在安全隱患。購買二手房的時候除了查看房屋周圍的環境以外，千萬不要忘記查看土地使用年限和房齡，房齡越長，剩余土地的使用年限就越短。維修費用提高，持有成本也會增加。房齡的長短不僅關乎著購買者可以在房子里住多少年，還關乎著貸款數額的多少，隨著房齡的增加，可貸款的年限就會越短，太老的房子很多銀行都不愿意放 貸。在貸款額度方面也會受到影響。比如，一套房齡過長的房子售價300萬，銀行評估240萬，按照首付30%來算，銀行最多只能貸給168萬（240*70%）所以首付需要132萬。首次出售的二手房，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。這些都需要購買者加強防范。由于現在很多中介和賣家根據房齡久減值，房齡越短價值越大的規律，進而虛報房齡.所以在進行買房前，一定要仔細了解房齡。

裝修雖然被剔除掉，但它對房價的影響也是很大的，精裝的房子價格和銷量就會越好，相對而言，簡裝和毛坯的房子價格和銷售量較低。獨特美觀的外立面造型優質的內外部裝修為房價增分5%左右，精裝房能夠有效地避免自主裝修的煩惱，給購房者帶來很大的方便。自主裝修過程中的監督和管理勞神費力，精裝房在一定程度上減輕了這種煩惱。而且提高了住宅的整體效果，在建筑設計階段就考慮了各種設備的安裝問題，有些檔次較好得裝修房連家具電器都一并配置，完全可以做到拎包入住，使住宅的整體性更好。但毛坯房也有相應的好處，毛坯房價格相對稍低一些；房屋的裝修質量更加容易得到保障；而且可以自己選擇裝修的風格和樣式，能確保滿足自己的喜好，品質有保障。各有利弊，可根據自己的需求進行選擇。毛坯房的缺點是，需要花大量的時間和資金去裝修；裝修過程漫長、復雜，投入得人力，物力，財力較大，還可能遇到不斷的提高裝修預售的情況.另外，從購房成本的角度來看，裝修房辦證契稅高于毛坯房，因為包括裝修費。契稅是按照合同價格，也就是購房發票辦證聯進行核算；既然購房合同價格包括了裝修費，開出的購房發票也是和合同價一致，那么是不可能剔除裝修費的，計算稅費時裝修費由于包含在房價里面的，稅費繳納的基數稍高。

除了我們進行回歸分析的這些要素以外，其他的例如配套設施也是評價一個地區生活便利程度的重要因素，雖然這一要素沒有被我們列入隨機變量里，被剔除的主要原因是，現在商業小區附近銀行超市，農貿市場，一般在小區建成，形成了穩定的市場后，這些配套設施很快會被完善。但很多購房者在買房之前都會到房屋所在地實地考察，去了解他的配套設施是否齊全。一般這種配套設施包括銀行、超市、醫院、學校、農貿市場等。好的物業管理也是生活質量的重要保障，有專業人士認為，在房屋交易過程中尤其是二手房交易量不斷的增加的情況下，好的物業水平也是評價房子好壞的重要標準之一。

六、總結

近幾年的房地產市場不斷擴大，自2003年國務院頒布的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》首次提出“以住宅為主的房地產市場已經成為了我國國民經濟的支柱型產業。”房地產業對于上下有經濟的產業強大的帶動作用，成為支撐下游經濟的重要支柱也是支撐中國經濟大廈的重要基石。

本文中所給出的模型在一定程度上反映了蘇州市房價的基本情況，在距離市中心的遠近、樓層高低、戶型和面積四種情況的影響，以及諸多其他因素共同影響下房價的具體變化。具體系統的表達出了影響房價的程度。購房者在確定房子前，一定要分析好房子的性價比，房子是否最符合自己的需要，本文中通過數字更為能夠能更直接地看出那種因素的影響更大，影響了多少，是怎樣變化的。也比較方便購房者進行分析。

在實際交易過程中，售房和買房者往往信息不對稱，導致房屋價格往往與模型中得出的價格相差很大，加上信息來源于安居客和鏈家網，其中不免有中間商提取利潤抬高價格，所以在進行房價評估時，要完善自己的信息匯總，取得更及時的準確的資料和數據，更加精準的根據實際情況分析影響房屋價格的因素與房價。希望政府能夠更好的解決供需極度不平衡導致房價居高不下的問題，制定相關法律法規，完善交易市場，保障交易時能夠更加的公平公正。對于惡性炒房，屯房的行為，能夠有更好的措施，加以管理。現在的限購以及增加保障性住房的措施一定程度上能夠緩解房價快熱增長過快的現象，希望有關部門能夠貫徹落實。

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