淺談房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理

沈春玲

摘 要：保證測繪的質(zhì)量是確保房產(chǎn)測繪工作發(fā)揮作用的前提條件，房地產(chǎn)測繪管理部門必須加強測繪質(zhì)量管理，本文就討論了房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量管理；作用；措施

前言：房產(chǎn)測繪對于城市的建設(shè)與發(fā)展越來重要，目前的房產(chǎn)測繪管理工作中還存在著較多的問題，為確保房產(chǎn)測繪質(zhì)量，急需加強測繪質(zhì)量管理。

1、關(guān)于房產(chǎn)測繪的主要概述

針對房地產(chǎn)測繪的過程而言，是借助具有科學性的測繪儀器來對房產(chǎn)、土地在數(shù)量、質(zhì)量以及權(quán)屬狀況方面的轉(zhuǎn)型測繪。房地產(chǎn)測繪所包括的內(nèi)容有測量、調(diào)查房產(chǎn)以及有關(guān)房產(chǎn)的建筑物，并通過繪圖的方式來展開工作。而且測繪過程還包括了對房產(chǎn)土地的荷載物的測量，并以圖紙最終呈現(xiàn)出有關(guān)房產(chǎn)在位置、權(quán)屬、質(zhì)量以及房屋數(shù)量上的具體測繪結(jié)果。實施房產(chǎn)測繪的目的是為了房產(chǎn)在進行拆遷、交易或者開發(fā)過程所需要的沖裁、鑒定以及征稅等有一個科學而準確的參數(shù)依據(jù)。

2、房產(chǎn)測繪的具體作用分析

2.1為行業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)

2.1.1提供交易經(jīng)營方面信息

房地產(chǎn)測繪的進行過程中，所掌握的具體數(shù)據(jù)，能夠成為城市房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的重要前提。房地產(chǎn)的具體位置、數(shù)量以及占地范圍等數(shù)據(jù)都可以實現(xiàn)測繪，以此構(gòu)成房地產(chǎn)圖表與卡薄。針對最終達到的測繪結(jié)果，可以向房地產(chǎn)企業(yè)所實施的經(jīng)營與核算等環(huán)節(jié)提供數(shù)據(jù)支持。

2.1.2直觀提供管理基本信息

房地產(chǎn)測繪主要是以城市所構(gòu)建平面控制網(wǎng)為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖等進行繪制，以此構(gòu)成科學的坐標系統(tǒng)，使房產(chǎn)管理機構(gòu)可以有效掌握房屋地域分布情況及房屋具體數(shù)量等。同時進行房產(chǎn)分幅圖繪制時，也可以對其進行深入測量與優(yōu)化，進行房地產(chǎn)分戶與分層平面圖等的繪制，進而直觀整體的凸顯各個房地產(chǎn)基本情況，使得管理機構(gòu)可以提出科學的決策。

2.2為城市規(guī)劃建設(shè)提供支持

房地產(chǎn)建設(shè)是推動城市發(fā)展根本，城市中房地產(chǎn)建設(shè)水平與群眾文化、物質(zhì)文明水平之間聯(lián)系十分緊密。為了實現(xiàn)有效的城市規(guī)劃建設(shè)，務(wù)必要對其建筑歷史以及房屋實際分布情況、數(shù)量、結(jié)構(gòu)等資料進行了解。房地產(chǎn)測繪最終所得結(jié)果通過分類與整理后，能夠衍生出諸多數(shù)據(jù)資料，以此便可以作為城市規(guī)劃建設(shè)的重要基礎(chǔ)。

3、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理對策

3.1構(gòu)建房地產(chǎn)測繪管理機構(gòu)

為了進一步加強對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理效果，各地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門要進一步加強對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的行政管理各個方面的職能行使權(quán)，尤其是在對測繪單位或個人的資質(zhì)、資格備案、房地產(chǎn)測繪計劃以及成果鑒定方面的行政管理質(zhì)量，充分發(fā)揮出作為房地產(chǎn)測繪管理機構(gòu)的執(zhí)法監(jiān)督職能，尤其加強對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的監(jiān)督力度，并同時要做好對房地產(chǎn)測繪市場的宏觀調(diào)控，加大房地產(chǎn)測繪成果管理的力度。

3.2維護房地產(chǎn)市場運行秩序

為了對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進行保證，必須要對市場中測量公司的數(shù)量進行限制，如果測量公司數(shù)量過多，那么則會為管理工作帶來難度。一旦測繪項目無法與市場需求相符時，測繪公司之間為了獲得測繪項目，便會將價格降低，走“低價格”路線，以此便會導致房地產(chǎn)測繪市場中的價格混亂，低價格最終的結(jié)果便是質(zhì)量低。在此基礎(chǔ)上，測繪公司為了保證經(jīng)濟效益，便只能增加測繪項目來填補空缺，這樣一來便會導致測繪工作質(zhì)量下降，出現(xiàn)偷工減料、檢查程序減少的現(xiàn)象，進而嚴重影響測繪質(zhì)量。

