房地產(chǎn)開發(fā)前期工作中的風險與控制

李小紅

摘要：伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和國民消費水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)以發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)也暗含著巨大的風險，作為資本密集型行業(yè)，具有資金需求大、開發(fā)周期長、影響因素多等特點，加之政府對房地產(chǎn)行業(yè)開展了嚴格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期應將風險防控納入綜合管理體系，針對各類風險進行防控和規(guī)避，力圖推進項目的順利開展。本文結合當前房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的各類風險，提出一些控制措施，僅供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)；風險；控制；資金；管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)階段我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，項目開發(fā)過程具有資金需求量大、開發(fā)周期長、涉及面廣、影響因素多等特點是一項系統(tǒng)而復雜的工程，同時開發(fā)過程中還暗含著政策、金融、市場、技術和經(jīng)營等各類風險因素。作為資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期對各類風險因素進行系統(tǒng)的分析和防控，將風險防控納入項目綜合管理體系中，保障項目的順利開展。

1 加強房地產(chǎn)風險控制的重要意義

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期對于資金需求大，開發(fā)周期長，產(chǎn)權關系復雜，涉及環(huán)節(jié)多，具有巨大的市場風險，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應正確認識到項目開發(fā)前期的風險防控重要意義，力求最大限度的防控和規(guī)避風險因素，保障項目健康、順利的開展，獲得合理的投資回報。

房地產(chǎn)行業(yè)作為關系國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，具有資金密集、涉及領域多、產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)行業(yè)多、綜合性強等特點。在我國，房地產(chǎn)投資也是拉動GDP上升的主力軍，直接和間接貢獻率約占15%并且保持著持續(xù)上升的態(tài)勢，一個地區(qū)的GDP越高，說明經(jīng)濟越發(fā)達，這就導致各級地方政府對房地產(chǎn)投資的熱衷度和依賴度也達到了前所未有的程度。然而，房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的手續(xù)辦理還涉及到諸多政府行政審批部門如：國土局、規(guī)劃局、稅務局等，行政審批程序復雜，部分審批事項的審批時間長達半年之久，由于相關制度的不健全，審批過程的透明性、公正性也難以得到有效控制，在審批流程中時常出現(xiàn)因材料或其它方面主客觀因素導致一項文件審批遲遲不能批復，甚至會影響整個房地產(chǎn)項目的施工進度。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)中一般地產(chǎn)項目從拍賣獲得土地再到取得規(guī)劃證和建設施工許可證至少需要三個月，有些甚至長達一年之久，房地產(chǎn)項目后期竣工驗收環(huán)節(jié)也是一項周期長的系統(tǒng)工程，如消防系統(tǒng)設計或安裝不達標也會影響交付。所以做好房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的風險防控工作對項目盈利和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展都具有不可忽視的意義。

2 房地產(chǎn)開發(fā)前期風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)前期主要面對的風險主要有：

2.1 系統(tǒng)風險

主要包括：政策、金融和市場風險等由于這類風險不是房地產(chǎn)公司自身所導致的，而是外部市場因素影響的也稱為外部風險。

（1）政策風險

由于政府對土地供給政策進行調(diào)整，如：土地供給變化、土地價格上漲、稅費調(diào)整、環(huán)境保護政策調(diào)整等。

（2）金融風險

受國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策影響銀行信貸政策和貸款利率變動等對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成的影響。房貸政策寬松、利率低會加速房地產(chǎn)市場發(fā)展，反之則會導致房地產(chǎn)市場低迷。

（3）市場風險

受區(qū)域位置、教育、醫(yī)療、交通、環(huán)境因素和居民消費需求影響。尤其是居民的住房剛性需求、價格、品質(zhì)因素都會影響房地產(chǎn)項目的后期銷售情況。結合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，銷售房屋的空置率控制在10%以內(nèi)是比較合理的區(qū)間，表明房地產(chǎn)市場供求平衡，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；如房屋空置率在10%以上則比較危險，需要開發(fā)商加大銷售力度，減少房屋空置率；如房屋空置率達到30%以上則會導致積壓嚴重，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，甚至會影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)風險

主要包括：市場競爭風險、決策風險、財務風險、管理風險等，這類風險能由房地產(chǎn)公司自身內(nèi)部調(diào)控來得到有效的控制和規(guī)避，也稱為內(nèi)部風險。