3.3構(gòu)建房產(chǎn)行為協(xié)會組織

房地產(chǎn)測繪協(xié)會組織是一種以團體為主的組織，其可將測繪單位集結(jié)組織起來發(fā)揮一定的作用和職能，而且在這種協(xié)會組織的作用下，能有效為測繪管理與政府之間進行搭橋，使得測繪管理方面的溝通更加公開、透明和通暢。房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會不斷完善發(fā)展，為房屋建筑的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。協(xié)會的形式能夠更加全面的對社會市場予以把握，并提高經(jīng)濟效益，讓建筑行業(yè)的相關(guān)標準和要求更加規(guī)范和有序。隨著協(xié)會組織的廣泛發(fā)展，房產(chǎn)測繪管理部門開始積極推廣這種組織形式，并在這個過程中規(guī)范了測繪的相關(guān)法律法規(guī)，提升了房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理效果。

3.4房地產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計控制

房產(chǎn)測繪中，技術(shù)設(shè)計是對房產(chǎn)測繪項目進行現(xiàn)狀分析，進行精度研究并提供設(shè)計測繪方案。總之，房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計就是根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的各項建筑資料進行基本情況分析，落實好房產(chǎn)測繪的依據(jù)和方法、分攤模型的工作。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計的原則應(yīng)為先整體后局部、由粗到細的測繪方法。房產(chǎn)測繪可劃為變更測繪以及初始測繪，根據(jù)房屋是否完工又分為預測繪以及實測繪。實測繪采集數(shù)據(jù)是等工程完全竣工在實地測量得出，而預測繪是根據(jù)尺寸、結(jié)構(gòu)、圖形等在工程圖進行面積測算。一般根據(jù)測繪數(shù)據(jù)具體用途來確定測繪目的，測繪類型或測繪目的不同，測繪要求也不同，應(yīng)合理選擇。

3.5改進房地產(chǎn)測繪操作流程

測繪過程即對房地產(chǎn)進行測繪的這一階段，其中主要涵蓋了測繪之前的準備工作、外業(yè)調(diào)查、測繪數(shù)據(jù)收集、房屋分攤計算以及測繪資料等內(nèi)容，這一過程也是對測繪質(zhì)量進行保證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，關(guān)于房地產(chǎn)測繪的檢查工作，主要運用的是二級檢查一級驗收機制。所謂一級檢查，是以自查、互查的前提下，安排專業(yè)測繪檢查人員或進行房地產(chǎn)測繪結(jié)果的檢查，從而確保測繪結(jié)果準確性。而二級檢查則是以一級檢查為前提，安排測繪部門的專業(yè)檢查人員在一級檢查結(jié)果之上進行的二次檢查。房地產(chǎn)測繪的驗收一般是在完成最終檢查并合格之后實施，檢查人員為房地產(chǎn)測繪委托單位。

3.6推行房地產(chǎn)測繪公示制度

為了進一步提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的效果，相關(guān)房地產(chǎn)測繪管理部門要積極與當前的媒體進行聯(lián)系，把商品房面積的相關(guān)知識與最新政策進行宣傳和普及，讓廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者對房產(chǎn)面積的計算方法和遇到房產(chǎn)面積糾紛時的解決辦法都有一定的了解和掌握。另外，為了對相關(guān)房產(chǎn)權(quán)利人的知情權(quán)予以保護，積極將房地產(chǎn)權(quán)屬登記的相關(guān)測繪結(jié)果在政務(wù)信息網(wǎng)上進行及時公開公布，使得房地產(chǎn)測繪管理部門與社會公眾之間建立公開、公平且透明的管理模式。

3.7嚴格控制房產(chǎn)測繪精準度

為了保證房產(chǎn)測繪精準度，必須全面分析被測房地產(chǎn)邊長，并對其進行測量，按照房地產(chǎn)測量要求，確定被測房屋面積等級，并對房屋邊長測量的精確度、限差需求進行了解。若房地產(chǎn)面積測量之后，顯示并沒有十分明顯的系統(tǒng)誤差，且以隨機誤差為主時，那么對于邊長測量誤差和房屋面積誤差，都要以正態(tài)分布為主，按照計算公式：znD=（mO+md/D×D），對各個等級的房屋面積誤差及對應(yīng)的邊長測量精度進行計算。進行邊長測量時，邊長誤差與房屋面積誤差未必都要以正態(tài)分布為主，當房屋邊長誤差與限差相近并且符號一致時，房屋面積差便會超差，可以將其運用于有特殊需求的面積測量對邊長測量誤差限差中。

4、結(jié)語

總體而言，目前我國還未出臺房產(chǎn)測量實施細則，相關(guān)單位應(yīng)該合理進行房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，以提升房產(chǎn)測繪的效果質(zhì)量。

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