（1）市場競爭風險

同一區(qū)域其它樓盤的競爭導致自身樓盤的滯銷或價格下跌造成的經(jīng)濟損失，主要是前期的市場調(diào)研不充分，客戶定位、戶型設計、定價不合理。

（2）決策風險

主要是開發(fā)項目地段選擇城市中經(jīng)濟繁榮的商業(yè)中心地價較市較的價格高，相應的后期物業(yè)費、租金也會高，如開發(fā)設計定位不合理會降低投資回報；房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，各種社會因素可變性強無法準確預測，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)易受到通貨膨脹風險、金融風險和政策風險等因素影響。

（3）財務風險

如果開發(fā)的項目沒有足夠的資金支持會導致企業(yè)投資負債率上升，增加財務風險。

（4）管理風險

擬開發(fā)項目前期的征地和拆遷到項目的設計、施工、銷售、驗收等環(huán)節(jié)的管理，如項目的設計不合理、施工不規(guī)范和開發(fā)商對工程的過多不合理干預，以及管理體制不健全、管理人員的專業(yè)素質(zhì)差都會直接或間接影響項目的施工質(zhì)量和進度，甚至會增加工程成本，最終導致項目能否順利開展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)前期應做好充分的市場調(diào)研，制定完善的風險防控措施，采取靈活的經(jīng)營策略，努力規(guī)避各類風險。

3.1 提高風險控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應首先提高自身的管理能力，才能從根本上規(guī)避風險的發(fā)生。加強對國家宏觀政策的把握，提高對政策運用能力，提高企業(yè)管理人員的專業(yè)技術水平，打造一支團結和富有競爭力的專業(yè)隊伍，提高企業(yè)的工作效率。

3.2 做好項目前期的市場調(diào)研和科學決策

由于市場風險因素的預測不準確性，做好項目的前期市場調(diào)研就顯得非常必要，通過市場調(diào)研，可以獲得詳細的數(shù)據(jù)信息，如：未來政策走向、客戶目標定位、消費者的需求和同區(qū)域其它開發(fā)項目情況等都對項目的定位、設計具有重要的決策作用。從中明確項目定位為消費者提供性價比高的樓盤，并獲得較大的投資收益，市場調(diào)研的工作還可委托市場上的咨詢公司等中介機構完成。

3.3 構建完善的項目運作體系和合同管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應構建完善的項目運作體系，制定科學的項目可行性報告，也為后期各種手續(xù)報批提供便捷，同時規(guī)范各項工作流程形成完整體系，使項目符合國家相關政策的規(guī)定。企業(yè)內(nèi)部應建立完善的合同管理體系，完善對合作方信用和經(jīng)營狀況的審查機制；制定招投標審核制度，完善合同的定價管理機制，使合同管理有章可循；開展對公司管理人員的法律合同專業(yè)培訓；建立合同審批跟蹤、付款監(jiān)督和保護機制。

3.4 采取合理的融資方式進行滾動開發(fā)

由于房地產(chǎn)項目的前期資金投入量大，必須采取安全合法的融資方式以滿足需要。具體的融資方式有：通過發(fā)行金融債券、房屋預售、土地使用權抵押貸款，還可組建股份公司，通過上市從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應結合自身實力，采取安全合法的融資形式，解決前期的資金需求。同時房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要融資，還要科學合理的運作資金提高資金使用效率。例如：在項目施工初期，采取招投標競爭機制，降低工程造價，提高工程質(zhì)量，縮短建設周期。房地產(chǎn)企業(yè)自身還應增收節(jié)支、提高勞動效率，減少經(jīng)營管理費用支出，以保障以最小的投資獲得最大的經(jīng)濟效益。

3.5 通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風險

房地產(chǎn)項目的定位不同也會帶來投資風險和收益的不同。所以，實行多項目投資組合可以獲得比投資單個項目更穩(wěn)定的收益，但是，各項目之間的關聯(lián)性不能太強，否則會引起連鎖反應降低風險防控的作用[2]。還有在開發(fā)項目預期收益相同的情況下盡量選擇投資風險較小的房地產(chǎn)項目，降低風險系數(shù)。

4 結語

雖然房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期通過系統(tǒng)的風險防控管理能夠有效降低和規(guī)避風險，使企業(yè)獲得投資收益，但這種風險防控只能降低房地產(chǎn)投資風險系數(shù)，不能做到絕對的杜絕。這就要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建好風險預警系統(tǒng)，增強自身風險防控管理能力，提高市場核心競爭力實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]胡春秀.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理及控制策略[J].城市建設理論研究，2014.27

[2]趙越，王萍萍.房地產(chǎn)投資風險分析及規(guī)避控制策略[J].企業(yè)文化，2012.12endprint